2019楼市稳定将前所未有 依然要降杠杆现金流为王

　　为了稳地价，一些地方政府已经出台了一些利好政策。

　　例如山东菏泽，取消限售之外，还降低了商品房预售资金的监管额度。对实力强、信誉好的企业，不再监管商品房预售资金。其他企业也可以降低一半执行，最低可以放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金的提取规则也放松了。

　　也就是说，房企可以更快拿到卖房的钱，加快房企的资金流动效率。当地房企的资金快速回笼之后，可以被再次用来购买土地。通过加快周转，提高企业的盈利能力，从而缓解地价的下行压力。

　　2019年，政府还将加大减税降费力度!也就是说一些地方政府对土地财政的依赖会加大，新建住宅销售面积占全国80%的三四线城市依然会成为明年最主要的增量。

　　对于房企来说，明年的市场环境依然具备支撑目前市场规模的空间。

　　但是在未来6-12个月的周期中，房企的市场逻辑和选择城市的逻辑要发生转变，要从考虑城市的“成长性”向考虑“抗跌性”转变。不要再指望大涨，而要就现在的市场来考虑问题、考虑风险。

　　可以预见的是，在“三稳”的前提下，2019年的市场仍然将维持2018年的规模，只会略有缩小，但应该不超过5%。企业要想扩大规模，最佳选择还是收并购、合作开发。

　　在楼市一切稳定的前提下，房企还是要快周转、降杠杆、充实现金流，迎接2020或者2021年的机会。

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　　对于刚需、改善购房者

　　2019年是很好的买房时机

　　“三稳”，对于刚需、改善型客户来说，是一个难得的买房时机。

　　一方面，“稳房价”目标下，价格继续被限制，也减少了竞争者。

　　要知道，需求是不会消失的，它只会被推迟。一线城市目前已经没有空地了，二线的核心地段，空地也已经很少。而这些城市的人口，还在持续增加。

　　美国次贷危机期间，曾经出现房价大跌，而到2017年，房价又涨了回来，超过了次贷危机前最高的时候。

　　向长效机制过渡的调控期，和市场微跌的阶段，就是买房难得的窗口期。

　　之前明源君给大家分析过，为什么要在房价下跌的时候买房?房价涨跌如下图所示：

　　买房要买在谷底的难度是很大的，很多想抄底的人，都抄在了上涨的山腰上。

　　而在房价上涨的时候买房，又存在很高的卖家违约风险。

　　在下跌的阶段买房，选择更充裕，一二手房都可以拿到最好的户型。

　　而对于换房者来说，根据前面分析过的原因，楼市一定会很“稳”，不会大涨大跌了。所以，房价微跌的时候，是你现在的房子和你要换的房子，之间差价最小的时候。

　　另一方面，为了达到“三稳”目标，在确保房价稳定的前提下，还可能会出现鼓励自住和改善需求的利好政策。

　　例如最近一些城市已经出现了房贷利率的松动，武汉(楼盘)部分银行已下调首套房和二套房的贷款利率，深圳(楼盘)四大行首套房贷利率“上浮15%”降至“上浮10%”。 最近新的个税改革中，房贷利息可抵扣个税的方案也降低了居民供房的压力。

　　这些措施都有效降低了2019年的购房成本。

　　对于刚需和改善来说，2019年上半年将是一个绝佳的买房时机!

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中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”这标志着我国房地产市场将从短期差别化调控进入构建楼市健康发展长效机制的轨道。

过去近两年的房地产市场分类调控，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，热点城市投机炒作动能基本消退，楼市迈出回归居住属性的坚实一步，坚挺的房价出现了松动，市场非理性成交回落。据国家统计局数据，2018年11月，我国一线城市二手住宅销售价格持续下降，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个，较上月增加1个。受到资金面压力趋紧的影响，房地产开发企业以价换量的动力明显增强；同时二手房市场漫天要价情况也显著减少，市场成交渐趋理性。这些，都为下一步构建房地产市场健康发展长效机制奠定了坚实的基础。