11月19日,福建福晟集团有限公司2018年公司债券(第一期)发行完成,发行总额10亿元,票面利率7.90%,期限3年。上交所方面,华夏幸福基业控股股份公司的2018年非公开发行40亿元短期公司债券项目状态更新为“已受理”。
Wind资讯相关分析师表示,万科今年债券融资规模最大,累计发行了26只债券,总金额为283.19亿元。金地集团、绿城集团、招商蛇口等企业发行规模也都在130亿元及以上,此外还有6家企业发行额超过100亿元。
富力地产也在“储粮过冬”。数据显示,富力地产今年以来发行了11期短期融资债券,品种为到期一次还本付息,利率由最开始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。
除了发债,在大盘不好的情况下,富力地产毅然“卖股补血”。11月5日,富力地产发布公告称,拟发行不超过8.06亿股新H股,发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%,若以每股12港元的均价计算,此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途,富力地产表示,将全部用于补充公司资本金,其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。
事实上,近期以来房企转让股权、债权现象频发。北京产权交易所房地产企业产权挂牌的多达42个项目,转让额度约为105亿元。上海联合产权交易所数据显示,房地产企业产权正式挂牌项目约为19个,转让总额为83.86亿元。预披露项目更是集中上线,北大资源集团投资有限公司欲转让青岛博雅置业有限公司70%股权及债权;中铁二局房地产集团预转让成都中铁置业、都江堰青城旅游开发有限公司100%股权和相关债权;上海古北转让上海地产古北安亭置业有限公司100%股权。
龙头房企成本低
对于公司债券来说,实力房企的发债成本相对较低。例如,龙湖20亿元公司债券票面年利率仅为4.8%;首创置业拟发行的25亿规模公司债券票面利率询价区间为4.0%-5.0%,融资成本相对较低。
而对于一些发展中的中型房企而言,票面利率略走高。例如,福晟集团拟发行10亿规模公司债券,票面利率7.90%,虽然相比于龙头房企偏高,但是也属于常见的利率区间。
国内融资成本较为平稳,而海外融资成本却升高。近日时代中国和弘阳地产发的两笔美元债票面利率都达到10%以上。其中,弘阳地产高达13.5%的票面利率位处前列。同样,时代中国3亿美元优先票据于昨日在香港联合交易所上市发行,票据利率为10.95%,属于上述发行的公司债中票面利率较高的房企。但是,同样是3年到期的美元优先票据,弘阳地产的票面利率比时代中国还要高出2.55%。
“虽然海外融资成本明显上涨,叠加汇率的波动,压力非常大,但是,房企在资金压力下,需求量依然非常大。”张大伟分析称。
中小房企卖身还债离场者增多
每一轮调控后似乎都会出现一波股权甩卖潮。在融资渠道收紧、楼市调控持续加码,丝毫看不到放松迹象的行业大背景下,中小房企的生存环境尤为恶劣。
据新城控股高级副总裁欧阳捷预测,无论行业整体还是企业个体,都会面临增长“天花板”,房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展,90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。
据北京、上海产权交易中心信息披露,22天以来,新增37家房企挂牌转让股权,挂牌价超过110亿元,8成以上都是欲卖股退场的中小房企。记者还注意到,挂牌价中,股权价仅占极小部分,大多数金额来自债权,即被转让项目企业背负的负债及利息。
这些被抛售项目布局大多还位于销售市场比较热门的城市,如上海、青岛、武汉、江苏、深圳、徐州、成都、重庆、西安、海南等。但资金的匮乏和债务违约压力的逼近,令他们很难在将地产公司周转下去,不得不通过卖股断臂求生存。
为了能将股份转让出去,他们甚至不惜亏本出售,忧心的是,缺乏优质资产的项目依然很难找到下家。有一家公司就打出1元卖身的大甩卖。
据北京产权交易所公告显示,沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权正以1元价挂牌转让,截至2018年10月30日,该公司总资产153.69万元,但总负债却高达4423万元。
据了解,挂牌公司为深圳峰汇创业投资发展有限公司100%持股,而深圳峰汇背后的母公司是中国建材股份有限公司。3个月多前该挂牌公司就在寻求出售,但一直无人问津。
另一则披露信息显示,徐州鸿成房产开发有限公司100%股权正在挂牌中,转让底价为4.39亿元。截至2018年7月30日亏损了393万元,总负债4.17亿元。资料显示,企业名下主要资产是4块土地,共计约670亩土地(商业、住宅用地),位于徐州市铜山区洞山村。已足额交纳土地出让金,暂未取得土地使用权证。值得注意的是,这4宗地块2016年被徐州市中级人民法院查封,查封期限到2019年,届时若无力还债存在被拍卖的可能。
这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状:没有融资渠道,无力偿还债务,即便取得地块也无力开发,不得不退出市场。
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