地产圈“三月魔咒”再应验 一年间掀起三次调控高潮

　　最终签约的那一天，刘璇刚一下班便被中介拉去看房，从进入房子到签约成功，没有超过3个小时。睡梦中还在担心自己会不会太冲动的刘璇在第二天上午接到中介电话后开始庆幸自己的决断，同小区同户型的另一套房子，刚刚以比她买的那套高20万的价格成交了。

　　火爆的二手房市场，反映的是北京楼市的另一面。新增住宅用地日益稀缺使得二手房在一线楼市中的位置越来越重要。亚豪机构市场研究部的统计数据显示，春节过后至今，北京市二手房的交易价格涨幅平均在15%～20%。

　　与新建住宅相比，二手房由于不受预售证审批和集中备案的影响，价格的变化似乎更能反映当前市场的真实状况。相比新建住宅，二手房价格主要由供需双方决定，因此二手房交易更能有效反映市场价格。从国家统计局发布的数据来看，2016年北京全年二手房成交金额已经占到楼市总成交金额的2/3左右。

　　学区房带动二手房凶猛涨势

　　比一般意义上的住宅涨得还要凶猛的，是北京的学区房。

　　还记得五道口为什么被称作“宇宙中心”吗？赖以成名的华清嘉园小区在2013年时一平方米单价曾超10万元，如今的单价已经逼近13万元。

　　根据链家的数据，2017年2月，北京朝阳区二手房的参考均价为69665元/平方米，仅次于西城、东城和海淀。后三者以北京乃至全国最优质的学区而闻名，其学区房价格高企，拉动了整个区域的价格，西城区的二手房参考均价甚至超过了10万元/平方米。

　　在采访中，不少房屋中介表示，北京二手房市场最近这波上涨首先是由学区房带动起来的，背后的原因主要有两个，一是很多家长急于在此刻换房，二是因为市面上存在一些房屋中介“囤房”的情况。

　　根据北京市相关规定，每年的入学相关信息采集都在5月初开始进行登记，6月份开始学校现场报名。每年的3—4月份可谓是家长们购买学区房的最后冲刺阶段。

　　此外，每年春节之后的这一个月，也被很多房屋中介视为提前囤积学区房的黄金时机。趁着节后成交低迷将学区房收上来，再等旺季高价售出，赚取差价。再加上学区房属于稀缺资源，涨幅远高于非学区房，投资属性相对较高，尽管市面上不少学区房都属于“老破小”，但仍然备受追捧。西城区德胜学区内一家房屋中介告诉记者，年前这里的学区房单价是12万元，目前已经上涨到15万元。伴随着学区房房价上涨，周边住宅价格也应声而动，上涨幅度普遍在每平方米1万元左右。

　　亚豪机构市场研究部总监郭毅告诉《中国经济周刊》记者，北京推行就近入学政策以来，每年的这个季度学区房价格的上涨都会拉动周边房价。今年西城区几所重点小学增加了直升学校，再加上金猴年和放开二胎政策的影响，2016年北京地区新生儿出生数量超过30万人，不少家长未雨绸缪，在孩子出生时就参与到抢房大军，使得学区房比往年更加紧俏。

　　在郭毅看来，2016年“9·30新政”出台以后，北京二手房市场迅速降温，交易量在2016年最后三个月持续下滑。2017年1月恰逢春节长假，进一步导致交易量减少。春节过后，随着一些高端楼盘开始进入市场，北京市新建住宅交易均价出现了一定幅度的上涨，但是主要的价格浮动集中在二手住宅交易市场。一方面，随着新建住宅的进入，北京南城和西城的二手住宅和新建住宅的差额拉大，导致了普涨现象的出现。另一方面，目前市场主力仍然是改善型需求的业主，换房的业主存在一定的价格预期，成为拉升二手住宅交易价格的主力人群。

　　北京迎来史上最严楼市调控

　　今年全国两会期间，北京及环京楼市的火热情况受到各界关注。就在业内纷纷猜测楼市调控政策是否会在“3·30”这个节点公布时，3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级：自18日起，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

　　对比北京早前的调控措施，此次新政对二套房的调控更为严格，即购买二套房“认房又认贷”，且增加首付比例。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，“认房又认贷”政策出台，势必会减弱目前的购房需求，这对于当前上涨的房价压力会有一定的抑制作用。

　　除了强化差别化信贷政策，北京市住建委出台的相关文件还特别指出，今年以来，北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，保障土地有效供给。目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。到三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。