当前楼市运行存在三大背离 未来房价进上涨动能不足

　　在中央及地方稳定住房消费政策带动下，过去八个月全国楼市运行整体上出现积极变化，商品住宅销量明显回升，房价上涨动力有所恢复，一线城市住宅价格出现明显上涨。据国家统计局发布的数据，2015年8月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月以来首次转正。即使如此，考虑到当前楼市运行存在三大背离，未来房价进一步上涨动能存在不足。

　　一是房价上涨与政策刺激效应衰减存在背离

　　客观分析，当前房价上涨离不开中央及地方稳定住房消费政策的强力刺激与有效带动。2015年1至8月，全国商品房销售面积同比增长7.2%，而上年同期为下降8.9%。比商品房销售面积增长更快的是商品房销售额，同比增长了15.3%，显示出政策刺激对房价的拉动作用。而随着稳定住房消费政策效应衰减，住宅市场需求动力开始显示出萎缩迹象，一线城市楼市已出现明显降温。据中介机构统计，2015年8月，北京新建住宅销售套数环比大跌28.7%。由政策效应衰减引发的住宅需求动力不足，或将制约房价进一步上涨的空间。

　　二是房价上涨与土地购置费用出现背离

　　通常，房价上涨会带动房地产开发企业土地购置费用上升。而本轮房地产销售回暖的一个突出特征是，全国房地产开发企业土地购置费用“不升反降”，与房价未能同向变化。2015年1至8月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降32.1%，降幅比1至7月扩大了0.1个百分点;全国房地产开发投资同比增长3.5%，历史上首次跌破4%;8月单月房地产投资同比下降1.1%，年内增速首次转负。这些情况表明，房地产开发企业对楼市预期总体趋向谨慎，进而削弱了房价进一步上涨的市场预期。

　　三是一线城市房价上涨与城镇居民收入增长放缓出现背离

　　房价上涨不能脱离宏观经济基本面而独立运行。随着我国宏观经济增长中枢下移，经济转型阵痛上升，城镇居民收入增长也将出现放缓，并与房价上涨出现背离。而一线城市房价上涨与城镇居民收入增长放缓的矛盾趋向恶化。当前全国住宅开发资金向一线城市集中转移，最近一段时间一线城市“高价地”项目频繁产生，一线城市住宅“被豪宅化”的风险已经快速上升。这不仅增加了城市中低收入人群的购房经济压力，也会无形中增加城市产业转型压力，更会进一步动摇房价上涨的基础。

　　应该看到，当前我国楼市区域分化矛盾进一步加剧。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨，且涨幅相对较大，二线城市同比“涨跌互现”，三线城市房价同比仍然全部下降。从库存压力分析，住宅去库存压力主要集中在三线、四线城市，去库存周期超过四年。在一线城市人口资源趋向饱和的情况下，全国房地产开发资金向一线城市过度集中，不仅没有可能降低一线城市土地价格，反而还会进一步加剧住宅“被豪宅化”的风险，需要引起有关方面高度警惕。未来稳定和刺激住房消费的政策措施或有必要向三线、四线城市进一步倾斜。