史上最严广告法祭出 房地产业界引震动营销难以为继

　　"最"字头，不得随便列

　　■解读：在新广告法的广告内容准则当中，第九条第三款规定，广告不得使用"国家级"、"最高级"、"最佳"等用语。以往较为常见的情况容易出现在描述项目环境时称"国家级"，或是强调项目品质时称"最顶级"。

　　■典型案例：以显眼的字号和颜色凸显"最中央、最好房"，并在文中自称"第一开发商"，显然是与新广告法的规定背道而驰。可纵观中山的房企，似乎在这方面都比较低调，并没有特别张扬地凸显"最"的优势。不过也有一些原本用"极致"等词汇作为项目推广标签的楼盘近期主动修改了文案，以规避新广告法的雷区。

　　未拿预售证，不得发广告

　　■解读：在新广告法的配套规章《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第四条当中规定，未取得该项目预售许可证的预售房地产不得发布广告;而第五条则再次强调，发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明。

　　■典型案例：目前入市的新盘绝大多数处于预售状态，广告也多在取得预售许可证前开始酝酿或发布。而按照规定，房地产开发企业取得预售许可证10 日内必须开始销售商品房，新广告法施行之后，楼盘的宣传推广期将被大大压缩。

　　买房送学位，不得瞎误导

　　■解读：新《广告法》明确，禁止对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传，目的是为了杜绝或减少"坑爹"的情况发生。

　　当下有不少楼盘为了吸引客户，将待建的商业广场、教育资源、交通配套等设施提早纳入到广告宣传方案中，经常打出"15年一站式教育"、"拥有名校教育资源"、"毗邻商业中心"等虚虚实实的广告，但因其中部分宣传与实际情况有出入，导致客户日后举起维权大旗。而在各种虚假承诺中，最易引发纠纷的是对学区的肆意宣传。

　　■典型案例：个别楼盘在开工之初，就在学区问题上大做文章，并通过举办签约仪式、大量宣传造势等手段，让购房者相信购置了他们楼盘的房子之后，孩子可以享有从幼儿园到初中的一站式名校资源。也正因为如此，该项目一度成为热销楼盘。然而，规划的幼儿园迟迟未能完工交付使用，直升就读名牌小学的承诺也无法兑现。部分购置了该楼盘的业主，直到小孩快开学了，才知道此前开发商承诺的幼儿园和小学都是空中楼阁。

　　XXXX元/㎡ 起，不得再滥用

　　■新规解读：" 每平方米XXXX元起"，相信很多人都被这个很难发现的"起"字坑过。商家一般会将"起"字打得很小，而购房者被这个价格打动去看盘时会被告知："那是起步的特价房源，已经售完。"此次要求，广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。也就是说，涉及价格的部分，再不会有"起"字出现，今后在宣传页中涉及到价格的，会明确标注"XX元至XX元/平方米"。

　　■典型案例：在广告宣传中打出"4999元/㎡起"的字样，其中以巨大的数字凸显出房屋价格，然后以不易被察觉的小小的"起"字跟在数字后，是地产商吸引客户的惯常做法。此外，"特价"、"一口价"、"最低价"也是常用的招数之一。事实上，这样的低价仅限于为数不多的十多套尾盘，且都是"挑剩下"的房源，位置、户型等方面多有瑕疵。

　　业界观点

　　新法当前喜忧参半

　　新修订的《广告法》对此前宽泛的规定如"房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者"等笼统表述正式说再见，新增了具体条款，房地产广告迎来最严厉的监管时代。

　　作为被监管的对象，房地产商最近都表示有些头痛，他们一方面要规避误区，以防被罚款200万元以及被追究刑事责任，一方面还要担忧以往的文字游戏不能再玩会降低对购房者的吸引力。

　　不过，也有少数策划人对此表示欢迎，一名长期从事楼盘广告策划的专业人士王小姐告诉记者："其实房产商的忧虑也是我们所面临的一项挑战，从前行业内的广告宣传几乎都是千篇一律，简单粗暴，新法出台后，逼着大家开始尝试一些有内涵有创意的文案。"

　　新《广告法》的实施对消费者的习惯也带来了很大的改变。在走访过程中，购房者李鹏告诉记者，之前选购房子的确会被路边大大的广告牌和宣传单所吸引，事实上到了项目之后所了解到的情况却并非如此，有种被忽悠的感觉。现在新《广告法》的实施，从根源上杜绝了此种模糊、忽悠的宣传现象，让消费者能合理地判断，根据自己的需求来购房，也保护了消费者的合法权益。