楼市销售放缓：房企面临债务集中兑付 大额融资频现

　　中原地产研究中心统计数据显示，11月(截至11月28日)，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：“从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，四季度对于房企来讲最重要的工作将是融资。”

　　迎集中还款期

　　2018年还剩最后一个多月，债券市场上即将到期的各类债券规模仍然较大。Wind数据显示，房地产企业未来40天左右的时间里，共有81只债券即将到期，总共需要偿还金额为526.73亿元。此外，境外债方面，截至年底，房企海外债券到期规模近90亿元。

　　Wind资讯分析人士表示，2019年至2023年五年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上，主要与近两年发行较多的3年期、5年期或7年期的债券到期有关。“国内外同时到期下，房企还款压力骤升。从单个公司来看，金科地产即将到期的债券规模最大，合计达到40.3亿元。而金地集团、中信房地产集团、保利地产、中天金融等6家企业到期规模均超过25亿元。”

　　渤海证券分析师崔健表示，房地产债券发行经历了2015年-2016年的扩容后，进入相对平稳的平台期，而由于地产债的期限多为3-5年，所以2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。2018年9月1日至12月31日，地产债的总偿还量达到1292.67亿元，2019年上半年总偿还量达到2116.51亿元。

　　也正因为此，集中到期下部分房企发债明显加速。11月8日，中国恒大公告显示，其附属公司景程有限公司发行5.65亿美元于2020年到期的11%优先票据、6.45亿美元于2022年到期的13%优先票据、5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据，在新加坡证券交易所上市及挂牌。合计融资18亿美元，约合人民币125亿元。

　　11月19日，恒大再次公告称，其间接全资附属公司景程有限公司、恒大地产、天基控股及附属公司担保人于当日就发行总金额为10亿美元的增发2020年票据与中信银行(国际)、光银国际及海通国际订立购买协议，利率为11.0%。

　　“扎堆”发债融资，让各大房地产企业今年的发债额度“捉襟见肘”。根据Wind企业注册情况统计，万科今年注册发债额度为230亿元，目前已使用190亿元，剩余仅仅40亿元;金地注册额度为80亿元，目前仅剩30亿元;富力地产年初注册额度为80亿元，目前仅为18.3亿元。而武汉光谷联合集团、中粮地产、上海张江高科、广州高新区投资集团等9家房地产企业今年都已满额发行。

　　大额融资频现

　　仅仅11月27日一天，12家房企发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模约280亿。

　　而进入11月份以来，有30余家房地产公司发布了境内外融资公告，既有行业龙头，也包括民营企业，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模超过1000亿元。

　　在年末发债的窗口期，不少房企发行大额融资。11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，将发行100亿元的中期票据，已经完成注册。

　　此外，11月23日，泰禾集团与光大信托合作，光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。11月13日傍晚，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。

　　“对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的需求明显上涨。”张大伟这样解读。

　　年底找钱“井喷”

　　以Wind二级行业来看，在剔除国债、地方债、金融债和同业存单等后，今年房地产行业共发行了693只债券，发行金额达5722.39亿元，占债券发行总额的7.31%，处于行业第7位。

　　中原地产研究中心数据显示，截至11月20日，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过500亿元。

　　11月20日，时代中国控股有限公司公告称，将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，年利率10.95%。

　　11月19日，福建福晟集团有限公司2018年公司债券(第一期)发行完成，发行总额10亿元，票面利率7.90%，期限3年。上交所方面，华夏幸福基业控股股份公司的2018年非公开发行40亿元短期公司债券项目状态更新为“已受理”。

　　Wind资讯相关分析师表示，万科今年债券融资规模最大，累计发行了26只债券，总金额为283.19亿元。金地集团、绿城集团、招商蛇口等企业发行规模也都在130亿元及以上，此外还有6家企业发行额超过100亿元。

　　富力地产也在“储粮过冬”。数据显示，富力地产今年以来发行了11期短期融资债券，品种为到期一次还本付息，利率由最开始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。

　　除了发债，在大盘不好的情况下，富力地产毅然“卖股补血”。11月5日，富力地产发布公告称，拟发行不超过8.06亿股新H股，发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%，若以每股12港元的均价计算，此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途，富力地产表示，将全部用于补充公司资本金，其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

　　事实上，近期以来房企转让股权、债权现象频发。北京产权交易所房地产企业产权挂牌的多达42个项目，转让额度约为105亿元。上海联合产权交易所数据显示，房地产企业产权正式挂牌项目约为19个，转让总额为83.86亿元。预披露项目更是集中上线，北大资源集团投资有限公司欲转让青岛博雅置业有限公司70%股权及债权;中铁二局房地产集团预转让成都中铁置业、都江堰青城旅游开发有限公司100%股权和相关债权;上海古北转让上海地产古北安亭置业有限公司100%股权。

　　龙头房企成本低

　　对于公司债券来说，实力房企的发债成本相对较低。例如，龙湖20亿元公司债券票面年利率仅为4.8%;首创置业拟发行的25亿规模公司债券票面利率询价区间为4.0%-5.0%，融资成本相对较低。

　　而对于一些发展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集团拟发行10亿规模公司债券，票面利率7.90%，虽然相比于龙头房企偏高，但是也属于常见的利率区间。

　　国内融资成本较为平稳，而海外融资成本却升高。近日时代中国和弘阳地产发的两笔美元债票面利率都达到10%以上。其中，弘阳地产高达13.5%的票面利率位处前列。同样，时代中国3亿美元优先票据于昨日在香港联合交易所上市发行，票据利率为10.95%，属于上述发行的公司债中票面利率较高的房企。但是，同样是3年到期的美元优先票据，弘阳地产的票面利率比时代中国还要高出2.55%。

　　“虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，压力非常大，但是，房企在资金压力下，需求量依然非常大。”张大伟分析称。

　　中小房企卖身还债离场者增多

　　每一轮调控后似乎都会出现一波股权甩卖潮。在融资渠道收紧、楼市调控持续加码，丝毫看不到放松迹象的行业大背景下，中小房企的生存环境尤为恶劣。

　　据新城控股高级副总裁欧阳捷预测，无论行业整体还是企业个体，都会面临增长“天花板”，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

　　据北京、上海产权交易中心信息披露，22天以来，新增37家房企挂牌转让股权，挂牌价超过110亿元，8成以上都是欲卖股退场的中小房企。记者还注意到，挂牌价中，股权价仅占极小部分，大多数金额来自债权，即被转让项目企业背负的负债及利息。

　　这些被抛售项目布局大多还位于销售市场比较热门的城市，如上海、青岛、武汉、江苏、深圳、徐州、成都、重庆、西安、海南等。但资金的匮乏和债务违约压力的逼近，令他们很难在将地产公司周转下去，不得不通过卖股断臂求生存。

　　为了能将股份转让出去，他们甚至不惜亏本出售，忧心的是，缺乏优质资产的项目依然很难找到下家。有一家公司就打出1元卖身的大甩卖。

　　据北京产权交易所公告显示，沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权正以1元价挂牌转让，截至2018年10月30日，该公司总资产153.69万元，但总负债却高达4423万元。

　　据了解，挂牌公司为深圳峰汇创业投资发展有限公司100%持股，而深圳峰汇背后的母公司是中国建材股份有限公司。3个月多前该挂牌公司就在寻求出售，但一直无人问津。

　　另一则披露信息显示，徐州鸿成房产开发有限公司100%股权正在挂牌中，转让底价为4.39亿元。截至2018年7月30日亏损了393万元，总负债4.17亿元。资料显示，企业名下主要资产是4块土地，共计约670亩土地(商业、住宅用地)，位于徐州市铜山区洞山村。已足额交纳土地出让金，暂未取得土地使用权证。值得注意的是，这4宗地块2016年被徐州市中级人民法院查封，查封期限到2019年，届时若无力还债存在被拍卖的可能。

　　这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状：没有融资渠道，无力偿还债务，即便取得地块也无力开发，不得不退出市场。

　　而一些曾跨界地产业的企业则开始抛售持续亏损的地产项目，加速去地产化。

　　据上海产权交易所信息显示，隶属中国铝业集团的中铝国际(天津)建设有限公司正在转让其持有的天津鑫通置业有限公司100%股权及转让方对标的企业1.21亿元债权，转让底价为1.78亿元。

　　此外，金华八达集团有限公司正在挂牌其持有的金华金殿置业投资有限公司100%股权及1.62亿元债权，挂牌价为3.3亿元，该项目公司同样处于亏损状态;秦皇岛福电实业集团正挂牌转让其持有的秦皇岛大秦电力房地产开发公司100%股权及1960万元债权，挂牌价6602万元;兰州倚能电力(集团)挂牌转让其控股的西安明威实业发展有限公司100%股权及相关债权，挂牌价3.13亿元。

　　借新还旧居多

　　年底，面临债务的集中兑付，偿还旧债也成为不少房企发债募集资金的主要用途。其中，美的置业将发行的10亿元公司债全部用于偿还公司有息债务，不用于购买土地。上市仅4个月的弘阳地产也将发债所得款项净额用于现有债务进行再融资及一般公司用途。

　　Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模第二大。

　　从11月份这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量最多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。

　　业内人士预计，随着时间的推移，后期提前兑付、回售等或许还会增加，预计12月份需要偿还的规模会更大。

    （房掌柜整理来自新京报、中国房地产报、经济参考报）