博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会将于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为:“潮平风正:美好住居新航海”。
在本次会议中,全联房地产商会创会会长聂梅生发表了关于租售并举的主题演讲。
她认为,目前中国房地产制度正在经历第四阶段。第一阶段是以经济适用房为核心的住房制度改革;第二阶段是土地招拍挂之后的思路,以商品住宅解决保障房的问题,也就是以市场化方式解决经济适用房;第三阶段是政府加大保障房力度。
我们现在在经历房改的第四阶段,即租购并举。聂会长认为,这是根本性的房改。归根结底来看,构建长效机制主要是六个字,建立新的“银根、地根、税收”。
以下附演讲全文:
聂梅生:大家早上好,又一次来到美丽的三亚,参加已经过了18岁的“博鳌·21世纪房地产论坛”。今天将前一段时间研究的结果跟大家交流一下,题目就是房地产长效机制与租购并举。
首先,我们快速回忆上半年的经济形势,这些都是国家统计局的公开数据。上半年GDP增长6.8%,二季度增长6.7%,比一季度少了0.1%,失业率6月份4.8%,价格CPI1—6月份在2%上下波动,顺差9000亿美元,同比收窄了26.7%,因为中美之间的贸易战前提下,我们收窄了,但是外汇储备仍然保持了3.1万亿美元左右,外汇储备是稳定的。居民可支配收入,跟我等下演讲有很大的关系,房价和收入比。扣除物价因素增长了6.6%,基本上跟GDP的增长是持平的。应该说上半年的经济运行总体平稳,合理的区间,希望下半年更好和更加的平稳。
房地产这次论坛的主题大家都知道,在经济良性发展的底气,而且继续好的话,我们向美好生活进军的主题是下一阶段房地产重要的主题。为什么说我们是有底气的,经过差不多六年的换挡,经济正由原来的高速增长,GDP增长在10%以上或者是10%左右,换挡到6%—7%左右。
转型升级比较明显,原来由工业主导,现在是工业和服务业双轮驱动。服务业到底可以驱动到怎样的程度,上半年占GDP的比例达到了54.3%,因此说是双轮。比去年提高了3%,对经济的增长贡献率达到了60%,服务业确实上去了。需求结构的调整比较明显,原来是三驾马车,最终内需这块达到了78.5%,同比提升了14%,专项内需和消费,转向双轮驱动的服务业,经过多年的努力是成功的。
房地产承受了高压,从2017年到2018年,尤其是金融去杠杆的情况下,其结果如何,这是中国人民银行的数据,中长期贷款的租户,基本上是个贷同比增速是下降的,从最高的2017年1月份到现在,下降的幅度比较大。这一系列的去杠杆对个贷部分,贷款余额的增速是下来的。
大家注意画圈的部分,这是每个周期。每当销售面积同比增速下降,看黄色的虚线,2012年、2015年各一次,2018年是第四次,住房销售同比数据是下降的,我们的大型金融机构的存款准备金就会上升,这一次也不例外。中国人民银行和统计局的数据,可以说从去年到今年上半年强力的去杠杆,从金融的层面来讲是有成效的。不太有成效或者是仍然纠结的还是土地,土地的出让金是2.69万亿元,同比增长了43%,这一增长是哪里来的,实际上不是一二线城市。三四线城市同比增长了123%,按下葫芦起来瓢。跟土地相关的税收大幅度的上涨达到了9799亿元,加上土地出让金2.6万亿元,达到了3.647亿元,地区政府其他的全部收入是4.46万亿元,说明高度的依赖房地产,经过这么强烈的金融方面的去杠杆,达到了成果,财政方面反而上去了。大家从深层次来讲,最近央妈和财爸互相怼的结果吧,财政高度依赖于土地财政。
租购并举怎么才可以做得到,这是又一次房改。长效机制是改革搭配进行,不太可能在短期完成,为什么这么说,与原来一系列的房改是有关系的,大概回顾一下。第一阶段朱镕基做总理的时候,我当时在部里,以经济适用房为核心的住房制度的改革,最后没有成为核心,这就不说了。第二阶段,土地招拍挂之后,经济适用房用商品房解决保障房的问题,后面一届政府解决保障房,后来不行,出现了很多的问题。第三阶段,加大保障房的力度,形成了一系列的政策。第四阶段,租购并举。应该是房改不断的发展,缺了这个补那个,到现在为止,房地产市场租和购极端的不平衡,基本上是新房的购,二手房的购都不算重要,租相当的弱化,现在提出了租购并举,这是长效机制,也是供给侧改革。所涵盖三个大问题,长效机制说简单也简单,说复杂也复杂,就是六个字地根银根和税收,构成了长效机制和供给侧改革主要的内容。
现在说租购并举需要什么,需要金融支持。因为房改一路走来,当时取消了福利分房,如果没有当时央行出台的个人抵押贷款的话,就无法走得下去,这是最重要的支撑。如果谈租购并举,将新房高压去杠杆,从金融层面。另外一面要开窗,租房如何积累资金,引导资金的流向。这不是一个小数,去年2017年房地产的销售额大概是13.3万亿,今年少不到哪里去是13万亿,并举是什么意思,不能说一半一半,起码是4:6开,租房起码是五六万亿,现在是多少,现在一万亿都到不了,没有金融的支持,怎么谈租售并举。因此需要金融的支持,为了这件事情,三会内部做了很多的研讨,我前一阶段主要讲这个事情,7月份带了一个团到美国去,专门考察长租公寓和金融支持。在座有很多人去了,给了我很多的启发。我们建立长租市场的融资机制,租赁和消费机制要上去,就象当年做个人抵押贷款一样的强度去支持租房市场才可以并举。资产证券化,REITs和消费金融、租赁贷款这块要有将有力的政策支持,否则十几万亿过不去,租金无法到租赁市场。昨天上午听了长租市场,没有向阳的金融支持,没有形成金融链条,积极培育租赁市场,提高租售比,资金才会转移。
内部极端不平衡的市场在哪里,房价租金和收入,当然还有房地产税,今天先不说房地产税的事情,先说租房和买房的情况。国外成熟的房地产,月供和月租金基本上是相当的,这两个数是差不了多少,才可以买房或者是租房。我国现在的月供和月租金相差很大,月供是三代人供一套房子,月租金非常的低,两者相差太大,这个不平衡大家就买房,肯定资产增值,不会租房的,怎么都会买房。
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