宋向清：房地产税开征势在必行 靠它降房价勉为其难

　　首先澄清一下概念，房产税与房地产税是两码事。

　　房产税早已开征，只要买过房，都已经是房产税的纳税人。但房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，在流转环节和保有环节都开征。如流转环节的印花税、契税、城市维护建设税等共九项，保有环节如城镇土地使用税、房产税和城市房地产税等。所以，“房地产税”是对现有诸多涉及房地产环节税目的整合。

　　房地产税现在没有开征。该不该开征呢?我的认识是该开征。

　　因为现有涉房税和费太多太杂，操作起来也比较麻烦，老百姓很难准确认知，买房时，让交就交，交多少交什么，不少人不清楚，反正我要买房，心理上已经接受缴税，自己只知道按工作人员要求出钱，所以，深化税收管理体制改革中，一项很重要的工作就是统一整合房地产领域的税和费，让老百姓明明白白缴税，同时也与国际接轨。要知道美欧日等几乎所有主要经济体都开征房地产税，所以，开征房地产税不仅有必要，而且越早越好。

　　现在是不是开征的最佳时机呢?我认为不是。我的判断是今年不会开征，因为，开征房地产税和现在中央提出的去库存政策存在矛盾，不利于去库存。当一项新的政策必然会冲击现有合理而且适宜的政策时，新政策必须谨慎发布。有人以全国人大届别轮换为由，判断房地产税应该在今年底前开征。我认为这是对中国决策的误解和误导。试想，一个合理的科学的事关全局的大政国策会因为届别轮换而仓促推出吗?不会。一定不会。这样的政策只能是因时推出，因势推出，因需推出，绝不会因人推出。即使换届完成，下一届人大依然会遵照中央精神和实际需要，适时推出。

　　有可能何时开征呢?我的判断是最早2018年，很可能在2019年，最晚2020年。一是要给各城市去库存预留一些时间，二是让房地产企业有时间腾挪或升级，三是让老百姓接受，四是补齐可能的政策短板，堵住可能的法律漏洞，五是经济全领域转型升级基本到位，国民经济对房地产的依赖降低，地方政府的房地产依赖可以逐步摆脱。这些目的基本实现至少应该给一年的时间，最好有两年。所以，我判断，今年不会开征，明年开征可能性也不大，但最晚不要超过2020年。

　　一旦开征房产税，对房价有什么影响?

　　包括全国人大财经委副主任尹中卿在内的不少专家认为，开征房地产税一定可以降房价。我不同意这种观点。

　　因为，影响房价的因素非常多，调控政策，土地市场，信贷，商品房市场供给，税收，开发成本，开发商销售策略，买卖双方的心理预期，社会购买力，区位，配套，品质等等，这么多因素共同影响着房价，你说开征房地产税就可以降房价，这合乎逻辑吗?说给老百姓听可以，但事实上不可能。

　　假如国家现在一方面废除现有的楼市调控政策，另一方面开征房地产税，你说房价在两向敌力中，那一方会胜出?我可以肯定的说，房地产税给房价带来的逆效应抵消不了取消调控给房价带来的正效应，所以，两力角逐中，房价只会涨不会降。所以，单纯依靠开征房地产税，就想达到降房价的目的是一厢情愿，不可能，不现实，不要信。

　　那么，房地产税对房价的影响在哪里呢?主要是这个税增加了商品房持有人的税收负担，会抑制一部分需求。但持有人可以租出去，并可以以增加租金的形式将税收转移给承租人。而且，房地产税率怎么定也是问题，定的太高，老百姓一定抱怨大，很难实际执行，定的如果不高，还没有年度房价上涨幅度大，对于投资者来讲，仍然有利可图，那么房地产税就更达不到降房价的作用。因此，房地产税构成抑制房价增长的一个因素，但这个因素不足以抵消推高房价上涨的其它因素，所以，开征房地产税就可以降房价的观点我不认同。

　　房地产税的意义或者说积极作用在于四点：一是整合现有涉房税目，完善房地产领域税制体系，并与国际接轨。二是长期稳定地方政府财政收入，改变部分地方政府有地卖地，没地借债的窘境。三是抑制房地产市场需求，助力现有房地产调控政策，支持房地产行业平稳发展。四是间接支持资金向实体经济转移，向股市等其它投资领域转移。

　　房地产税的消极作用主要在于与现有楼市调控政策相配合，将沉重打击房地产行业，作为多个地方政府依赖的房地产经济，可能消沉,部分地方政府GDP增速和土地收入可能减少，房地产的经济支柱地位将被消弱，在现有楼市调控政策持续的前提下，房地产行业中的住宅项目从此可能步入一个低谷发展新阶段。另外，出租房的租金将上涨，从而间接伤害了中低收入人群中的租房居住者。