国瑞地产核心资产陷分割销售窘境 必须避免内部竞争

　　前几日，因收取排号费而被本报报道涉嫌违规销售的北京国瑞大厦尚未就此事做出正面回应。但作为当前市场上稀缺的二环内甲级写字楼——国瑞城开发商为何一改往日的自持经营，转而选择将企业核心资源散售，一时再度引发新的关注。对此国瑞城方面表示，出售国瑞大厦项目，是公司哈德门新项目不久将入市，为避免项目出现内部竞争进行适时调整。

　　散售的无奈

　　北京商报记者了解到，目前在售的北京的国瑞大厦写字楼项目的确为当年已取证的项目，这次正在筹备分割销售，新的销售许可证正在走审批流程。

　　国瑞大厦当初拿证的房源面积大多在1000平方米以上，切割后房源面积将被控制在90-360平方米。

　　“散售对于写字楼项目来说一定是无奈之选。”某知名商业地产代理机构人士表示，写字楼散售已被证明是失败的经营模式。后期管理无序、业态杂乱、租金上涨乏力……最终将造成项目整体贬值，继而租户及投资客户二者利益都将受损，开发商的品牌口碑随之受到影响。

　　“作为二环内少有的优质写字楼产品，国瑞城将如此地段的公司核心资产由租转售，在经营策略上算不上明智之举。”一位不愿具名的业内人士表示，该案例背后可能反映了当前一些房企资金周转压力比较大，希望通过变现存量资产来获取流动性资金。

　　北京国瑞兴业房地产股份有限公司母公司国瑞置业刚刚发布的中期报告显示，截至6月底公司实现营业额25.9亿元，较去年同期增长约14.46%，其中来自物业开发的收入为23.33亿元，物业投资收入1.42亿元。这意味着主要以租金收入为主的物业投资收入仅占到公司营业额的5.4%，物业投资收入对集团贡献率比较有限。

　　以国瑞大厦为例，该项目租金水平约7.2-8元/平方米/日，年投资回报率在5%左右。莱坊机构研究报告显示，2015年二季度，北京甲级写字楼投资回报率为6.3%，国瑞大厦在租金回报上给集团带来的收益方面并不具备更多优势。

　　值得注意的是，截至上半年，国瑞置业资产负债率为105%，高于行业整体平均资产负债率70%的水平。同时，该公司中报还显示，上半年国瑞置地现金、受限制银行存款及银行结余为13.6亿元，较2014年底减少21%。

　　业内人士表示，如果一家企业某项资产的租金回报不温不火，再加上资金承压，就可能促使企业加快“出货”。

　　避免内部竞争

　　国瑞城方面对此表示，由于一直自持经营，目前写字楼已有众多商家入驻，本轮销售将连带租约一起销售，投资客户将享有稳定的租金回报。

　　同时，国瑞城方面还表示，目前公司出售国瑞大厦，主要是公司在北京区域内整体战略调整的结果。鉴于北京国瑞兴业开发的崇文门区域另一个新项目“北京国瑞中心”(哈德门项目)不久将入市，公司为避免企业在同区域、同类型的综合体项目出现企业自身同质化竞争的风险而进行的适时必要调整。

　　资料显示，2013年2月，哈德门饭店原址，东城区崇文门路口东南角0138-607地块商业金融用地项目被北京国瑞兴业地产股份有限公司以27.778亿元获得。按照招标规划，该地定位为商业、5A甲级写字楼等高端城市综合体，同时兼顾传统老字号企业升级改造。该地块中1.82万平方米建成后将以成本价回购，用于便宜坊烤鸭店、哈德门饭店的原址经营。

　　业内人士表示，正在运营的“国瑞城”同为综合体项目，但在定位和规划、工艺标准上，与在建的“国瑞中心”有差距，未来在租金回报和销售价格上也会显现，选择现在提前入市具有合理性。

　　高端写字楼销售承压

　　“北京高端写字楼市场销售一直面临着不小的压力。”北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人赵敬川一直对北京写字楼市场保持长期关注。他告诉北京商报记者，北京高端写字楼销售市场在一段时间内表现都比较低迷。