城市变局下的房企机会 进与退、新与旧、战略与布局

招股书显示，2015年-2017年，大发地产物业销售收入分别为6.035亿元、5.757亿元和43.2亿元。尽管目前体量很小，大发地产还是喊出了“冲击千亿以及五年达到3000亿”的宏伟目标。

同样在今年5月份递交招股书的美的置业，上市推进动作比大发地产更快。据悉，美的置业将在10月11日正式挂牌，预计发售1.8亿股，每股作价17 -21.5港元，集资最多38.7亿港元。根据招股书，2015年-2017年，美的置业实现合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合增长率高达113.7%。

严跃进表示，香港市场这两年针对IPO给予的便利相对较多，上市速度快，很多房企都会选择到香港上市，“从上市的原因来看，也可以看出很多企业的焦虑。如果不上市，房企会面临很多压力，品牌影响力也难以做大。而上市能够开拓融资机会，也是提升企业品牌的重要因素。”

融资压力

在融资难的背景下，中小房企普遍高负债压顶，赴港上市、拓宽融资渠道成了它们为数不多的选择。

从已递交上市申请的企业披露的材料看，这些房企普遍因高杠杆扩张而急需资金输血，财务状况也并不乐观。

招股书显示，2015年-2017年，银城的净负债率为130%、218.7%、226%，一路走高。

德信的净资产负债率同样居于高位。招股书显示，2015年-2017年，德信的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，截至今年6月30日，其净负债率为192.6%。德信方面也表示，公司的净资产负债率维持在较高水平，主要与公司的业务迅速扩张，致使外部借款增加所致。

大发地产过去三年的净资产负债 率 分 别 为 196.5%、150%和269.8%，此外，其经营活动净现金流分别为-7.92亿、8.55亿元、-23.93亿元，三年内有两年净现金流为负。

高负债之下，大发的盈利水平也并不显眼。根据招股书，过去三年大发地产的毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%，纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%，均低于行业平均水平。

根据美的置业的招股书，2015年-2017年，其净负债率分别为622%、625%、119%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率为181.4%。此外，其债务结构也有待优化，报告期内，少于1年期的债务高达627.05亿元；1-2年的债务额度139.65亿元；2-5年的债务额度190.1亿元。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对经济观察报表示，中小型房企急于上市一方面确实是为了缓解资金压力，但并不一定会受到资本市场的认可。

（房掌柜整理自每日经济新闻、中国经济网）