国瑞地产核心资产陷分割销售窘境 必须避免内部竞争

　　以往高端商用办公物业的客户主要为两类：中小企业主及部分身份不明的“神秘买家”。受实体经济持续低迷影响，中小企业主的购买力正在持续下滑，中央“反腐”的持续高压，也让那些“神秘买家”几乎不见踪迹。

　　目前市场上能“走量”的写字楼基本位于北京周边板块，单套总价在二三百万元左右。城市核心区的高端写字楼单价、总价门槛都比较高，市场消化周期恐怕会比较长。

　　实际上，客户的资金承受能力正是国瑞大厦将原本已取得现房销售许可证的项目进行重新切割销售的主要原因。

　　业内人士预测，按照国瑞大厦销售人员给出的报价，房源销售单价为5.5万-6万元/平方米，按目前在售房源面积为90-360平方米推算，单套总价最低都在500万元上下，高的则超过2000万元/套，销售压力可见一斑。

　　数据显示，7月北京写字楼成交479套，总建筑面积15.79万平方米。但整体市场升温对于城市核心地段的甲级写字楼影响则微乎其微。在“互联网+”时代下，创业小公司的涌现也仅让中低端办公需求出现上升。

　　北京土地储备不足

　　除了国瑞大厦销售面临压力外，国瑞置业在起家的北京区域土地储备也显得不足。

　　中报显示，国瑞置业上半年已签约销售额为30.39亿元，较去年同期增加2.4%。签约销售额主要来自北京、海口、万宁、廊坊、郑州、沈阳及佛山。其中，北京销售额为6.85亿元，排在各区域第二位。

　　中报称，6月公司收购深圳万基药业有限公司87.5%的股权，正式进军深圳市场;2015年重点在售项目永清国瑞城为京南一个领先生态大盘，总建筑面积达190万平方米。国瑞置业已将河北廊坊定位为公司未来发展的重点深耕区域，目前国瑞置业在永清的土地储备达到189.92万平方米，为公司总土地储备的24.5%。

　　但在“发迹”的北京区域，国瑞置业近来则显得不够活跃。按照计划，“北京国瑞中心”于2014年一季度动工，预计2016年三季度竣工。但该项目之后，国瑞置业在北京的后续项目则可能面临断供的风险。事实上，在哈德门地块后，国瑞置地在北京土地市场上再无新斩获。

　　2007年，国瑞地产开始开发的“祈年大街西项目”的一级土地开发因陷入拆迁困局迟迟未有进展。截至2015年上半年，国瑞置业已在该项目上累计投入11.1亿元，但仅在2013年二季度完成该项目五幅土地中一幅土地的一级开发。

　　易居智库研究中心研究总监严跃进认为，核心商圈写字楼资源稀缺、租金售价较高，无论对于外资还是大型房企而言，甲级写字楼都是优质资产，是当前增值空间比较大的投资产品。

　　业内感叹，作为二环内大体量的甲级商业写字楼综合体项目，国瑞大厦具有核心地段优势及稀缺产品属性。尤其是在未来北京土地储备不足的情况下，将企业核心资产以散售形式“出货”有些可惜。