住房租赁发债中止潮紧逼 众多房企在探索新融资模式

　　房企发债正日益收紧。5月下旬以来，合生创展、富力地产、碧桂园等多家主流房企发债项目被“中止”，而龙湖地产则将发债额从80亿元缩减为50亿元。

　　来自同策咨询的数据显示，今年5月，40家典型上市房企发公司债融资总额呈现较大幅度的滑落，环比减少87.59%，在融资总额中仅占比12.93%。在58.35亿元公司债融资中，境内发行融资40亿元，环比减少65.52%(上月境内发行116亿元);境外发行18.35亿元，环比减少94.82%(上月境外发行354.13亿元)。境内外的公司债融资渠道都在紧缩，这也意味着融资难度的加大。

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，房企不可能自己中止发债，只可能是被迫中止。因为在高负债的情况下，有些房企只有不断借新还旧才能延续流动性。

　　一券商人士则表示，“其实债券项目中止，只是房企融资收紧的一个表象。自2018年以来，资管新规出炉，房企通过非标融资难度越来越大。”他指出，尤其在楼市调控持续严厉的背景下，随着融资成本的提升，房企的经营压力也在加大，尤其是中小房企将陷入融资困境。

　　同时值得注意的是，伴随房企间分化加剧，融资潮水退去后，个别资质较差的“裸泳者”发生信用违约的概率或增加。而“资产荒”背景下的债券违约，又会使得投资者失去信心，不利后续引入现金流。那么对于房企而言，出路到底在哪里?

　　●偿债高峰逼近 中小房企或迎“倒闭潮”?

　　在楼市调控持续严厉的背景下，随着融资成本的提升，房企的经营压力也在加大，尤其是中小房企将陷入融资困境。

　　从同策研究院发布的40家典型上市房企融资数据看，债权融资依旧是房企资金的主要来源之一，5月总额达450.04亿元，占融资总额的99.75%，环比下降39.80%(4月债权融资总额747.57亿元)。

　　而细数5月的债权融资方式可见：中期票据(113.77亿元，占比25.22%)、信托贷款(113.54亿元，占比25.17%)、境内银行贷款(98.63亿元，占比21.86%)、其他债权融资(65.76亿元，占比14.57%)、发行公司债(58.35亿元，占比12.93%)、委托贷款与海外银团贷款均为0。

　　发行公司债依旧是上述房企融资的主要方式。同策提供的数据中，这一指标在4月(5月数据暂未出)融资量就环比大幅上涨，占比61.13%，位居第一。其中境内发行116亿元，占比24.67%，境外发行354.13亿元，占比75.33%。

　　克而瑞数据也显示，2017年末，170家房企总有息负债为58361亿元，同比上升30%，增幅较2016年增加近3个百分点。其中60家重点房企债务增加更为显著，总有息负债为48392亿元，较期初上升34.5%，增幅同比增加5.5个百分点。2017年末，60家重点房企有息负债占比达82.9%，增加2.8个百分点。2017年，总有息负债超过千亿元的房企有15家，较2016年增加了6家。

　　当公司债在房企融资中的重要性越来越突出，突然纷起的“中止”无疑显得更让人警惕。黄立冲就预计，部分实力较弱的中小房企会出现财务困难，以及偿债危机。

　　前两年，公司债放宽条件发行，推动房地产债券发行呈井喷式增长，房地产债券融资高点是2015年~2016年，2016年达到顶峰。

　　来自中指院数据显示，2015年，房地产企业发债6682亿元，2016年进一步飙升至1.15万亿元，同比扩张72%。但自2016年第四季度起，房企发债政策收紧，2017整个年度房企融资额大幅萎缩。来自WIND的数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降88.17%。

　　而今，房企更是到了偿债高峰临近的关键时刻。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从2015年开始的发债高峰期，随着这些债券的陆续到期，预计接下来的3年里会迎来房企的偿债高峰。

　　其直言，今年或迎来一些中小房企的倒闭潮，中小房企通过银行贷款和发企业债等正常途径融资的可能性逐步缩小，通过非正规渠道的融资手段或能解决燃眉之急，但或许只是暂时性推延了资金链断裂的时间点。

　　克而瑞地产研究的分析也称，2015年的公司债浪潮下，房企纷纷通过发行公司债补充流动资金，其中3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期;此外还有部分正处于快速扩张的房企如阳光城(6.540, 0.21, 3.32%)、金科等，积极尝试(超)短期融资券、1年期优先票据、短期银行借款、信托贷款等其他方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。

　　●新渠道受宠 效果仍是杯水车薪?

　　自2016年10月新一轮房地产调控启动以来，上交所、深交所均出台文件明确公司债发行门槛、发行要求等，规范房企发行公司债行为;证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域;发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

　　而在国内楼市调控和融资收紧的背景下，房企融资结构和融资渠道正在发生变化，过往房企青睐的一般公司债以及私募债的比例在逐步下调，具体表现为由2015年的占比78%下降至2018年一季度的37%。同时，房企也纷纷选择创新类融资方式、拓宽融资渠道。

　　据观点指数监测，中期票据成为房企青睐的“香饽饽”，该发债渠道占比在今年一季度已经上涨至28%，ABS所占比重为15%，资产证券化等其他方式则位于第二顺位，为20%。

　　观点指数认为，上述数据也凸显出房企的自我“救赎”：一方面通过加速销售回款来补充现金流;另一方面通过自筹资金等非标方式缓解资金链的紧张局势。

　　除中期票据以外，资产证券化也成为房企的新宠。

　　据同策研究院统计，2017年以来，长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔(包括计划发行和已反馈状态)，融资金额近1000亿元，打开了新的融资渠道。

　　同策咨询指出，房地产行业市场逐渐从增量时代步入存量时代，长租公寓作为存量改造的重要解决方式之一充分迎合当前市场发展阶段的需要，成为我国房地产市场长效调控机制的重要组成部分。市场的需求与政策性的支持使长租公寓迎来发展机会。

　　同策咨询研究总监张宏伟表示，2018年3月14日，国务院发文确认我国第一部租赁法案将于今年出台;《住房销售管理条例》《住房租赁条例》《城镇住房保障条例》三条被列入2018年的立法计划，使得住房租赁市场更加规范、透明、光明，也更受到政策支持。

　　在这样的利好下，现有的长租公寓资产证券化、类REITs及REITs等创新融资产品发行规模大，审批速度快。证监会也在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规。租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

　　“目前我国公寓市场尚未完整与成熟，加之未来在明确的法律法规指导下资产证券化与REITs等创新金融渠道的拓宽，长租公寓发展潜力不容小觑。也是基于这样的优势，大多数开发企业把它当作短期的融资工具。”张宏伟同时也指出，从绝对量和对于房企的需求来说，靠长租公寓资产证券化的融资，对房企而言还是杯水车薪。而且长租公寓资产证券化的持续火热带来的潜在冲突也不容忽视。

　　张宏伟认为：“这一趋势，虽然在短时间内解决了融资难的痛点，但有些企业在获取资金后只注重规模化扩张，缺少长期运营思维，没有真正将资金用于持续提升自身的运营能力，导致难以发掘盈利点。这也将不利于企业乃至整个长租公寓行业健康长期发展。”

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉坦言，过去的这一年里，很多企业还是意识到了外边的金融环境的变化，也在努力通过自己的策略的调整，来适应外部环境的变化，主要体现在三方面措施：一个是企业要做杠杆，包括创新融资能力和现金流的管理;二是要稳运营;三是强管控。

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　　近期，碧桂园、富力以及花样年等多家房企发行的住房租赁债券出现“中止”状况。此前，保利置业、泰禾等房企发债都得到了证券交易所的放行。

　　据上海证券交易所公告显示，5月28日，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。此前2月7日，该公司债项目曾被更改为“中止”状态。据信息披露，拟募集的150亿元将投向12个长租项目，144 亿元用于项目建设，6 亿元用于偿还项目贷款，上述资金不用于支付土地价款;5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿;5月25日，花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债，也显示为“中止”。

　　尽管频频受阻，但依旧难挡房企通过住房租赁来进行发债。阳光城6月1日发布公告称，公司拟通过创新融资工具盘活存量资产。公司作为承租人拟以上海盈标企业管理有限公司持有的上海馨乐庭物业为底层资产整体包租，并以此设立长租公寓类REITs资产支持专项计划，开展资产证券化融资工作，预计第一期发行总规模不超过12.1亿元。

　　“倘若出现了某一家企业自行终止或中止，那么和企业基本面有关。但是现在出现了此类比较多的情况，而且都有意投向租赁市场，那么有两个原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，第一、租赁市场现在正处于改革过程中，部分改革内容包括债券信用品评级、资金投入的范围等或还需要重新审核，前期发债的成熟度不高。第二、也不排除近期债券市场有新的波动，管制政策趋严，也是为了防范各类借租赁市场发债来变现融资的做法。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，很多开发企业一方面确实为了做长租公寓的投资建设和运营，但也不排除有些企业纯粹是出于融资的考虑，所以从监管层面审核上会逐步从严。不过，他也指出，“租购并举”仍是当前的主基调，并不影响政策面对长租公寓市场的支持。

　　实际上，房企发债受阻是整个融资环境持续收紧的一个缩影。随着房企偿债高峰期的到来，未来也会加剧其资金压力。

　　据同策研究院最新数据显示，2018年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额，融资情况不容乐观。此外，5月份房企发行公司债融资总额为58.35亿元，其中境内发行40亿元，环比减少65.52%(上月境内发行116亿元)，境外发行18.35亿元(人民币)，环比减少94.82%(上月境外发行354.13亿元)，这意味着境内外发行公司债融资渠道紧缩，融资难度加大。

　　据中国证监会6月1日公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，在申报企业中，大连万达商业地产排92位、广州富力地产排93位、同策房产资讯排94位、金辉集团排95位、首创置业排97位，房企A股IPO进展仍处僵局。

　　与此同时，中小房企争相转战赴港IPO。大发地产、弘阳地产、美的置业等房企向港交所提交了上市申请，希望借此打通境外融资通道。此外，众多房企亦在探索新融资模式。

　　(房掌柜整理自每日经济新闻、新华网)