重庆房企投资已有停滞趋势 二手别墅降300万出售未找到买家

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，中央政策的大基调给2019年的重庆房市定了调。

　　克而瑞重庆发布的数据显示，2019年前三季度，重庆主城商品住宅成交面积1687万㎡，同比下降21%，成交均价11772元/㎡，同比增长5%。

　　简单来说，房价略涨，但成交面积下滑明显。

　　克而瑞重庆在分析报告中指出，由于部分房企对今年的市场形势判断较为乐观，过高的销售目标使得业绩完成情况普遍不理想，TOP20房企中完成度在70%以上的只有1家。

　　对此，企业自身感触最深。一位不愿具名的地产公司营销人士表示，自己供职的这家企业，前三季度只完成了约50%的年度任务，“面对全年一半指标的压力，比起前面9个月，接下来3个月的日子才是真难过。”

　　监管政策从严从稳

　　今年以来，全国房地产调控政策依然密集发布。中原地产研究中心统计数据显示，9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次，前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。

　　在房地产行业金融管控方面，2019年三季度以来，房地产行业金融管控明显收紧。中国人民银行数据显示，房地产贷款增幅持续平稳回落。2019年三季度末，人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%，增速比上月末低0.6个百分点，连续14个月回落;前三季度增加4.59万亿元，占同期人民币各项贷款增量的33.7%，比上年全年水平低6.2个百分点。

　　同时，融资成本也再上台阶，今年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点。

　　据了解，银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧，严控违规资金流入房地产市场，房企融资收紧将成为常态化，且有愈演愈烈之势。同时，居民房贷业务大幅减少，短期内房贷利率继续向上调整的可能性较大。

　　外地房企密集入渝，积极布局重庆

　　近几年，全国性房企积极布局重庆，以招拍挂、收并购的形式进行城市占位，这批新入渝房企，包括金地、阳光城、领地、华远、顶融、正荣、中南、中骏、禹洲、新希望、弘阳、朗诗等，他们在给重庆楼市带来新鲜血液的同时，也带来新的竞争格局。

　　“第一是市场的容量，重庆商品房成交一直以来位于全国成交量前列;第二，重庆的GDP在全国也是排在前面，这说明人均消费潜力很大;第三，和其他城市比起来，重庆作为直辖市，城市价值潜力也比较大。”华远地产重庆公司总经理叶方明表示，之所以入驻重庆，是看中重庆未来的发展潜力。

　　在重庆房地产平稳健康的态势之下，这些新晋房企承载着房企“招牌”的重担，在产品打造上格外用心，更有利于在重庆站稳脚跟，企业快速稳定的发展。

　　比如金地自入渝以来，将产品打造力、新材料、新工艺的运用与重庆地域人文相融合，保留“重庆属性”的基础上，融入“金地特色”，打造出更适合重庆的产品。目前，在渝项目分布在中央公园、大渡口、弹子石、李家沱，已实现主城多区域的全面布局。

　　“去年开盘，一周多就卖光了;上个月起，一天未必卖出去一套”

　　“重庆的房市，刚刚好了一两年，看来又结束了。”2019年10月9日，重庆两江新区某楼盘的销售大厅，置业顾问李双双(化名)感慨说。

　　李双双在这家知名地产企业任置业顾问已超过5年，“我们这行，更新换代快，我算是做得久的了。”

　　在李双双看来，2017和2018年是她职业生涯的“黄金时代”，“什么区域规划、地段优势，好多客户都不耐烦你多介绍，他们来之前早就打听得一清二楚，就等着开盘，购买意愿非常高。”

　　据中国社科院2019年初发布的《中国房地产发展报告》统计，2018年，重庆商品房新开工面积7386.16万㎡，同比增长30%;商品房销售额5272.7亿元，同比增长15.7%。

　　至于现在，李双双看了看销售大厅内的人群，“看的人多，买的人少。”

　　李双双负责销售的楼盘，是品质较高的洋房，按照规划将分6期逐步销售，现在开盘到第3期。“去年第1期开盘，一周多就卖光了。从第2期开始，销售速度就下来了。9月起，有时候一天都卖不出去一套，这么多同事，业绩都不够分。”

　　受市场下行影响，同时也因为前文所述年度指标的压力，9月起，重庆多家房企开始加大营销力度，为“金九银十”造势。

　　房企虽然加大了推广力度，但让利意愿并不强烈，折扣有限，总体维持在97-99折之间。

　　克而瑞重庆公布的数据显示，国庆黄金周期间，重庆主城区住宅成交量同比下滑14%，仅16.73万㎡，市场依旧处于调整期。

　　实际上，重庆房企的投资已有停滞趋势。根据重庆市规划和自然资源局发布的数据，今年前三季度，重庆招拍挂市场总计拟成交129宗商住类用地，其中有19宗地流拍或被政府收回，市场流拍率高达15%，位居近年来的最高位。

　　重庆房产市场分析师杨昱认为，土地流拍率较高与融资环境持续收紧，房企面临资金压力有关，“现在房企面临较大的业绩完成压力，同时面对融资端的调控收紧，短期债务压力加大，将更加依赖销售回款来补充资金链，预计4季度，房企将持续加快出货，回笼资金。”