宝龙闪电配股的“商业秘密”：现金流得到补充

　　为了维持资金链的安全运转，中小房企在调控基调下，纷纷施展花样融资术。

　　10月14日晚间，宝龙地产于发债、资产证券化等财技之外，以闪电配股的方式，在其融资图谱上又增一笔。

　　公告信息显示，宝龙地产以“先旧后新”方式配售1.466亿股新股，股份占扩大已发行股份总数约3.54%，配售价较昨日收市价5.91元折让约8.63%。

　　宝龙此次配售交易中，卖方按每股5.40港元的价格配售1.466亿股现有股份;同时，宝龙地产按同样的价格向卖方配发及发行合计共1.466亿股新股份，交易的所得款项净额预计约为7.814亿港元。

　　配股背后的许健康身影

　　交易中提及的“卖方”，为天龙控股有限公司，它背后的全资拥有者，是宝龙目前的董事会主席许健康。

　　许健康在先配售后认购的操作中，本质上是为宝龙扩股融资，一出一进之后，许健康所持的2846.5万股股份及黄丽真(许健康的配偶)所持的280万股股份将由约45.95%减少至约42.29%，并将于认购事项完成后增加至约44.33%。而股本交易后，资金能迅速注入上市公司。　　

　　图片来源：财华社

　　自2009年上市以来，许健康逐渐退居幕后，其子许芳华接过公司的经营火炬，但宝龙的部分融资中，仍可以看到许健康夫妇的身影。

　　例如2016年9月，许太太(即黄丽真)与宝龙多家全资附属公司订立买卖协议。据此，黄丽真以总代价约1.02亿元人民币购买宝龙多家附属的相关物业。该等物业包括别墅、公寓、停车位等，所得款项将用于宝龙地产一般营运资金。

　　再往前追溯，2011年9月，宝龙地产宣布向中国人寿信托发行优先票据融资10亿港元，而许健康也抵押其占已发行股本的19.66%股份作担保，利息率达13.8%。

　　这一波操作意味着，即使已让许华芳接班，但许健康夫妇仍然心系儿子掌管下的宝龙地产。近几年宝龙地产的现金短债比基本在1左右浮动，这一定程度反映了宝龙地产的偿债压力，许健康等从旁提供助力，也在情理之中。

　　2019年上半年，宝龙地产银行借贷增长了11.7%，现金余额则增加了24.8%，这使其净负债率较2018年末下降了10.2个百分点至91.4%，剔除预收账款后的资产负债率也较2018年末下降了0.1个百分点。

　　然而，对于以商住地产为主营业务的宝龙地产来说，仍需要源源不断的融资输血，来满足其发展需求。

　　下半年，宝龙地产融资动作依旧频频。包括发行5亿元第二期中期票据、签订最多2亿元双币贷款融资、拟发行1.7亿美元票据、于上交所挂牌9亿元CMBS等，都可以窥探它的融资步伐。

　　此次股本融资，宝龙地产表示，所得款项净额拟在未来机会出现时作业务发展，或投资及集团一般营运资金用途。这对于进一步拓展商业项目、志在分拆商业轻资产板块上市的宝龙地产来说，无疑又是一次现金流的补充。

　　许华芳商业换步

　　房企的融资主线，常常会关联到他们的业务模式。对于宝龙地产来说，“商业”就是其标签之一，而目前主持商业大局的，正是公司的总裁许华芳。

　　几年前，在许华芳接手宝龙地产后，就全面制定了宝龙的加速跑战略，其2011年曾对外披露，宝龙持续看好国内三四线市场，未来五年之内宝龙城市广场要建成100个。随后，宝龙广场迅速在全国三四线城市铺排布局。

　　但此后的2013年，由于意识到三四线城市项目的劣势，许健康坦言“计划已有些许改变”，而许华芳也转换了口径，表示将战略性进入一、二线城市。2015年，许华芳再次提出“朝多元复合化方向迈进”;隔年，宝龙迎来了新五年规划。

　　规划提及，确立了商业地产为主业，在五年内成为商业营运专家、品质地产行家和资产管理赢家。酒店、文化、投资作为宝龙除商业地产外的三大辅业板块，遵循“盈利第一，协同第二、活力第三”的原则进行发展。

　　但也许为了从规模中寻求话语权，2016年宝龙地产也发力住宅地产。以收入口径来看，2019上半年物业销售占比85.7%，其中住宅占比70.5%，而2016年该项数字仅为27.2%。这表明，许华芳心里的天平，已在商、住之间有所转换。

　　2018年1月，许华芳履历表上再添一个职务，彼时的他，接替王寿庆成为宝龙商业集团的总经理;一年半之后，宝龙地产对外宣布，拟分拆宝龙商业于港交所主板独立上市。

　　宝龙商业招股书显示，2016年至2019年上半年，其资产负债率分别达到99.1%、94.5%、89.4%、86.6%，虽然近两年有所下降，但是仍然高于行业平均水平。据此，部分业内人士分析，宝龙地产分拆商业板块，主要是为了在融资、财务指标改善方面给上市公司减压。

　　宝龙地产的商业板块已初具规模。数据显示，截止2019年6月30日，宝龙地产经营及管理的商业广场达36家，在管轻资产项目3家，2019年暂无轻资产项目开业运营。

　　随着土地商业配套条件增多，商业也在为宝龙地产的拿地提供助力，2019年上半年，宝龙地产平均土地成本仅为2701元/平方米，仅为今年前八个月累计销售均价的16.5%。

　　尽管许华芳在今年中期业绩会上透露，“没有冲规模的冲动”，但商业板块仍有其发展的目标。下半年，宝龙将新开6家商场，年底大概会超过45家;2020年开10家，会超过55家;2021年规划开9家，累计会超过64家。

　　如今，在住宅、商业共同发力的情况下，宝龙地产更渴望融资带来的现金流。对于此次股本融资的所得净额的用途，宝龙表示，尚未确定任何特定投资或收购目标。这个谜底，或许需要宝龙后续的市场动作来揭晓。