春节期间全国大量土地等待入市 土地溢价率大幅回落

　　1月28日，北京土地市场推出2宗住宅用地。截至当日，2019年新年以来北京土地收入累计达到187亿元。不仅仅是北京市，1月份以来多个一二线城市陆续公布了推地计划，在被称为房地产“淡季市场”的春节期间，全国范围大量土地等待入市。

　　回顾2018年，一方面各线城市普遍增加土地供应力度，推出各类保障性住房用地，例如北京、上海分部试点集体土地建设“共有产权住房”和租赁住房；另一方面，为保证市场活力，部分城市也出台了一些宽松性政策，放宽土地出让条件，以稳定市场预期。

　　中国指数研究院公布的数据显示，2018年全国300城市土地出让金额合计4.16万亿元，同比增加2%。其中，杭州市全年土地收入突破2000亿元，位居全国各线城市之首。此外，上海、北京、广州、武汉、天津等6城市均突破千亿规模。

　　尽管上述一二线城市全年土地收入整体走高，但是由于土地溢价率普遍降低，大部分土地市场都表现出“量增价减”的局面。2018年全年，一线城市、二线城市和三四线城市成交土地均价同比分别下滑5%、12%、1%，北京、深圳、天津、杭州等热点城市土地均价也相应出现不同程度下滑。

　　“土地分化严重，热点城市土地市场退烧明显。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。溢价率的大幅回落有政策调控的因素，也是市场各方力量博弈所带来的有益表现。

　　业内人士认为，在当前房地产调控整体基调不变的情况下，预期未来土地市场将更加强调优化供地结构。

　　易居研究院研究员沈昕分析认为，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。“按过去短周期规律来看，预计2019年未来几个月溢价率下滑趋势将会趋缓”。

　　沈昕表示，当前一线城市和部分热点二线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，近几个月来成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积基本平稳，成交均价则连续两个月下跌。“预计短期内国家层面的调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温”。

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2018年12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。现行土地管理法制定于1986年，上一次修订还是2004年8月。

同日，农村三块地改革试点期限再度延期。十三届全国人大常委会第七次会议审议了《关于再次延长授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案的议案》，并听取《国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告》。

自然资源部部长陆昊介绍说，鉴于试点法律授权决定将于2018年12月31日到期，而农村土地制度三项改革试点工作还存在一些需要通过进一步深化试点解决的问题，如试点推进不够平衡，平衡国家集体个人三者之间收益的有效办法还不够多等。此外，土地管理法修正案公布实施还需要一段时间，试点政策还要与法律修改稳妥衔接，有必要延长法律调整实施期限。

全国人大常委会12月23日审议后拟将农村土地制度三项改革试点法律调整实施的期限再延长一年至2019年12月31日。

这不是三块地改革第一次延期。该项改革试点于2015年3月正式启动，原计划到2017年底结束，此后十二届全国人大常委会第三十次会议通过决定，三块地改革试点期限延长一年至2018年12月31日。

农村土地征收：农民权益保护进一步得到加强

土地征收，长久以来一直是涉事农民最为关注的问题。

中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英接受《中国经济周刊》记者采访表示，土地征收主要解决3个问题。“一是合理确定征地的范围，不能什么地都征。二是土地征收以后，农民的社会保障怎样跟上。三是土地征收以后钱怎样分配。”

这三个问题在《土地管理法修正案（草案）》中都有体现。草案主要修改完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容，其中明确了我国非农建设用地将不再“必须国有”。

草案缩小了土地征收范围。删去现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。