中原：双降提振短期信心 推盘力度大幅回升

　　【二手成交分析】

　　上周(10.19-10.25)二手住宅共成交2108套，环比上升24.22%，成交面积为16.9万平，环比上升17.1%。9月的平均成交套数为2325套，仍然高于本周的成交套数近10%。由此可见，本期的成交套数水平开始接近9月周均水平，但是相对而言仍然有下降10%左右的差距。而10月的整体成交数据就更差了，从10月的前三周的情况来看，10月的周均成交套数为1495套， 周均成交套数较9月下滑了35.7%。由于从10月1日起，深圳进行二手房评估价上调，这也为节前的二手成交带来了短期促提前过户的利好影响。节后由于政策已经实施，刺激效应已经终止，也影响了节后二手成交量的下滑。

　　二手住宅成交均价为3.7万元/㎡，环比上升1%，基本持平。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　央行的双降会为市场带来一定的心理刺激作用，但在资本外流每月带走7000亿以上的基础货币时，央行双降无法通过基础货币的对冲有效的提振信贷扩张程度和增强购房信心。

　　从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比最高，为29%，较上期上涨2%。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域排名第二、三位，占比分别为18%及20%，较上期下降3%及2%。南山二手房成交占比为12%，福田占比为17%。

　　我们曾强调，当前实体经济出现了产能过剩的情况，出现各种三角债务难以结清，这便导致了近期屡屡发生的企业倒闭及跑路潮，系统性风险正在酝酿。出于此，央行进行货币宽松以及政府在财政方面采用类似棚改的刺激政策是凯恩斯主义相机抉择原则下的必然。本次央行的双降也无法脱离这个逻辑，虽然本次降准毫无疑问将给市场带来将近8000亿的基础货币M1投放，但是M1能不能转换成为广义货币存量M2，也就是能否顺利完成信贷扩张，仍然存在疑问。最为值得担忧的一面是，三季度的资本外流情况创下了历史新高，8月和9月的外汇占款分别减少了7238亿元和7613亿元。这说明，央行降准释放的流动性更多是用来对冲了外汇占款流失的压力，对于市场的宽松信贷支持的效果将不如上半年，特别是无法提供给上涨过后的深圳地产市场再次启动所需要的大资金供给。

　　在双降没有带来资金面的改善，仅有短期心理层面刺激的情况下，地产市场在四季度的走势预期仍将偏淡。在四季度一手成交量回升的同时，价格方面可能会有一定的调整趋势。市场走势或将会在一定的信心反弹后重新反应基本面的下滑趋势。这里的基本面包括实体经济下滑，资本外流和信贷扩张乏力的大背景。而如我们一直所预期的，随着金九银十步入最后的阶段，开发商将开始接受市场热度已经下降的事实，开始集中入市。在推售迅速增加和市场热度有所转淡的双向负反馈下，价格也会出现一定的压力，其中又以变相降价为最为可能采用的促销手段。实际上，自十月中下旬以来，深圳地区开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。