【掌柜日报】信用租房前景如何？ 对传统租房模式有冲击

　　信用租房如何推广

　　国家从多个层面为包括信用租房在内的住房租赁市场创造了积极的发展氛围和政策环境。

　　早在7月底，成都便提出“在2017年底前组建或改建3到4家国有住房租赁公司”。8月底，武汉组建第一批5家国有住房租赁平台，目标在年底前提供不少于7000间、30万平方米的租赁房屋增量。

　　9月15日上海市政府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，明确表示，“通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给，稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石，并形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业。”

　　今年10月，国家住房租赁试点首批12个城市之一的合肥市首家国有房屋租赁公司——合肥庐阳国有房屋租赁经营有限公司正式挂牌，该公司将通过市场化运作，在年内筹集2000套租赁房源上市。

　　政策无疑为住房租赁市场创造了积极的环境，但落实到具体操作，信用租房仍有水土不服的问题。赵秀池指出，押金起到了一定担保信用的作用，但免除押金，房东还是会觉得不踏实，而租赁企业也少了一部分可以周转的资金。

　　和支付宝信用租房开展合作的一家企业的高管张光明(化名)对中国青年报·中青在线记者坦言，尽管已经开展合作，但他对信用租房并不看好。

　　“从租客的角度看是好事，能减轻压力，但房东或运营租房的企业通过芝麻信用分对租客的牵制非常弱。”张光明说，由于支付宝提供了简便的租房手续，对他们来说是流量来源，因此他们引进了信用租房体系。他们对违约有预期，但一两周后很快被坏账数据打击到了。“客户使用信用租房不交钱、违约的概率很大，远超获客成本。”他说，一方面，支付宝会带来流量和宣传价值，但另一方面，产生坏账的数据又很大，综合看来对他们来说不是很合算，更像是一个“鸡肋”。

　　事实上，因为芝麻信用并非强制的信用体系，而我国个人征信体系也尚待发展，因此信用租房的约束力也有待观察。

　　优客逸家创始人、CEO刘翔指出，芝麻信用分对租客违约不交钱的约束力较小，还不能影响用户在银行征信系统的信用，在租房这个动辄成千上万开支的领域来说，违约成本太低，约束违约行为的机制还在摸索中。

　　还有一些租客对媒体表示，信用租房可选择的空间比较少，选到自己喜欢的房源并不容易。

　　张光明说，信用租房几乎不可能向个人房东推进。对于房东来说，没有动机只看信用分而不要押金。对企业来说，如果手里有大量押金，就会有比较好的现金流收入。因此，信用租房在长期来看对他们并不是好事。

　　北京东城区某链家中介告诉中国青年报·中青在线记者，如今的信用租房一两年前就开始做了，只是简化了交纳租金的流程，不会对行业有太大冲击。前述中介说：“互联网冲击租房中介？很难的。之前那些租房O2O公司都没成功，(我们)不会因为芝麻信用就被打败。租房还是一个低频率、高成本、低回报的生意，互联网公司不会也不擅长做这些脏活累活。”

　　需要更多金融支持

　　“从金融创新角度看，这可能改变传统租房方式，因为它在创新入口，改变信用模式，(对企业来说)这是一个布局。”陈晟指出，我国房产销售金额达到12万亿元，二手房销售也有5万亿左右元，租房市场保守估计也破万亿元。由于房地产交易都是大宗行为，因此，消费者金融数据十分重要。

　　但由于租房市场的属性所致，互联网金融机构想直接介入交易并不容易。苏宁金融研究院互联网金融研究中心主任薛洪言指出，租房鲜有看图片就下决心的，都要去现场看，因此租房市场重线下场景，互联网金融机构一开始只能从“边边角角”的角度为各个支付环节提供支持，寻找新的机会和突破口。

　　因此，租房市场所需要的金融支持远比免押金的信用租房复杂得多。上海市于9月出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确指出，鼓励开发性金融机构通过合理测算未来租赁收入现金流，提供符合住房租赁企业经营特点的长期低息贷款等金融解决方案；支持符合条件的住房租赁企业发行专门用于发展住房租赁业务的各类债券、不动产证券化产品；加快推进针对租赁用房的各类房地产投资信托基金(REITs)试点，在试点后尽快形成规模。

　　所谓REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　据杨现岭介绍，资产证券化是国际惯例，也是我国目前资本市场关注的热点。在扩大房源方面，深圳采用的是存量小产权房纳入统一监管平台(100万套)和自持地块新增(10万套)并举的模式，前者占整体供应量超过90%，这是一种新思路；北京未来五年将新建150万套住房，其中50万套纯用于租赁，计划供应住宅用地6000公顷，其中1000公顷集体建设用地。粗略计算，这些集体用地刚好可以建设50万套租赁用房(按套均45平方米计算)。

　　薛洪言指出，利用金融手段盘活资深存量资产，实现REITs是没有问题的，但要求物业必须由机构持有，对未来的资金收入有产权才能实现。如果是纯中介，对房源没有掌控力，就很难将REITs扩展到更广阔更普遍的租赁场景中去，难以改变场景。