地产圈“三月魔咒”再应验 一年间掀起三次调控高潮

　　目前，北上广深四大一线城市全部进入“认房又认贷”的时代，调控的烈火更是烧向了原本是去库存阵地的部分三四线城市。不少观点都认为，热点上涨城市政策工具不仅高度趋同，而且短时间内就不断升级策略，用光了限购、限贷等几张“大牌”，这种情势不禁让人回想起2010年那次调控的力度。

　　调控成果易攻难守，历史逻辑会重演吗？

　　那么，2010年的一段楼市调控往事，又是否会在今天重演？

　　《中国经济周刊》记者梳理发现，彼时开启的楼市调控，背景也是楼市“大爆炸”，2008年到2009年的楼市因为受到了政策性的鼓励而热火朝天，当时国务院先后出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，结束了2008年以前抑制房地产过热的主旋律。

　　一个来自上海的样本可以为这段历史提供一些直观的触感。一位银行业从业人士告诉记者，自己曾选择在2009年初将手中房产卖掉，原因是这套位于内环的两居室在2008年金融危机的“风声”中一直处于阴跌状态，最后成交价格是130万元，比他2006年购房时整整涨了100万元，但现实很快证明了“老马失蹄”的残酷。2009年年末，这套房子逼近200万元。直到今天，回忆起当年亲朋们从银行拿着高达房价80%的贷款、纷纷启动先付款后看房的“盲买”模式的情形，依然是他的心头之痛。

　　2010年，决策层下定决心为楼市泼冷水，开年之初就下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，文件名比2008年底出台的那份多了“平稳”二字，其中抛出了二套房首付比例不得低于40%等措施，调控大幕就此拉开。此后，国务院先后出台“国十一条”和“新国十条”，推出了严格的差别化住房信贷政策，由北京“打头炮”，各地相继跟进“限购、限贷、限价、限外”四限令，烈火绵延到2011年年底，合计共有46个城市加入“限字诀”大潮，盛况与今日无二。

　　不过，到了2014年，除了北上广以及三亚等一些城市，全国共有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购政策，市场需求再度被释放，2010年开始的调控周期悄悄宣告翻篇。2015年政府工作报告提出，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。外界认为，这为这一年下半年和2016年上半年楼市的快速回暖埋下了伏笔。

　　记者注意到，自2015年二季度以来，国家层面出台的楼市利好政策不断，以往积压的购房需求确实得以集中释放，成交量迅速回升且达到近几年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上涨近一倍，其成交量2662万平方米是一手商品住宅成交量1310万平方米的两倍，可见二手房市场成交量之巨。

　　这段楼市调控往事似乎勾勒出一条尴尬的房价路径：限购大棒下，房价因为需求抑制而出现相对CPI增速较为合理的增长，可一旦放开，调控效应立刻被滚滚沸腾的市场热度消化。

　　更令人唏嘘的是，调控真正带来价格下行的时间甚至“昙花一现”。《中国经济周刊》记者从厦门大学经济学院一份调研资料中看到，以一揽子调控中杀伤力最直观的限购为例，2010年调控开始后，这一年热门城市房价上涨率确实接近0%，但整个红利期仅仅持续到2012年年初，此后限购的边际效应便不断递减，限购城市的涨幅很快再度超过非限购城市。

　　为什么以往调控效果不理想？这次会破除“魔咒”吗？

　　当下正处于调控周期中政策频出的“蜜月期”，大量市场观点都指向未来一段时间可能还会继续加码调控。“从城市级别和楼市热度来看，北京和广州最近推出的政策更多的是对标和看齐，除了北京二套房首付比例稍高外，其他措施并未明显突破同一梯队的政策力度，预计接下来限购范围还有扩大的趋势，调控政策执行力度也可能进一步提升。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对《中国经济周刊》记者分析称。

　　在夏丹看来，无论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的情况都可能招致“灭火措施”迅速跟进，“房价涨幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区，特别是环京的河北诸多市县区，环深的东莞、惠州，环沪的昆山、南湖等，接下来都有升级限购、限贷的可能。”

　　然而，如果是仅仅依靠这些调控手段，其实际调控效果相比2010年会如何？地产咨询机构一位高级顾问对记者解释道：“调控政策最终干预的是购房者的心理预期，由于上一轮调控效果有限，一定程度会影响本轮调控的信心。”

　　财政部财政研究所税收研究室副研究员陈龙则直言调控政策效果有限的内因之一是利益失调。“由于我国房地产市场存在的垄断性、信息不充分等内在缺陷，导致消费者、开发商、政府以及金融部门等主体之间利益分配与博弈机制产生扭曲，因为房地产的宏观调控不可避免地引起这些主体之间利益分配的调整，比如中央政府的目标和地方政府维护自身利益最大化的目标就不一致。”

　　陈龙认为，由于利益同盟的存在，即使是中央将18亿亩耕地定为不可逾越的一道红线，也在开发商的宣传下，引起了消费者对土地供应不足的忧虑。