住房租赁发债中止潮紧逼 众多房企在探索新融资模式

　　据观点指数监测，中期票据成为房企青睐的“香饽饽”，该发债渠道占比在今年一季度已经上涨至28%，ABS所占比重为15%，资产证券化等其他方式则位于第二顺位，为20%。

　　观点指数认为，上述数据也凸显出房企的自我“救赎”：一方面通过加速销售回款来补充现金流;另一方面通过自筹资金等非标方式缓解资金链的紧张局势。

　　除中期票据以外，资产证券化也成为房企的新宠。

　　据同策研究院统计，2017年以来，长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔(包括计划发行和已反馈状态)，融资金额近1000亿元，打开了新的融资渠道。

　　同策咨询指出，房地产行业市场逐渐从增量时代步入存量时代，长租公寓作为存量改造的重要解决方式之一充分迎合当前市场发展阶段的需要，成为我国房地产市场长效调控机制的重要组成部分。市场的需求与政策性的支持使长租公寓迎来发展机会。

　　同策咨询研究总监张宏伟表示，2018年3月14日，国务院发文确认我国第一部租赁法案将于今年出台;《住房销售管理条例》《住房租赁条例》《城镇住房保障条例》三条被列入2018年的立法计划，使得住房租赁市场更加规范、透明、光明，也更受到政策支持。

　　在这样的利好下，现有的长租公寓资产证券化、类REITs及REITs等创新融资产品发行规模大，审批速度快。证监会也在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规。租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

　　“目前我国公寓市场尚未完整与成熟，加之未来在明确的法律法规指导下资产证券化与REITs等创新金融渠道的拓宽，长租公寓发展潜力不容小觑。也是基于这样的优势，大多数开发企业把它当作短期的融资工具。”张宏伟同时也指出，从绝对量和对于房企的需求来说，靠长租公寓资产证券化的融资，对房企而言还是杯水车薪。而且长租公寓资产证券化的持续火热带来的潜在冲突也不容忽视。

　　张宏伟认为：“这一趋势，虽然在短时间内解决了融资难的痛点，但有些企业在获取资金后只注重规模化扩张，缺少长期运营思维，没有真正将资金用于持续提升自身的运营能力，导致难以发掘盈利点。这也将不利于企业乃至整个长租公寓行业健康长期发展。”

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉坦言，过去的这一年里，很多企业还是意识到了外边的金融环境的变化，也在努力通过自己的策略的调整，来适应外部环境的变化，主要体现在三方面措施：一个是企业要做杠杆，包括创新融资能力和现金流的管理;二是要稳运营;三是强管控。

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　　近期，碧桂园、富力以及花样年等多家房企发行的住房租赁债券出现“中止”状况。此前，保利置业、泰禾等房企发债都得到了证券交易所的放行。

　　据上海证券交易所公告显示，5月28日，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。此前2月7日，该公司债项目曾被更改为“中止”状态。据信息披露，拟募集的150亿元将投向12个长租项目，144 亿元用于项目建设，6 亿元用于偿还项目贷款，上述资金不用于支付土地价款;5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿;5月25日，花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债，也显示为“中止”。

　　尽管频频受阻，但依旧难挡房企通过住房租赁来进行发债。阳光城6月1日发布公告称，公司拟通过创新融资工具盘活存量资产。公司作为承租人拟以上海盈标企业管理有限公司持有的上海馨乐庭物业为底层资产整体包租，并以此设立长租公寓类REITs资产支持专项计划，开展资产证券化融资工作，预计第一期发行总规模不超过12.1亿元。

　　“倘若出现了某一家企业自行终止或中止，那么和企业基本面有关。但是现在出现了此类比较多的情况，而且都有意投向租赁市场，那么有两个原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，第一、租赁市场现在正处于改革过程中，部分改革内容包括债券信用品评级、资金投入的范围等或还需要重新审核，前期发债的成熟度不高。第二、也不排除近期债券市场有新的波动，管制政策趋严，也是为了防范各类借租赁市场发债来变现融资的做法。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，很多开发企业一方面确实为了做长租公寓的投资建设和运营，但也不排除有些企业纯粹是出于融资的考虑，所以从监管层面审核上会逐步从严。不过，他也指出，“租购并举”仍是当前的主基调，并不影响政策面对长租公寓市场的支持。