【掌柜日报】信用租房前景如何？ 对传统租房模式有冲击

　　租房要轻松，政策需松绑

　　除金融产品的创新以外，租房市场的活力还需要更多政策松绑方能得以释放。

　　在租购并举的大趋势下，一二线城市纷纷出台鼓励租房市场发展的土地流转或房源支持计划。例如，北京提出在今后五年供应50万套租赁住房；广州则计划推出825万平方米租赁住房用地，预计供应租赁住房15万套；上海提出，“十三五”期间租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套；深圳则计划在“十三五”期间建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房，并要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房，并收储100万套城中村房统一租赁。

　　杨现领指出，虽然各地出台了租赁市场的供应计划，但还在等待明确的实施细则。例如，集体用地如何建设租赁用房，租赁机构、土地所有方(村委会或镇政府)之间的合作关系、义务和权责，很多都面临着相关的法律难题。而集体土地上建设的房屋是否可以获得房产证，是资本方最关注的方面，关系到能否实现REITs。

　　在他看来，一线城市房屋租赁市场的土地供给或许可以真正触及到土地制度改革和土地流转机制的深层次问题。租房市场的土地流转是长远问题，但租房运营企业当下更关心的问题是，经营租房这门生意盈利周期很长，甚至盈利空间还有待观望。

　　作为租房运营机构负责人，刘翔认为当下更需要的是来自财税和资金上的支持。“我们做的不是重资产模式，因此在银行贷款方面并不占优势。即使是自持式公寓企业，在争取融资、贷款时也比较难。”

　　因为优客逸家这类长租公寓采取的是“二房东”模式，因此一个更现实的问题是税收。曾在旅游行业工作多年的刘翔了解到，旅行社纳税是按照差额收入作为税基来纳税，他认为“二房东”模式也是类似的，但并不能享受差额收入纳税的“福利”。

　　“比如说我们跟租客收的房租是1000元，实际上有700元是给房东的，到我们手上的钱是300元。那么应该按照1000元还是300元作为应税收入来纳税？”对于这类问题，刘翔认为政策制定者可以先把租房运营机构培育起来。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群研究财政税收多年，据他介绍，对于企业来讲，肯定是以其收取的全部收入作为计算依据的。但是支付给房东的这部分钱，是没有办法扣除的。

　　赵秀池认为，以往市场不提供租赁类商品房，因此租赁住房比较分散，大量租赁住房的来源，主要是个人，集中式的机构租赁房源较少，未来通过开发商自持、公租房建设等会形成大量的、长期的优质租赁住房来源。

　　她建议，允许闲置的商业办公、工业厂房等用作租赁住房，或者允许一些大户型进行适当改造出租，并给予民水民电的政策支持。对于未来租房市场的发展，陈晟建议政府应当引导形成公允性平台，为老百姓将房源便利地发布在平台上提供便利，并形成一系列的保障机制，既保护住房，也保护房东和租客的利益。