中原：双降提振短期信心 推盘力度大幅回升

　　在短期内，央行的“双降”将为市场带来一定的心理刺激作用。但是，在资本外流每月带走7000亿以上的基础货币时，央行“双降”仅能对冲基础货币减少而无法有效增强信贷扩张和长期提振购房信心。所以，“双降”对于市场的宽松信贷支持的效果将不如上半年，特别是无法提供给上涨过后的深圳地产市场再次启动所需要的大资金供给。深圳地产市场走势将会在一定的信心反弹后重新反应基本面的下滑趋势。这里的基本面包括实体经济下滑，资本外流和信贷扩张乏力的大背景。

　　上周(10.19-10.25)有一宗土地成交，但是溢价率仍然接近0，反应了当前土地市场面临的热度下降问题。批售的住宅套数为820套，批售商业有79套。本周批售住宅项目个数仍然不多，同时推售住宅套数也较上期有所减少，总减少套数为1240套。当然，单周的数字较难以反应整体趋势。实际上，自十月中下旬以来，开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。

　　此外，上周有12个项目共计2985套房源入市。其中，推售项目数量上升了7个，同时推售房源数增加了1401套。推售的大幅上升验证了我们此前的看法，即随着金九银十步入最后的阶段，开发商将开始接受市场热度已经下降的事实，开始集中入市。在推售迅速增加和市场热度有所转淡的双向负反馈下，价格也会出现一定的压力，其中又以变相降价为最为可能采用的促销手段。

　　从成交量数据来看，一手成交套数及面积双双下滑超过20%，但是二手的成交套数及面积有所上升。不过，值得注意的是，二手数据仍然显著低于9月的水平。9月的平均成交套数为2325套，仍然高于本周的成交套数近10%。由此可见，本期的成交套数相对9月的周均水平仍然有下降10%左右的差距。而10月的整体成交数据就更差了，从10月的前三周的情况来看，10月的周均成交套数为1495套， 周均成交套数较9月下滑了35.7%。

　　【土地成交情况】

　　上周(10.19-10.25)有一宗土地成交，位于光明新区公明薯田埔，是一宗工业用地。与此前类似的，本次拍卖的地块的溢价率也仅为0.02%，与近两月成交的地块溢价率多数为0的情况一致，这说明开发商在市场有所转淡的情况下购地热情不高，与去年年尾至今年上半年的热情相去甚远。而从全国的情况来看，土地市场也一直处于衰退中，全国土地购置面积增速维持在同比下降三成以上已达多月。

　　【一手供应分析】

　　上周(10.19-10.25)有2个项目取得预售许可证，总批售住宅套数为820套，批售商业有79套。本周批售住宅项目个数仍然不多，同时推售住宅套数也较上期有所减少，总减少套数为1240套。当然，单周的数字较难以反应整体趋势。实际上，自十月中下旬以来，开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。四季度在一手成交量回升的同时，价格方面可能会有一定的调整趋势。即使是降准降息，也仅仅能维持对冲8月和9月每个月高于7000亿元的外汇占款流失。这种对冲型的基础货币投放，是难以有效提振已经因为上涨而价格高企的深圳楼市的。

　　【一手供应分析】

　　上周(10.19-10.25)有12个项目共计2985套房源入市。其中，推售项目数量上升了7个，同时推售房源数增加了1401套。推售的大幅上升验证了我们此前的看法，即随着金九银十步入最后的阶段，开发商将开始接受市场热度已经下降的事实，开始集中入市。在推售迅速增加和市场热度有所转淡的双向反馈下，价格也会出现一定的压力，其中又以变相降价为最为可能采用的促销手段。

　　从本期的销售率来看，可以发现的显著趋势是，受到市场重点关注的地区标志性大盘相对去化较好，比如华润城和龙光玖龙玺。而地理位置较不出众，或者绝对价格较高的楼盘，相对来说其销售情况会较淡。总体来看，本周大部分楼盘有6成以上的销售业绩，仅有一盘销售不足4成。在双降带来了心理预期刺激，同时可供选择的项目较多的情况下，客户购买的欲望显然较9月份有所提升。但是，在资金面没有显著改善的情况下，这种改善趋势能否持续下去是非常值得怀疑的。由于双降仅能对冲资本外流减少的基础货币，无法增强信贷扩张，我们认为本次双降难以改善资金面的状况，无法提供给上涨过后的深圳地产市场再次启动所需要的大资金供给。

　　【一手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，国土委数据显示上周(10.19-10.25)一手住宅成交1227套，成交面积仅为12.4万平米。成交套数和面积较上期明显下降，环比上周下跌29.9%与25.9%。受此前推盘较少的影响，一手成交量下行的趋势已经维持了较长时间，9月份的周均成交套数为958套，较6月份下降46%。但是，随着四季度批售及推盘的回升，一手成交量的回升较为确定，而价格方面也会面临压力。从目前的数据来看，10月的成交套数和面积的回暖的确定的，但是价格方面仍然承受着成交不够热闹的压力。在双降仅仅是补充了资本外流消耗掉的基础货币的情况下，随着库存的积累，开发商又面临年末业绩压力，价格或许有一定调整压力。

　　新房成交均价近3.61万/㎡，较上周上升了14.4%。不过，需要考虑到当前成交较少，成交均价容易受到成交结构影响，新房价格的参考意义较为有限。

　　分区来看，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。供给大区的龙岗本周成交套数540 套，较上周大338套，占比为44%，掉下榜首位置。近期以来宝安和龙岗交替占据一手成交榜首的位置。宝安本周成交553套，全市占比为45%，但由于龙岗成交占比滑落而占据了榜首位置。南山本期备案成交83套，占比达6.8%。本周成交前十榜单中，联投东方华府以备案成交458套排名第一。

　　【二手成交分析】

　　上周(10.19-10.25)二手住宅共成交2108套，环比上升24.22%，成交面积为16.9万平，环比上升17.1%。9月的平均成交套数为2325套，仍然高于本周的成交套数近10%。由此可见，本期的成交套数水平开始接近9月周均水平，但是相对而言仍然有下降10%左右的差距。而10月的整体成交数据就更差了，从10月的前三周的情况来看，10月的周均成交套数为1495套， 周均成交套数较9月下滑了35.7%。由于从10月1日起，深圳进行二手房评估价上调，这也为节前的二手成交带来了短期促提前过户的利好影响。节后由于政策已经实施，刺激效应已经终止，也影响了节后二手成交量的下滑。

　　二手住宅成交均价为3.7万元/㎡，环比上升1%，基本持平。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　央行的双降会为市场带来一定的心理刺激作用，但在资本外流每月带走7000亿以上的基础货币时，央行双降无法通过基础货币的对冲有效的提振信贷扩张程度和增强购房信心。

　　从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比最高，为29%，较上期上涨2%。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域排名第二、三位，占比分别为18%及20%，较上期下降3%及2%。南山二手房成交占比为12%，福田占比为17%。

　　我们曾强调，当前实体经济出现了产能过剩的情况，出现各种三角债务难以结清，这便导致了近期屡屡发生的企业倒闭及跑路潮，系统性风险正在酝酿。出于此，央行进行货币宽松以及政府在财政方面采用类似棚改的刺激政策是凯恩斯主义相机抉择原则下的必然。本次央行的双降也无法脱离这个逻辑，虽然本次降准毫无疑问将给市场带来将近8000亿的基础货币M1投放，但是M1能不能转换成为广义货币存量M2，也就是能否顺利完成信贷扩张，仍然存在疑问。最为值得担忧的一面是，三季度的资本外流情况创下了历史新高，8月和9月的外汇占款分别减少了7238亿元和7613亿元。这说明，央行降准释放的流动性更多是用来对冲了外汇占款流失的压力，对于市场的宽松信贷支持的效果将不如上半年，特别是无法提供给上涨过后的深圳地产市场再次启动所需要的大资金供给。

　　在双降没有带来资金面的改善，仅有短期心理层面刺激的情况下，地产市场在四季度的走势预期仍将偏淡。在四季度一手成交量回升的同时，价格方面可能会有一定的调整趋势。市场走势或将会在一定的信心反弹后重新反应基本面的下滑趋势。这里的基本面包括实体经济下滑，资本外流和信贷扩张乏力的大背景。而如我们一直所预期的，随着金九银十步入最后的阶段，开发商将开始接受市场热度已经下降的事实，开始集中入市。在推售迅速增加和市场热度有所转淡的双向负反馈下，价格也会出现一定的压力，其中又以变相降价为最为可能采用的促销手段。实际上，自十月中下旬以来，深圳地区开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。