“土地最高限价”取消 配建保障房悄然淡出历史舞台

　　热得发烫!昨天，在上塘单元宅地的竞争中，来自福建的开发商阳光城力压保利、江苏新城、滨江、德信等对手，以总价12.3亿元、楼面价15111元/ 平方米拿下上塘单元宅地，溢价率高达51.45%。这不仅冲破了49%的溢价率上限，更是创下三年来的溢价率新高。

　　就在上周，一则“杭州土地取消价格上限，恢复价高者得”的消息引爆杭城，昨天51.45%的高溢价率的出现，坐实了这一政策的解禁。这也就意味着，杭州土地不再设置土地出让最高溢价率，配建保障房这一土地政策也开始淡出历史舞台。

　　配建保障房的政策出台

　　是为了抑制土地市场的热度

　　杭州商品房配建保障房的政策，最早出现于2011年，当时甚至引发了全国关注。

　　2011年2月28日，在杭州市政府出台的“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见(杭政函〔2011〕22号)”(即新国八条杭州版细则)中有一条全新规定：2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。同年5月31日，杭政储出201113号地块和杭政储出201115号地块出让，成为首个配建保障房的商品房地块，分别由远洋地产和温州东日房地产开发有限公司竞得。

　　2012年10月，杭州土地出让规则再次出现变化，宅地竞价溢价率达到49%后即转为竞投保障性住房面积。当时，不少开发商收到一份文件——《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》，文件明确提出“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。在当年10月的土地出让会上，新政新规首次启用，中海地产以总价56亿元、配建保障房9.8万平方米竞得三堡沿江三宗宅地，即现在的御道路一号项目。

　　2013年到2014年上半年这段时间是杭州土地出让的火热时期，也是商品房配建保障房势头最猛的时间段，期间有近30宗出让商品房地块配建保障房，其中不乏华家池地块、杭师大地块、蒋村单元地块等高端项目所在。不过，进入2014年下半年后，随着开发商拿地热情的减退，导致土地竞拍时未到进入保障房竞拍阶段便已完成了拍卖，商品房配建保障房的情况很少再出现。

　　来到今年9月，杭州主城推出的杭政储出[2015]23号地块(即万科文晖单元地块)的出让会上，记者发现“保障房竞投”已经从杭州挂牌出让书面竞价规则中取消。竞价规则修改之后，文本表述为：“在新一轮报价3分钟内无竞买人报价的(且未达到上限价格的)，上一轮挂牌单位和挂牌价即为本次挂牌出让的受让单位和受让价格。由主持人宣布本地块竞价结束，并公布本地块挂牌受让单位和价格。”

　　共有33个楼盘须配建保障房

　　无法单独成单元可折现

　　从2011年5月配建保障房政策开始实行，到今年9月该政策开始淡出，5年时间杭州共有33个商品房项目配建保障房，总建筑面积34.5万平方米，共近7000套房源。

　　据杭州市住房保障办公室相关负责人介绍，截至目前，商品房配建保障房已经交付的有一个，即江干区远洋心里小区中的普福心苑。另外，今年还将有三个配建保障房项目交付，分别是湖漫雅筑、官河锦庭和歌山品悦府，“这几个项目都在滨江，位置很不错，都是地铁房，已经分配出去了。”该负责人表示。

　　在这33个商品房配建保障房项目中，保障房体量最大的是中海·御道路一号项目，三宗宅地保障房面积共98100平方米，共2128套房源。体量最小的是首开田园地块，仅100平方米共2套房源。据住保办负责人介绍，33个项目中，有2个已经折现(首开田园项目和莱蒙·水榭春天项目)，还有2个则转为地铁集团的拆迁安置房(华家池58号、59号地块)。

　　2个折现的项目中，首开田园项目的配建保障房面积仅100平方米，莱蒙·水榭春天也仅有550平方米，按照规定，配建保障房每套建筑面积在45-60平方米，两个项目分别只有2套和11套房源，无法达到配建保障房至少要单独成栋或者单元的要求。“根据地块层高、容积率等实际情况，如果配建保障房无法单独成栋或者单元，我们会要求折现，”该负责人表示。据悉，折现将以当时的市场评估价作为标准，如针对莱蒙·水榭春天由两家评估公司共同估价，最后取了中间值，价格在18000元/平方米左右。