“潜在供应整体表现为下滑趋势,最主要原因在于新开工不足。另外,由于签约受限,近半年来供需放缓,房企资金流转受到限制,从而放缓开工进度。”合富研究院分析师表示。
一手住宅均价保持稳定
据合富研究院介绍,2016年9月全国开启新一轮楼市调控,之后的东莞网签均价控制在不高于2016年9月的水平,横盘22个月,房价走势形成长条直线,持续保持平稳。这一趋势在今年上半年得以延续。
受楼市调控目标影响,今年上半年东莞新建商品住宅网签均价约16993元/平方米,同比微涨5%,涨幅较去年大幅回落25个百分点。在全国各大城市房价调控硬性目标的大背景下,东莞一手住宅均价锁定在1.7万元/平方米以内。
受到限购、限价、限贷等调控政策影响,楼盘打折促销活动增加,如推出特价房等。
虽然全市均价保持平稳,但区域价格持续分化。近日笔者走访东莞多个镇街楼盘发现,东部临深片区和滨海片区的房价持续高企,普遍超2万元/平方米;东部产业园地区依然是东莞的房价“洼地”,均价为每平方米1万多元。
库存量方面,合富研究院认为东莞库存去化的压力不大。截至今年6月30日,东莞一手住宅库存面积约496万平方米,较去年同期增加41%;按照过去3个月的消化速度测算,去库存时间为11.6个月,较去年增约3个月。
“今年限签政策较严格,不少已成交住宅未能网签,剔除政策因素,预计东莞真实去库存时间为约8个月,去化压力不大。”合富研究院分析师介绍。
楼市区域分化突出
值得注意的是,东莞楼市区域分化仍然十分严重,约有一半区域的楼市供应不足,是成交量下滑的直接因素,泛市区及水乡片区成交量表现突出。约两成的区域网签均价下跌,整体房价则稳中有升。相对而言,市区、松山湖和水乡片区楼市供求压力较小。
从房企的表现来看,碧桂园以绝对优势荣登榜首,本土房企仅光大地产进入前十名,其他均为外来品牌。
今年上半年,网签金额前十房企的网签总金额约为300亿元,全市占比约56%,房地产行业“马太效应”凸显。合富大数据显示,上半年东莞商品房网签金额前十榜中,碧桂园以绝对优势登榜首,万科屈居第二。业内人士认为,碧桂园登顶上半年销量冠军,主要原因是碧桂园的商业地产产品在6月冲刺集中网签,导致前两名拉开近16亿元的差距。
季军之争激烈,保利地产脱颖而出摘得第三名,其与金地网签金额仅相差约3.6亿元,光大、中熙、恒大展开激烈角逐,差额在3亿元之间。前三名房企之间销售金额差距较大,在15亿至30亿元左右,第三和第四、第六至第十之间差距较小,普遍在2亿元内,预示下半年市场竞争将愈加激烈。
开发商竞拍土地更加理性
从土地市场来看,今年上半年东莞共有9宗商住用地成功挂牌出让,分别位于谢岗、虎门、大岭山、东坑、常平、南城、樟木头7个镇街,总出让面积约20万平方米,总售价约66.3亿元。业内人士认为,这有利于缓解土地供应偏紧局面。
东莞今年上半年商住用地供应宗数与2016年同期持平,面积同比减少35%,反映出近年出让的地块面积趋于“小巧”。同时,房企拿地虽有热情,但出价更加理性,土拍市场步入良性轨道,上半年成交金额约66.3亿元,同比增1.3倍。业内人士认为,房企竞拍土地变得理性,除受到楼市调控政策影响外,土拍市场限制条件的严苛也是重要原因。今年上半年,东莞首次大范围推进商业部分全自持5年,须全为自有资金,这导致实力偏弱、现金流紧张的房企被挤出。
合富研究院认为,房企对热门高素质地块趋之若鹜,对小宗地块谨小慎微,多宗地块没有达到最高限价,反映开发商对于明年楼市预期更客观理性。
(房掌柜综合整理自房掌柜原创、南方日报)
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
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