城市变局下的房企机会 进与退、新与旧、战略与布局

　　9月27日下午5点，上海兴国宾馆8号楼内激辩声不断。这是正在举行的第八届中国价值地产年会的高峰对话现场，地产行业大咖齐聚，讨论着在城市间联动渐强市场背景下，房企的进与退、新与旧、战略与布局。

　　从上届的“新存量时代”，到本届的“大城无界”，中国价值地产年会的主题始终聚焦行业热点。这一年，楼市调控依旧没有放松，房企渐渐放慢了狂奔脚步；这一年，金融监管加强，融资渠道仍在收紧；这一年，已有十余家房企宣布改名，去地产化，跨界做多元化转型，寻找新的增长点……

　　这一场“大城”的对话，邀请了行业领袖代表，共同探讨在城市群的背景下，房企区域布局的逻辑、利弊以及未来的天花板等问题。

　　新城控股高级副总裁、集团新闻发言人欧阳捷：

　　城市发展的最高境界是都市圈

　　在我看来，城市未来发展的最高境界未必是城市圈，而是都市圈。原因有二，第一我们的土地供应限制在耕地保护的红线之下，因此我们这些大城市的农用地虽然很多，但是供不出来。第二我们城市不能扩展它的边界，没有办法用更多的土地供应我们的住宅用地。

　　在未来城市没有办法进行扩展情况下，城市发展必然是都市圈，都市圈跟城市群不是一回事。因为城市间是竞争关系，但都市圈不是，都市圈应该是大城市和周边的中小城镇形成一个资源共享互惠互利合作共赢的关系。

　　这就需要通过城市间轨道交通来达成互利共赢关系。比如说从上海市到昆山，到嘉善，到苏州，这样我们就连成一个都市圈，小孩到了南通以后，仍然可以读同济小学，进入高考的时候可以享受上海的高考政策，老人到那边可以看病，医保可以同城化，我们形成一个都市圈的逻辑，用中小城市的土地与大城市的产业资源进行置换，形成一个共同发展的格局。

　　阳光城集团执行副总裁吴建斌：

　　房企对市场要有严格预判力

　　无论是城市圈还是都市圈，理论研究归理论研究，对房企而言，需要根据国家战略发展来寻找机会，调整企业战略布局。目前新一轮调控政策对房地产监管越来越严，严了之后会发生什么问题呢？很难预测明白。但房企要清楚自身能力和实力，要对市场有严格预判力。

　　今年5月，我们把城市的划分按照类别来划，原来的一线城市再加二线城市我们变为一类城市，为什么变为一类城市呢？从投资决策、买地、运营，要求的时间都比较相似，所以把它们摆在一起。我们又分了二类城市，二类城市就是热二线城市，再加上都市圈里面较发达的地级市、县级市，然后就是三类城市，三类城市解决了很多问题。

　　不管是城市群、都市圈如何划分，对企业本身来讲，应该了解市场，了解自身实力、能力，然后对市场作出正确划分，完成房企长远发展。

　　弘阳集团执行总裁蒋达强：

　　城市新格局下房企机会在哪里

　　目前都市圈多为龙头城市，像北京、上海没有人可以动摇它的位置。城市群相对比较势均力敌，如长江中游，重庆、武汉、长沙等地，在中国大环境下，都是可以共融的。

　　城市群是市场经济走到一定阶段以后自然而然形成的，只要有市场竞争，只要是放开人口户籍各方面的限制，自然而然就会形成城市的聚集。

　　目前做房地产的人有几种心情，心态的变化从谨慎中乐观，到焦急，到焦虑，到现在有点恐慌。而这种心态的变化对投资影响也很大，去年包括今年上半年大量房企把主要目光放在收并购上，而现在都放在一手市场了。

　　在城市格局分化以后，所谓的革命性机会或者大的价值洼地并不多。在增量基本上没有的情况下，蛋糕如何切分？格局分化，未来已经没有增长的前提下，我们能做的就是等待这个行业回归本质，而怎样能够在中间杀出一条血路，值得深思。

　　新希望地产副总裁姜孟军：

　　城市化趋势不可逆

　　城市群与都市圈的定义需因地制宜。虽然上海很发达，但跟西部是不一样的，目前只有东部沿海长三角和珠三角地区形成了城市群，在西部最多就是叫都市圈。

　　就我们布局的城市而言，成都在四川是第一大城市，我们主要围绕成都以及成都周边，这是大成都概念。成都东西南北有不同的定位，不同的产业，而相对远的城市还没有达到这个能级。这是我对城市群和都市圈很浅显的理解。

　　土地供应量的减少是房企发展必须要面对的问题，但以我亲身经历来看，城市化的趋势是不可逆转的，并且还会进一步加强。我老家有很多朋友、同学买房子，他们首要需求就是交通要好。如果有孩子的家庭，学校、医疗都要考虑，然后才是其它的。

　　三盛集团品牌营销总经理朱黎民：

　　房企看重坚定、正确的城市发展策略

　　城市群与都市圈反映了一个国家经济发展的过程和轨迹，每个城市的发展都需要我们执政者、奉献者共同努力，提升整个城市的能级。

　　都市圈和城市群之所以值得探讨，因为一个国家的都市圈多和少，直接反映出一个国家的财富水平和能量。

　　未来的都市圈发展首先要跟国家的战略匹配，上海都市圈之所以可以形成，从上个世纪90年代上海开始浦东开发到现在，上海整个城市规划没有发生根本性的转变，如果在上海工作和生活应该有感受。我们集团在全国开发最担心的是什么？就是规划变来变去，今年这样，明年那样。这么一来好了，你所有的布局都完成了，所有的投入都打了水漂。

　　上海的城市规划经过国务院审批已经到了2030年，而别的城市可能现在最多就是到2020年、2025年，这说明什么？也是说明上海是最发达的城市。

　　我们整个思路，整个城市发展策略是否能够坚定，是否能够正确，是否能够坚持10年、20年、30年，城市群才有可能真正成为我们计划中的都市圈。

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进入9月中下旬，先后有两家来自长三角的房企在港交所递交了招股说明书。

今年以来，中小型房企密集开启了赴港上市之旅。据经济观察报不完全统计，今年以来已有正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、银城国际、德信地产等近10家房企正式在香港上市或递交上市申请。此外，起源于浙江温州的中梁地产也在酝酿上市计划，目前交表时间未定。

近期递交上市申请的房企，共性颇多：销售规模大多偏小，近两年来开启了规模扩张的步伐，均提出了千亿甚至更为激进的发展目标；与此同时，这些房企的负债率居高不下，面临较大的偿债压力。

“在目前内地融资环境较为艰难的时刻，透过境外上市集资，未尝不是一个好的方式。”香港股票分析师协会副主席潘铁珊对经济观察报分析说。

某种程度而言，在房地产行业融资收紧的环境下，上市成了这些小型房企的“救命稻草”。

规模扩张

从体量看，此轮谋求上市的房企都属于“小个头”，以区域型房企为主，却也都跟风喊出了500亿甚至千亿目标。

近日，江苏房企银城国际递交招股书。招股书显示，截至2018年6月30日，银城拥有土地储备面积仅为328.6万平方米。根据克而瑞排行榜，银城2017年合约销售额为49亿元，排名第194位。

银城的大本营在南京，其绝大部分业绩收入也来自于南京、无锡等个别城市，但银城的野心并不小。今年银城提出冲刺200亿元的销售规模，三到五年内冲击500亿元。但是，在楼市下行的2018年要实现超过4倍的业绩增长，绝非易事。

浙江本土房企德信地产9月18日也递交了招股书。招股书显示，2015年—2017年，该公司销售收入分别为56.9亿元、69.8亿元、65.5亿元，截至2018年6月30日，其土地总储备面积为636.26万平方米。克而瑞排行榜显示，德信地产2017年销售额265.1亿元，排在69名。

今年年初，德信地产提出了2018年实现350亿、2021年实现千亿的销售计划。

“从目前上市名单看，很多都是这一波市场崛起下的相关房企。江浙这两年地产市场发展态势较好，自然容易带来此类企业业绩成长。而且从此类企业的发展来看，未来通过上市，也可以实现力争上游的效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

在银城和德信之前，大发地产、美的置业等小型房企也早已递交了招股书。

招股书显示，2015年-2017年，大发地产物业销售收入分别为6.035亿元、5.757亿元和43.2亿元。尽管目前体量很小，大发地产还是喊出了“冲击千亿以及五年达到3000亿”的宏伟目标。

同样在今年5月份递交招股书的美的置业，上市推进动作比大发地产更快。据悉，美的置业将在10月11日正式挂牌，预计发售1.8亿股，每股作价17 -21.5港元，集资最多38.7亿港元。根据招股书，2015年-2017年，美的置业实现合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合增长率高达113.7%。

严跃进表示，香港市场这两年针对IPO给予的便利相对较多，上市速度快，很多房企都会选择到香港上市，“从上市的原因来看，也可以看出很多企业的焦虑。如果不上市，房企会面临很多压力，品牌影响力也难以做大。而上市能够开拓融资机会，也是提升企业品牌的重要因素。”

融资压力

在融资难的背景下，中小房企普遍高负债压顶，赴港上市、拓宽融资渠道成了它们为数不多的选择。

从已递交上市申请的企业披露的材料看，这些房企普遍因高杠杆扩张而急需资金输血，财务状况也并不乐观。

招股书显示，2015年-2017年，银城的净负债率为130%、218.7%、226%，一路走高。

德信的净资产负债率同样居于高位。招股书显示，2015年-2017年，德信的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，截至今年6月30日，其净负债率为192.6%。德信方面也表示，公司的净资产负债率维持在较高水平，主要与公司的业务迅速扩张，致使外部借款增加所致。

大发地产过去三年的净资产负债 率 分 别 为 196.5%、150%和269.8%，此外，其经营活动净现金流分别为-7.92亿、8.55亿元、-23.93亿元，三年内有两年净现金流为负。

高负债之下，大发的盈利水平也并不显眼。根据招股书，过去三年大发地产的毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%，纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%，均低于行业平均水平。

根据美的置业的招股书，2015年-2017年，其净负债率分别为622%、625%、119%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率为181.4%。此外，其债务结构也有待优化，报告期内，少于1年期的债务高达627.05亿元；1-2年的债务额度139.65亿元；2-5年的债务额度190.1亿元。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对经济观察报表示，中小型房企急于上市一方面确实是为了缓解资金压力，但并不一定会受到资本市场的认可。

（房掌柜整理自每日经济新闻、中国经济网）