聂梅生：租购并举是根本性房改 怎么改取决于六个字

　　房价怎么定，土地出租金等等，应该用租金定房价，美国的房地产市场，以当区域的租金来定，而且是以当年的租金定三年后的房价，而不是三年后的房价和三年后的租金相比，这个事情跟他们争论了半天，这是非常对。如果房价用租金来定，目前的价格就会偏离。

　　房价收入比中，我个人认为，中国目前的房地产情况，已经发展了20年，如果要限房价是不可能的，去年这么高压，房价都没有下降，只是金融利率下降。房价下降是不大可能，房价收入比怎么样的变化，提高可支付力。好在上半年的数据，可支配收入跟GDP是差不多的，如果可以超过GDP就最好了。可支付力不等于收入，应该是减少税负的负担，因此我认为应该减税。可支付力就上升了，这一点我非常支持特朗普的减税政策，确实对经济、对个人和企业的可支付力起到了强大的支撑作用。现在要租房还是买房，月供不能占工资60%，现在完全的大于，而且是三代人供一套房子，现在的问题是如何提高可支付力，因此要减税。

　　我们怎么个不合理力，房价收入比合理的范围是3—6倍，目前北京是25.5倍，上海是23.5倍，即使是中位数，房价和收入比之间的负担，尤其是在大城市是非常倒挂的，中小城市好一点。

　　租售并举是多少，目前经济体全世界第二，发达国家人口密集的大城市在1：200左右，我看了美国、达拉斯活跃的城市就是1：200左右，200个月的租金等于一套房，北京是1：806，上海是差不多的。现在租售并举怎样做，相差太大了。调控了半天，土地出让金还上涨了40%，合适的土地出让金应该是20%到40%。

　　租金收益率非常的重要，为什么没有大的机构和保险进入租赁市场，因为收益率太低了，目前只有2%左右，如何还贷，这是不可能的。中国房地产税还没有出台，发达国家是1%—2%，如果租金的收益率是1%—2%，房地产税1%—2%，刚好抵消了，这套房有什么用，当然我就炒房了，将资产价格炒上去，才会有收益的，租金是没有收益的。

　　土地成本

　　从2008年到2017年，土地成本持续的上升，到底租售租购如何平衡，对比英国的数据，租售的比例达到了30%左右，中国现在租房人口只有12%。旧金山租房比率达到了60%，深圳、上海只有20%左右，并举不了。他们是可以并举的，我们的数据是2：8，还是大城市，他们是的租售并举是4：6开，为什么不能并举，因为国内外租金收益率相差很大。2008年租金收益率还有3.6%，到了2017年租金收益率是1.5%—2%，为什么会下来，这与政府的判断是准确的。房子是用来住的，不是用来炒的。资产升值，大家都希望升值，租金就上不来。现在要调整，起码达到国际的标准，美国的租金收益率是6%—7%，法国和香港起码是3%—4%，租金收益率起码要达到4%—5%，像德国和加拿大这样的数据，才会有大机构进来，才会从金融局面并举。

　　这次到美国，为了寻求答案，我进行了考察，给了我很大的启发。美国各类持有型物业的对比，大大颠覆了我们的看法。从过去一年、三年、五年来看，我们看过去五年，涵盖了奥巴马这一届政府，租金收益率最高的是什么，就是养老。它的收益率是14%—15%，中国可以负责任的告诉大家，我过去5年做养老公寓，这是长租公寓的一种，大机构和保险机构都进去了，我们达到了8%—10%，养老是最高的。过去五年收益率是8%—9%左右，也不错。排第二的是工业厂房部分，包括物流，占的比例高。我们说的租购并举中的apartment公寓部分数据来说，过去5年都是9%左右，我们能达到吗，现在是百分之一点几，人家是百分之九点几，如果不调整过来，再怎么说都没有用。

　　谁在住，美国长租公寓有年龄分段比例，大概是22岁—44岁占了长租公寓的52%，大概是这样的情况。中国到底长租公寓是供应给谁的，到了70岁以上，都到了养老公寓，因此要细分。建立租售并举的答案是什么，房价降不下来，应该提高支付力。地价一定要下降，如果做长足并举，租部分的地价一定不能招拍挂，这是不能做的，这是政府的事情，供给侧改革，释放土地的红利，否则租购并举做不上去。

　　提高租金和租金收益率，这是两回事，一提高租金，从炒房价变成了炒租金了，大家又受不了，租金在中国目前的情况下，难以大幅度的提高。但是租金收益率可以提高，一个是降低地价，一个是降低收入成本，要又可以有合理的融资成本。7月12日龙湖集团与加拿大养老基金共同设立长租公寓投资平台，要绑定一个类似于养老基金或者是中国的保险捆绑在长租公寓中，他们的资金量大，钱便宜。不能像开发贷那样来做长租公寓，不能像开发新房那样用新的土地来做长租公寓，两者都要下降，量大了收益率就提高了，从1%—2%上升到4%—5%，量大了以后，金融机构是可以进来的。龙湖的例子做的非常好，我们要将租房的金融支持完整化，我们有开发贷，为什么不能启动租房的消费贷和REITs，当年可以启动，现在也可以启动。就象启动房地产融资，启动房地产的租赁市场，金融机构和金融管理部门应该可以做得到的。

　　说到底，企业的利益很重要，光靠国家和国有企业是做不了的，最后还是要依靠市场。现在目前大的开发企业开始进入，例如保利、万科、龙湖。企业的利益必须要考虑，原来有一大批招拍挂的土地，改成长租公寓是无法改的，帐算不过来，要提高资本的收益率和资金的回报率。

　　又一次住房体制变革到来之际，我们需要用改革的思路综合考虑各要素的制约与平衡，谢谢大家的关注!

（来源：金融界）