楼市降价潮引发多米诺骨牌效应 二手房均价分化明显

　　了解到，在位于郑州市经济开发区的碧桂园天悦项目，精装房源的销售均价为1.85万元/平方米，通过精装改毛坯销售均价也下调约1500元/平方米。另一个同样位于郑州开发区的碧桂园峯景项目也是用相同的方式，将原本销售均价约为1.16万元/平方米的销售单价下调1500元/平方米。而碧桂园在江苏省句容市、安徽省滁州市等三线城市甚至还推出了“首付1成”的促销广告。

　　在不少媒体看来，近阶段，打响降价潮第一枪的企业是恒大。因为在8月30日前后，恒大全国在售住宅楼盘就打出了“8.9折”，最低可至“7.4折”的优惠广告，不仅如此，首付款也可以分期支付，最低首付仅需5%。而此次，包括成都、厦门、合肥、包头等众多热门城市都在恒大的促销范围之内。

　　其实这并不是恒大首次降价。早在今年2月份，恒大就曾推出基础楼8.8折的促销活动，虽然效果并不理想，且促销范围较为有限，但恒大对于提高资金周转率的迫切需求却可见一斑。

　　注意到，除万科、恒大、碧桂园、恒大外，融创、泰禾、首开、雅居乐等房企，也在通过不同方式降价促销，以期尽快回笼资金。

　　9月20日，泰禾集团的“合肥院子”开始“打折甩卖”，据悉，此次合肥院子从均价2万/平方米降至1.5万/平方米，最低1.3万/平方米。以此计算，打折幅度达25%至35%。

　　国庆期间，一则漳州融信某一项目直降8000的消息，同样引起了市场的广泛关注。据了解，融信在漳州的这个项目名为“融信一号府”。在找到的一个关于该项目的认购网页中，写道，“一个月前均价18500，现国庆惊爆价：均价12000，买一层还送一层。”

　　开发商否认降价一线城市被波及

　　按理说，楼盘价降是喜大普奔的事儿，但是开发商们对此讳莫如深。比如漳州融信日前正式对外回应，降价房源与前期销售的产品有所差异，属正常的市场行为，且房源尚未对外销售。

　　万科有关人士在接受媒体采访时，也否认“原价500万元/套，现价278万到298万元/套的说法”，并称“价格不同，只是因为这些房源是国庆期间新推出产品，与此前产品的不同之处在于位置不同，且为极简装修，不带两个车位”，但这些房子的价格出现大幅度的降低却是一个不争的事实。

　　没有意外，合肥院子也否认了降价，称这是市场误读，“合肥院子此次是一次正常的节庆促销活动，且只针对个别户型，严格来说只算是当前市场相对冷清情况的一个营销噱头”。

　　降价潮的背后，有一点值得注意的则是，各大房企的高负债率。从已经披露的上市房的半年报中，《法制晚报》记者发现，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，其中60家房企资产负债超过80%。其中A股房企34家，港股房企27家。

　　太阳城集团甚至出现资不抵债的情况，资产负债率已经高达172.33%。融创中国负债率虽然小幅下降，但是90.52%的负债率仍然居高不下。房企巨头碧桂园的负债率也高达89.85%。

　　记者还注意到，此轮降价潮已经波及一些一线城市，虽然在这些城市对于享受降价红有一些限制条件，但位于上海浦东的碧桂园南郡项目，今年8月的销售均价约为3.5万元/平方米，不久前均价一度调至约2.8万元/平方米，降幅超过20%。

　　降价虽好，却带动了前业主的反弹，近期在上饶、合肥等地都发生了前业主抗议降价的维权活动，同样的场景在2008年前后的楼市降价潮中也曾经出现。

　　专家观点降价主因是回笼资金

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，开发商降价卖房，受到很多因素的影响，资金的持续收紧是其中一个很重要的因素。此外，四季度新盘的供应量增加也使得开发商出现了降价的做法。“他们希望通过降价来尽快回笼资金，储蓄客源。”

　　严跃进认为，这一轮开发商的降价潮中，有些是主动的，有些是被动的，“类似万科、恒大等大型企业的降价应该是主动行为，主要是为抢市场占有率。”严跃进说，其实很多企业的资金链并不是特别紧张，所以从这个角度来讲，开发商还是有比较积极的定价策略，这也是对市场周期表现一个比较灵活的应对。

　　关于维权，严跃进的看法是，按照合同来办事很关键，否则就没有章程可循，反而会导致市场交易出现混乱。他说，业主维权要充分尊重原有合同上的条款，价格波动是市场行为，并不能作为开发商违约的依据。

　　但严跃进认为，开发商要主动在楼盘质量上做到位，否则会被业主“揪小辫”，如果出现一些“致命点”，就会变得难以应对。“质量过硬就有资本和业主去谈，如果质量出现问题，业主可能就会以房屋质量问题为由要求降价补偿。”

　　律师说法开发商有权调价

　　北京市京师律师事务所高级合伙人刘仁堂律师认为，购房者和房产开发商如果已经签订了购房合同，按照我国《合同法》相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。