城市变局下的房企机会 进与退、新与旧、战略与布局

　　就我们布局的城市而言，成都在四川是第一大城市，我们主要围绕成都以及成都周边，这是大成都概念。成都东西南北有不同的定位，不同的产业，而相对远的城市还没有达到这个能级。这是我对城市群和都市圈很浅显的理解。

　　土地供应量的减少是房企发展必须要面对的问题，但以我亲身经历来看，城市化的趋势是不可逆转的，并且还会进一步加强。我老家有很多朋友、同学买房子，他们首要需求就是交通要好。如果有孩子的家庭，学校、医疗都要考虑，然后才是其它的。

　　三盛集团品牌营销总经理朱黎民：

　　房企看重坚定、正确的城市发展策略

　　城市群与都市圈反映了一个国家经济发展的过程和轨迹，每个城市的发展都需要我们执政者、奉献者共同努力，提升整个城市的能级。

　　都市圈和城市群之所以值得探讨，因为一个国家的都市圈多和少，直接反映出一个国家的财富水平和能量。

　　未来的都市圈发展首先要跟国家的战略匹配，上海都市圈之所以可以形成，从上个世纪90年代上海开始浦东开发到现在，上海整个城市规划没有发生根本性的转变，如果在上海工作和生活应该有感受。我们集团在全国开发最担心的是什么？就是规划变来变去，今年这样，明年那样。这么一来好了，你所有的布局都完成了，所有的投入都打了水漂。

　　上海的城市规划经过国务院审批已经到了2030年，而别的城市可能现在最多就是到2020年、2025年，这说明什么？也是说明上海是最发达的城市。

　　我们整个思路，整个城市发展策略是否能够坚定，是否能够正确，是否能够坚持10年、20年、30年，城市群才有可能真正成为我们计划中的都市圈。

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进入9月中下旬，先后有两家来自长三角的房企在港交所递交了招股说明书。

今年以来，中小型房企密集开启了赴港上市之旅。据经济观察报不完全统计，今年以来已有正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、银城国际、德信地产等近10家房企正式在香港上市或递交上市申请。此外，起源于浙江温州的中梁地产也在酝酿上市计划，目前交表时间未定。

近期递交上市申请的房企，共性颇多：销售规模大多偏小，近两年来开启了规模扩张的步伐，均提出了千亿甚至更为激进的发展目标；与此同时，这些房企的负债率居高不下，面临较大的偿债压力。

“在目前内地融资环境较为艰难的时刻，透过境外上市集资，未尝不是一个好的方式。”香港股票分析师协会副主席潘铁珊对经济观察报分析说。

某种程度而言，在房地产行业融资收紧的环境下，上市成了这些小型房企的“救命稻草”。

规模扩张

从体量看，此轮谋求上市的房企都属于“小个头”，以区域型房企为主，却也都跟风喊出了500亿甚至千亿目标。

近日，江苏房企银城国际递交招股书。招股书显示，截至2018年6月30日，银城拥有土地储备面积仅为328.6万平方米。根据克而瑞排行榜，银城2017年合约销售额为49亿元，排名第194位。

银城的大本营在南京，其绝大部分业绩收入也来自于南京、无锡等个别城市，但银城的野心并不小。今年银城提出冲刺200亿元的销售规模，三到五年内冲击500亿元。但是，在楼市下行的2018年要实现超过4倍的业绩增长，绝非易事。

浙江本土房企德信地产9月18日也递交了招股书。招股书显示，2015年—2017年，该公司销售收入分别为56.9亿元、69.8亿元、65.5亿元，截至2018年6月30日，其土地总储备面积为636.26万平方米。克而瑞排行榜显示，德信地产2017年销售额265.1亿元，排在69名。

今年年初，德信地产提出了2018年实现350亿、2021年实现千亿的销售计划。

“从目前上市名单看，很多都是这一波市场崛起下的相关房企。江浙这两年地产市场发展态势较好，自然容易带来此类企业业绩成长。而且从此类企业的发展来看，未来通过上市，也可以实现力争上游的效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

在银城和德信之前，大发地产、美的置业等小型房企也早已递交了招股书。