【掌柜日报】东莞楼市上半年曲折中前进 刚需产品成主角

回顾上半年的东莞楼市，为期一年多的轮番楼市调控使得投资投机买房热度被有效的抑制，东莞楼市回归理性，加上春节假期、两会都集中在第一季度，开发商多持观望，暂缓推货，期待两会会带来好消息。

市场在曲折中前进

然而，好消息却始终不见踪影。相反，银行贷款持续收紧，房贷利率继续走高，首套房房贷利率普遍上浮20%至25%，另一方面，各银行陆续执行“三价合一”,给二手房市场带来了冲击，期间，购房者观望情绪浓重，买卖双方纠纷频发，中介行业业绩堪忧，部分中介转投新房市场。

东莞开发商们审时度势，利用“三价合一”将购房者吸引到新房市场上，在3月下旬加快了推货进度，万科中天城市花园、新城市花园、东兴悦庭、天麟天瑞等多个项目开盘加推，到了4月约有18个项目开盘加推，加上之前顺卖的货量，4月住宅供应量共计3717套，同比增加了68%。

5月，房地产的传统销售旺季，开发商为提前冲刺年中业绩，入市积极性大为提升，各楼盘不遗余力积极举办活动，将推货、宣传重点放在这个月，全市共计30多个项目开盘加推，成就上半年的供应小高潮。但诡异的是，5月的住宅网签量仅4149套，同比去年同期下降了18%，这主要是因为限签政策影响下，东莞网签数据失真。

此外，粤港澳大湾区规划将在5月底出台的传闻甚嚣尘上，开发商们琢磨着后市涨价，奈何5月8日限价升级，要求新房首次备案价上浮不得高于前6个月同区竞品售价10%，价格一经备案不得上调。在政策调控下，东莞楼市如同一席湖水，偶尔泛起涟漪，但再也闹腾不起来。

为了吸引购房者入市，各楼盘使出浑身解数，如冠科泊樾湾请来辛晓琪、中泰峰境的媒体女神选拔，等等，但更多的是加大让利促销力度，如富盈旗下楼盘均限量85折、松湖公馆限时20套特惠房源、卓越蔚蓝岸推出周末一口价房源等。

不难看出，在市场低迷的当下，“以价换量”成为了东莞开发商们尽快回笼资金的“救命稻草”，这也刺激着购房者趁早买房。

然而，当大湾区详细规划出台之后，这种走货方式还会继续延续吗？一切还待后市解读。

业内人士认为，和上半年相比，东莞下半年的成交热度会稳中回升，刚需购房者的需求仍在；下半年政策空间依然不大，开发商压力犹存。东莞的房价依然保持平稳，但呈现区域分化现象。

一手住宅签约面积微降

合富大数据显示，上半年东莞新建商品房签约金额约532亿元，同比微减1%。从数据上看，上半年商品房网签金额与去年同期基本持平，住宅略增，非住宅略减。业内人士认为，今年东莞网签政策较为严格，间接导致部分购房者首付门槛上升，上半年东莞房企实际资金回笼总体较去年略有增长。

另一方面，网签住宅金额略增，网签非住宅金额小幅减少，住宅签约额约390亿元，同比略增4%；非住宅签约金额142亿元，同比小幅减少12%。非住宅签约金额减少，是因为商业地产产品总体供应量减少及高品质产品减少。

受到楼市调控政策影响，最近两年东莞楼市供求回归理性常态，总体与去年持平。合富大数据显示，今年上半年东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为226万平方米和228万平方米，分别同比略增9%和微减2%。

最近两年，由于楼市调控政策趋严，购房需求受到抑制。当前东莞楼市供求关系回归至2015年之前的理性常态，即半年供求长期保持在200万—300万平方米之间。自2016年10月实施限购政策以后，东莞楼市网签量由之前的83万平方米/月回落到45万平方米/月，严厉的调控使得东莞楼市成交量整体下降46%左右。

合富研究院介绍，按月均40万—45万平方米推算，2018年东莞全年网签面积预计为500万平方米左右。

刚需产品成为主角

在楼市调控政策影响下，首次置业和首次改善的刚需产品成为市场主角。

在东莞南城一家科技企业上班的陈先生是刚需购房者，去年开始考虑在东莞置业。“现在东莞的房价较稳定，城区价格太高，我在石碣镇、高埗镇一些楼盘看过，价格比较适合我们这些刚需客。”陈先生说。

据合富大数据显示，今年上半年，90—100平方米供应量最大，为6661套，占比33%；其次为100—115平方米户型，为4455套，占比22%。90—115平方米的供应量超1万套，比重达55%；180平方米以上及90平方米以下的销售比例持续下降，开发商有意减少开发量。

“看上的楼盘很快就没了，销量较差的们又不考虑，总的来说选择余地似乎不多。”家住东城的黄女士希望购买改善型住房，但目前尚未找到合适的。

 同时，合富大数据显示，受楼市调控政策影响，东莞的开发商放缓了开工速度。截至今年上半年，全市商品住宅潜在供应728万平方米，较去年底的778万平方米减少约6%。若与去年同期的983万平方米相比，今年上半年的潜在供应量有接近三成的降幅，是近8年来历史同期最低。

“潜在供应整体表现为下滑趋势，最主要原因在于新开工不足。另外，由于签约受限，近半年来供需放缓，房企资金流转受到限制，从而放缓开工进度。”合富研究院分析师表示。

一手住宅均价保持稳定

据合富研究院介绍，2016年9月全国开启新一轮楼市调控，之后的东莞网签均价控制在不高于2016年9月的水平，横盘22个月，房价走势形成长条直线，持续保持平稳。这一趋势在今年上半年得以延续。

受楼市调控目标影响，今年上半年东莞新建商品住宅网签均价约16993元/平方米，同比微涨5%，涨幅较去年大幅回落25个百分点。在全国各大城市房价调控硬性目标的大背景下，东莞一手住宅均价锁定在1.7万元/平方米以内。

受到限购、限价、限贷等调控政策影响，楼盘打折促销活动增加，如推出特价房等。

虽然全市均价保持平稳，但区域价格持续分化。近日笔者走访东莞多个镇街楼盘发现，东部临深片区和滨海片区的房价持续高企，普遍超2万元/平方米；东部产业园地区依然是东莞的房价“洼地”，均价为每平方米1万多元。

库存量方面，合富研究院认为东莞库存去化的压力不大。截至今年6月30日，东莞一手住宅库存面积约496万平方米，较去年同期增加41%；按照过去3个月的消化速度测算，去库存时间为11.6个月，较去年增约3个月。

“今年限签政策较严格，不少已成交住宅未能网签，剔除政策因素，预计东莞真实去库存时间为约8个月，去化压力不大。”合富研究院分析师介绍。

楼市区域分化突出

值得注意的是，东莞楼市区域分化仍然十分严重，约有一半区域的楼市供应不足，是成交量下滑的直接因素，泛市区及水乡片区成交量表现突出。约两成的区域网签均价下跌，整体房价则稳中有升。相对而言，市区、松山湖和水乡片区楼市供求压力较小。

从房企的表现来看，碧桂园以绝对优势荣登榜首，本土房企仅光大地产进入前十名，其他均为外来品牌。

今年上半年，网签金额前十房企的网签总金额约为300亿元，全市占比约56%，房地产行业“马太效应”凸显。合富大数据显示，上半年东莞商品房网签金额前十榜中，碧桂园以绝对优势登榜首，万科屈居第二。业内人士认为，碧桂园登顶上半年销量冠军，主要原因是碧桂园的商业地产产品在6月冲刺集中网签，导致前两名拉开近16亿元的差距。

季军之争激烈，保利地产脱颖而出摘得第三名，其与金地网签金额仅相差约3.6亿元，光大、中熙、恒大展开激烈角逐，差额在3亿元之间。前三名房企之间销售金额差距较大，在15亿至30亿元左右，第三和第四、第六至第十之间差距较小，普遍在2亿元内，预示下半年市场竞争将愈加激烈。

开发商竞拍土地更加理性

从土地市场来看，今年上半年东莞共有9宗商住用地成功挂牌出让，分别位于谢岗、虎门、大岭山、东坑、常平、南城、樟木头7个镇街，总出让面积约20万平方米，总售价约66.3亿元。业内人士认为，这有利于缓解土地供应偏紧局面。

东莞今年上半年商住用地供应宗数与2016年同期持平，面积同比减少35%，反映出近年出让的地块面积趋于“小巧”。同时，房企拿地虽有热情，但出价更加理性，土拍市场步入良性轨道，上半年成交金额约66.3亿元，同比增1.3倍。业内人士认为，房企竞拍土地变得理性，除受到楼市调控政策影响外，土拍市场限制条件的严苛也是重要原因。今年上半年，东莞首次大范围推进商业部分全自持5年，须全为自有资金，这导致实力偏弱、现金流紧张的房企被挤出。

合富研究院认为，房企对热门高素质地块趋之若鹜，对小宗地块谨小慎微，多宗地块没有达到最高限价，反映开发商对于明年楼市预期更客观理性。

（房掌柜综合整理自房掌柜原创、南方日报）