中原：双降提振短期信心 推盘力度大幅回升

　　在短期内，央行的“双降”将为市场带来一定的心理刺激作用。但是，在资本外流每月带走7000亿以上的基础货币时，央行“双降”仅能对冲基础货币减少而无法有效增强信贷扩张和长期提振购房信心。所以，“双降”对于市场的宽松信贷支持的效果将不如上半年，特别是无法提供给上涨过后的深圳地产市场再次启动所需要的大资金供给。深圳地产市场走势将会在一定的信心反弹后重新反应基本面的下滑趋势。这里的基本面包括实体经济下滑，资本外流和信贷扩张乏力的大背景。

　　上周(10.19-10.25)有一宗土地成交，但是溢价率仍然接近0，反应了当前土地市场面临的热度下降问题。批售的住宅套数为820套，批售商业有79套。本周批售住宅项目个数仍然不多，同时推售住宅套数也较上期有所减少，总减少套数为1240套。当然，单周的数字较难以反应整体趋势。实际上，自十月中下旬以来，开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。

　　此外，上周有12个项目共计2985套房源入市。其中，推售项目数量上升了7个，同时推售房源数增加了1401套。推售的大幅上升验证了我们此前的看法，即随着金九银十步入最后的阶段，开发商将开始接受市场热度已经下降的事实，开始集中入市。在推售迅速增加和市场热度有所转淡的双向负反馈下，价格也会出现一定的压力，其中又以变相降价为最为可能采用的促销手段。

　　从成交量数据来看，一手成交套数及面积双双下滑超过20%，但是二手的成交套数及面积有所上升。不过，值得注意的是，二手数据仍然显著低于9月的水平。9月的平均成交套数为2325套，仍然高于本周的成交套数近10%。由此可见，本期的成交套数相对9月的周均水平仍然有下降10%左右的差距。而10月的整体成交数据就更差了，从10月的前三周的情况来看，10月的周均成交套数为1495套， 周均成交套数较9月下滑了35.7%。

　　【土地成交情况】

　　上周(10.19-10.25)有一宗土地成交，位于光明新区公明薯田埔，是一宗工业用地。与此前类似的，本次拍卖的地块的溢价率也仅为0.02%，与近两月成交的地块溢价率多数为0的情况一致，这说明开发商在市场有所转淡的情况下购地热情不高，与去年年尾至今年上半年的热情相去甚远。而从全国的情况来看，土地市场也一直处于衰退中，全国土地购置面积增速维持在同比下降三成以上已达多月。

　　【一手供应分析】

　　上周(10.19-10.25)有2个项目取得预售许可证，总批售住宅套数为820套，批售商业有79套。本周批售住宅项目个数仍然不多，同时推售住宅套数也较上期有所减少，总减少套数为1240套。当然，单周的数字较难以反应整体趋势。实际上，自十月中下旬以来，开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。四季度在一手成交量回升的同时，价格方面可能会有一定的调整趋势。即使是降准降息，也仅仅能维持对冲8月和9月每个月高于7000亿元的外汇占款流失。这种对冲型的基础货币投放，是难以有效提振已经因为上涨而价格高企的深圳楼市的。

　　【一手供应分析】

　　上周(10.19-10.25)有12个项目共计2985套房源入市。其中，推售项目数量上升了7个，同时推售房源数增加了1401套。推售的大幅上升验证了我们此前的看法，即随着金九银十步入最后的阶段，开发商将开始接受市场热度已经下降的事实，开始集中入市。在推售迅速增加和市场热度有所转淡的双向反馈下，价格也会出现一定的压力，其中又以变相降价为最为可能采用的促销手段。

　　从本期的销售率来看，可以发现的显著趋势是，受到市场重点关注的地区标志性大盘相对去化较好，比如华润城和龙光玖龙玺。而地理位置较不出众，或者绝对价格较高的楼盘，相对来说其销售情况会较淡。总体来看，本周大部分楼盘有6成以上的销售业绩，仅有一盘销售不足4成。在双降带来了心理预期刺激，同时可供选择的项目较多的情况下，客户购买的欲望显然较9月份有所提升。但是，在资金面没有显著改善的情况下，这种改善趋势能否持续下去是非常值得怀疑的。由于双降仅能对冲资本外流减少的基础货币，无法增强信贷扩张，我们认为本次双降难以改善资金面的状况，无法提供给上涨过后的深圳地产市场再次启动所需要的大资金供给。