“房子是用来住的,不是用来炒的”,中央政策的大基调给2019年的重庆房市定了调。
克而瑞重庆发布的数据显示,2019年前三季度,重庆主城商品住宅成交面积1687万㎡,同比下降21%,成交均价11772元/㎡,同比增长5%。
简单来说,房价略涨,但成交面积下滑明显。
克而瑞重庆在分析报告中指出,由于部分房企对今年的市场形势判断较为乐观,过高的销售目标使得业绩完成情况普遍不理想,TOP20房企中完成度在70%以上的只有1家。
对此,企业自身感触最深。一位不愿具名的地产公司营销人士表示,自己供职的这家企业,前三季度只完成了约50%的年度任务,“面对全年一半指标的压力,比起前面9个月,接下来3个月的日子才是真难过。”
监管政策从严从稳
今年以来,全国房地产调控政策依然密集发布。中原地产研究中心统计数据显示,9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次,前9个月合计的415次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史纪录。
在房地产行业金融管控方面,2019年三季度以来,房地产行业金融管控明显收紧。中国人民银行数据显示,房地产贷款增幅持续平稳回落。2019年三季度末,人民币房地产贷款余额43.29万亿元,同比增长15.6%,增速比上月末低0.6个百分点,连续14个月回落;前三季度增加4.59万亿元,占同期人民币各项贷款增量的33.7%,比上年全年水平低6.2个百分点。
同时,融资成本也再上台阶,今年前三季度,房企债券类融资成本6.88%,较2018年全年上升了0.67个百分点。
据了解,银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧,严控违规资金流入房地产市场,房企融资收紧将成为常态化,且有愈演愈烈之势。同时,居民房贷业务大幅减少,短期内房贷利率继续向上调整的可能性较大。
外地房企密集入渝,积极布局重庆
近几年,全国性房企积极布局重庆,以招拍挂、收并购的形式进行城市占位,这批新入渝房企,包括金地、阳光城、领地、华远、顶融、正荣、中南、中骏、禹洲、新希望、弘阳、朗诗等,他们在给重庆楼市带来新鲜血液的同时,也带来新的竞争格局。
“第一是市场的容量,重庆商品房成交一直以来位于全国成交量前列;第二,重庆的GDP在全国也是排在前面,这说明人均消费潜力很大;第三,和其他城市比起来,重庆作为直辖市,城市价值潜力也比较大。”华远地产重庆公司总经理叶方明表示,之所以入驻重庆,是看中重庆未来的发展潜力。
在重庆房地产平稳健康的态势之下,这些新晋房企承载着房企“招牌”的重担,在产品打造上格外用心,更有利于在重庆站稳脚跟,企业快速稳定的发展。
比如金地自入渝以来,将产品打造力、新材料、新工艺的运用与重庆地域人文相融合,保留“重庆属性”的基础上,融入“金地特色”,打造出更适合重庆的产品。目前,在渝项目分布在中央公园、大渡口、弹子石、李家沱,已实现主城多区域的全面布局。
“去年开盘,一周多就卖光了;上个月起,一天未必卖出去一套”
“重庆的房市,刚刚好了一两年,看来又结束了。”2019年10月9日,重庆两江新区某楼盘的销售大厅,置业顾问李双双(化名)感慨说。
李双双在这家知名地产企业任置业顾问已超过5年,“我们这行,更新换代快,我算是做得久的了。”
在李双双看来,2017和2018年是她职业生涯的“黄金时代”,“什么区域规划、地段优势,好多客户都不耐烦你多介绍,他们来之前早就打听得一清二楚,就等着开盘,购买意愿非常高。”
据中国社科院2019年初发布的《中国房地产发展报告》统计,2018年,重庆商品房新开工面积7386.16万㎡,同比增长30%;商品房销售额5272.7亿元,同比增长15.7%。
至于现在,李双双看了看销售大厅内的人群,“看的人多,买的人少。”
李双双负责销售的楼盘,是品质较高的洋房,按照规划将分6期逐步销售,现在开盘到第3期。“去年第1期开盘,一周多就卖光了。从第2期开始,销售速度就下来了。9月起,有时候一天都卖不出去一套,这么多同事,业绩都不够分。”
受市场下行影响,同时也因为前文所述年度指标的压力,9月起,重庆多家房企开始加大营销力度,为“金九银十”造势。
房企虽然加大了推广力度,但让利意愿并不强烈,折扣有限,总体维持在97-99折之间。
克而瑞重庆公布的数据显示,国庆黄金周期间,重庆主城区住宅成交量同比下滑14%,仅16.73万㎡,市场依旧处于调整期。
实际上,重庆房企的投资已有停滞趋势。根据重庆市规划和自然资源局发布的数据,今年前三季度,重庆招拍挂市场总计拟成交129宗商住类用地,其中有19宗地流拍或被政府收回,市场流拍率高达15%,位居近年来的最高位。
重庆房产市场分析师杨昱认为,土地流拍率较高与融资环境持续收紧,房企面临资金压力有关,“现在房企面临较大的业绩完成压力,同时面对融资端的调控收紧,短期债务压力加大,将更加依赖销售回款来补充资金链,预计4季度,房企将持续加快出货,回笼资金。”
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