【掌柜日报】40城1月份卖地2525.9亿元 同比下降15.4%

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月份，40个一二线城市卖地2525.9亿，同比2018年下降15.4%，环比下调幅度达到了32.4%。

　　而中国指数研究院数据统计表明，在成交方面，2019年1月份，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%;成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。成交量下降同时，成交价格也呈现下降趋势。数据显示，全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米，环比减少6%，同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米，环比减少8%，同比减少26%。

　　这些数据显示出今年土地市场明显降温，但也并非属于意外。因为2018年土地市场本身就存在持续降温的现象，土地流标现象较多，2019年1月只是延续了这种趋势，再加上企业对2019年的经济政策还不清晰，放慢拿地速度，等待两会给出清晰政策信号之后，应该是大部分企业的心态。毕竟不管是宏观经济的不确定性增强，还是房地产长效机制建设箭在弦上，都会影响市场的预期。

　　经过 2-3年的市场调整，企业对中国地产业发展也有了新的判断，这种新判断主要是基于中国地域性发展潜力得出的。始于2015年的此轮楼市大涨是在去库存的背景下发生的，在一二线城市房价暴涨之后，三四线城市也跟随上涨并在这个过程中实现了降库存。但是，经过这一轮全国性的上涨之后，各地房价收入比大幅攀升，几乎所有城市的住房购买力出现了透支。

　　与此同时，中国经济在转向高质量发展以及防范金融风险的过程中，对地方政府债务、地产投资等进行了严格的限制，总体而言，中国经济增速放缓，为地产市场带来变数。即不管是从购买力，还是从经济走势，都会对楼市的发展起到抑制作用。

　　因此，开发商对三四线城市前景看淡，土地市场降温，更加重视一二线城市，一方面是，一线城市还有刚性的改善型需求，这种需求可以通过置换支撑购买力，因此风险不大;另一方面，一线城市过高的房价导致一些经济资源与从业者向一些二线核心城市迁移，比如省会城市、计划单列市、区域中心城市等经济发展前景较好的地方。本质上，市场判断未来中国人口将向大城市集中，在珠三角与长三角这样发达的大区域内，与核心城市较近的中小城市也被认为有人口流入。

　　进入转型期后，中国经济区域与城市分化明显，强者愈强、弱者愈弱的格局必然影响地产业发展，即那些经济增长更好的地区会有大量人口流入，产生新的住房需求。但是，目前中国的土地市场并不支持和满足这种趋势。因为，中国收紧了一线城市的供地规模，二线城市也因为倚重土地财政而制造供给紧张。当人们更希望迁移到一二线城市的时候，这些城市反而通过控制土地供给抬高土地与住宅价格，将人拒之门外，与此同时，三四线城市经济发展潜力有限，能够创造的就业较少。

　　可以看出，中国城市的土地供给与需求产生了明显的错位。这种错位也影响了地产业的发展，尤其是开发商在三四线城市不敢拿地，这也导致了很多流拍现象。在一线城市也比较谨慎，因为土地价格太高，楼市下行压力较大，很可能赔本。中国房地产市场的结构性问题越来越突出，与此同时，地产业定位以及涉及的因素越来越复杂，必然会影响到企业拿地的热情，大部分企业可能选择优先规避风险，其次注重市场需求，谨慎行事。

　　中国房地产业已经从拉动经济的支柱产业，转化为影响经济发展与金融安全的敏感部门，中国依然有各种住房需求以及住房总量供需平衡，甚至空置率过高现象同时存在的情况。如何解决这些结构性难题，消除金融风险，同时促进地产业健康发展，是摆在面前最重要的任务之一。但是，现在的某些地方政府，尤其是一些经济增长趋缓的地区的地方政府存在强烈的冲动。

　　我们应该重新考虑当前的土地政策，通过改革给予农民处理土地的权利，能够更方便让农民进城。与此同时，中国应该发展大城市群，吸纳更多人口，而增加土地供应，提供更为便宜的住房，才能让更多的人融入城市，落户城市，提升中国经济整体效率。我们当前的土地与城市政策，一二线城市过高的房价，阻碍了这一进程，这应该是优先解决的问题。

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　　随着行业下行，房企销售势头减缓，加上房企普遍面临的债务兑付压力下的资金荒，房企拿地已陷入深度观望情绪中。据机构统计数据显示， 2019年开年，一二线城市卖地减少趋势明显，1月全国40个一二线城市土地成交金额2525.9亿元，同比2018年同期下调了15.4%。热点城市土地市场退烧明显，土地呈明显分化趋势。

　　一二线成交下滑

　　新年伊始，全国一二线城市土地成交额下滑趋势显著，中原地产研究中心统计数据显示，1月全国40个一二线城市共成交1134宗土地，成交面积为9896.35万平方米，平均楼面价为2550.3元/平方米。值得注意的是，40个一二线城市土地销售金额2525.9亿元。同比下调15.4%，环比下调幅度达到32.4%。热点城市土地市场退烧明显，土地呈明显分化趋势。

　　与此同时，从成交土地的平均溢价率来看，40个城市中，平均土地溢价率仅为8.67%。有32个城市出现溢价率下调。其中，热点城市溢价率基本在10%上下，持续保持低位。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，当前全国多城市土地市场依然处于调整期，导致房地产企业拿地意愿不强烈。一二线城市土地价格相对较高，而三四线城市土地市场较为活跃，在2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期纪录再次刷新。

　　同时，房企当前正面临资金压力。从2016年的“9·30”开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。开发商拿地积极性降低，也导致土地市场的溢价率降低，甚至是土地流拍显现增加。

　　数据显示，2018年以来的土地流拍数量出现激增。去年全国一二线城市的土地流拍数量上升接近300宗，创六年内新高。成功拍出的地块大多也几乎是底价成交。

　　开发商的犹豫

　　实际上，当前各地推地规模和节奏均处于较高水平。

　　春节前，北京土地市场持续发力，连续3天出让10宗地。2月2日，通州区两宗地、丰台区一宗地集中出让，总成交金额80.1亿元。算上1月31日北京土地成交的150.03亿元，以及2月1日成交的68.98亿元，春节前三天，北京卖地收入达299.11亿元。

　　而在今年1月，北京土地也实现了密集成交，单月成交金额达187亿元。当期北京还有多块土地挂牌等待交易。

　　各地推地的结构正在发生变化，这也是企业拿地态度不够积极的原因之一。同样以北京为例，大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。

　　统计显示，从今年北京推地情况来看，基本位于通州、石景山、朝阳、密云、丰台、海淀、怀柔等地，城市核心区地块基本缺席。同时，从土地性质来看，入市地块基本为共有产权和限竞房土地。包括推地数量较多、位置较好的通州区域亦是如此。

　　有业内人士分析，此前共有产权因产权限制，令市场去化较慢，给企业未来盈利带来一定限制。限竞房则更是因为供应爆仓在全年表现十分惨淡。随着后续大量限竞房入市，销售变现已经成为最困扰当地开发商的问题。大量的供应让企业选择更多，价格也更合理。但开发商又不得不考虑后续销售问题，这也令房企拿地不是，不拿地也不是。

　　一二线仍有机会

　　专家分析，楼市逐渐进入调整期，企业拿地意愿不强。信托等资金监管严格，导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。但未来一二线城市仍具备竞争力。部分城市在供地结构上或许会做出微调，适当供应优质地块提振企业信心。例如北京近来推出了不限销售价格，不限“7090”政策的地块。

　　此外，从去年开始，房企已经流露出从三四线城市退却的迹象，对一二线城市或许是个利好。统计显示，2018年全国土地流拍数达1808块，同比增长93.16%。部分一线城市流拍数量打破近十年纪录;三四线城市流拍数量远超一二线总和。

　　三四线城市土地供应加大，调控力度不减以及企业融资情况恶化成为流拍走高的主要因素，而且，三四线城市上一轮市场供应已趋近饱和。因此，虽然一二线城市当前调控政策严格，但对于房企来说，一二线城市消费人群的购买力相对坚挺，为了加大销售规模，开发商依然有望在未来走出观望集中拿地。

　　(房掌柜整理自北京商报、21世纪经济报道)