杨红旭：一线城市的高地价游戏 并不是谁想玩就能玩

　　近段时间京沪等地频现高价地，这在全国土地市场相当低迷的情形之下，显得尤为醒目。开发商争抢高价地，不少人担心地价这么高，未来会出现开发商亏损、甚至退地的事情吗?

　　且看北京高价地擂台赛。今年8月底至9月上旬的十几天时间里，保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企，以187亿元抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块，楼面价突破5万元大关，未来房价须超7万元甚至8万元，才能赚到钱。“面粉贵过面包”的现象再次出现。

　　如何看待这一现象?这涉及到当前我国房地产市场严重分化，以及局部性扭曲。所谓严重分化，主要指代区域市场和开发商。北京土地市场热闹，但绝大部分三、四线城市偏冷。今年以来，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降32%左右，这是近六年来的最大跌幅，可见地市之冷。其背后的含义是，大部分城市房产市场低迷，开发商不愿购地。

　　开发商也呈分化态势。总体来看，大型开发商仍有意愿购地，要想持续发展，就得购地，否则巧媳难为无米之炊。而广大中小型房企，尤其是长期在中小城市摸爬滚打的中小房企，由于市场持续几年低迷、库存量大、资金紧张、经营困难，多数都没购地意愿。

　　而大房企阵营当中，其实也出现分化，央企(少数地方国企)和少数民企购地依然积极，其他则偏保守。从今年前8个月购地金额排名来看，华润购地金额最大，其次是恒大、绿地、旭辉、万科、龙湖、金地、保利等，而世茂、雅居乐、招商、富力等购地量很少。从购地金额与卖房销售金额的比值来看，购地较积极的依次是旭辉、华润、中铁建、龙湖、恒大、金地、绿地等。

　　话题回到北京。近段北京高价地频出，原因主要有三。其一，需求旺盛。购房需求旺盛，房价涨幅明显，所以导致房企购地需求强烈，况且多数城市楼市持续调整，房企不得不重点布局一线城市。其二，供应稀缺。一线城市国有建设用地供应紧张，北京更是如此，宅地被抢也属正常，开发商嗷嗷待哺。其三，品牌效应。抢到高价地，未来产品必走高端路线，即便赚不到钱，也能为企业品牌加分。其四，从众心理。大牌房企参加竞拍必然会有示范效应。

　　那么，这些抢高价地的开发商，到底是精明，还是冒进?这个问题并非只是简单的二选一。中国大城市高价地频出的历史，基本上是从2007年开始的。八年过去了，多数当年的高价地都赚到了钱，其中部分还属于暴利，但也有少数没赚到钱甚至亏损的。假如历史重演，当年拿高价地的开发商多数可能并不后悔。有些项目虽然没能赚到钱，但也赚到了吆喝，为品牌加分，省了广告费。尤其是部分大中型房企，将企业总部由二、三线城市搬至一线城市，客观上需要在总部所在城市拥有项目。

　　然而，对于个别的民营企业，尤其是中小企开发商，如果在错误的时间，或者错误的地点，或者两个错误齐备，则很可能拿地时风光无限，卖房时万分艰难，甚至没到建房，就已退地，不得不断臂求生，甚至危及企业经营。

　　回顾过去几年的“高价地史”。2007年四季度和2008年上半年的高价地，在2008年四季度和2009年上半年卖房时相当多很失意。2009年四季度和2010年的高价地，在2011年下半年和2012年上半年卖房时，也感凉风袭人。2013年下半年的高价地在2014年则痛苦不堪。

　　举一个上海的案例。2007年9月，上海楼市非常繁荣，房价大涨过程中地市热闹。一家名不见经传的房企——上海志成企业，竞价历时2个多小时、440轮叫价，以成交价超出底价250%战胜绿地、华润等知名房企，获得普陀长风生态商务区高价地项目。但是，2008年楼市快速降温，该企业6月以损失1亿多元为代价退掉了这一高价地项目。

　　再举杭州案例。2010年10月，雅戈尔以总价24亿元在杭州抢得申花板块单价高价地，然而到了2013年6月，雅戈尔以损失4.8亿元(地价的20%)解除合同。具有讽刺意味的是，在雅戈尔退地三、四个月后，杭州又掀起了一波高价地潮，其中著名的华家池三地块总价拍出137亿元，被绿地、世茂、滨江瓜分，最为抢眼。