楼市调控加码房企融资受挫 摇号买房应该向刚需倾斜

　　近年来，在调控中处于被动的房地产企业，逐渐让出了融资的定价权，后者向金融机构转移。金融机构的选择决定了，规模房企的优势正不断凸显。

　　北京某知名基金管理公司负责人向21世纪经济报道记者表示，只在30强房企中选择合作方。因为基金对安全性要求较高，而用最直白的标准来衡量，规模房企的抗风险能力要强于中小企业。

　　银行的态度更是如此，据记者从多家金融机构了解到，大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。上述上市房企人士亦验证了这一说法。

　　此外，对于一些盈利模式不甚明朗的新业态，金融机构也多持谨慎态度。如银行和基金都甚少涉足租赁领域，理由在于“现阶段中国楼市的租售比不合理”。在近期遭遇中止的五笔公司债中，花样年和富力的债务类型均为“住房租赁专项公司债券”。

　　“这两年拼命做规模的房企，终于尝到了甜头。”前述上市房企人士表示。他所在的企业，近两年实现规模的快速增长，并保持在30强行列。他表示，“规模代表话语权”已是现阶段行业的共识。其中，融资层面的话语权尤其重要，因为只有保证融资，才能更好地拿地和收购。

　　张大伟指出，融资过程中的“规模效应”一直存在。但当前房地产市场处于调整期，行业也在洗牌阶段，这种效应会有所加剧，并进而加剧行业的分化。

　　国泰君安在中期策略中也指出， 债权融资对应开发，股权融资对应拿地和整合。在债券融资受挫的情况下，“股权资金涌向大企业，会导致大企业并购小企业，增强定价权，获得市场的垄断利润。”

　　经历了两个市场“大年”后，现阶段房企的资金状况总体较好，但压力已经出现。根据观点指数研究院对50家A股房企的统计，2017年一季度50家A股企业的短期负债均值为611.27亿元，此后逐季上升，至2018年一季度已经来到853.77亿元。

　　这期间，其对应的现金及现金等价物均值却没有同步提升，2018年一季度为153.98亿元。由此，50家房企的现金短债覆盖平均倍数也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。

　　该机构还指出，由于传统融资渠道收紧，房企正在进行自我“救赎”：一方面通过加速销售回款来补充现金流，另一方面通过自筹资金等非标方式缓解资金链的紧张局势。

　　前述受访者普遍认为，如果政策层面没有实质性松动，今年部分房企会选择降价销售，并购市场的交易规模也可能增加。

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　　在部分城市限购、限贷、限售、限价政策下，摇号买房应重点向刚需倾斜，对单纯的投机套利行为进行限制。应通过摇号、调整房贷利率等措施来保障刚需人群的居住需求。

　　近期，部分城市楼市以“摇号买房”为标志的抢房潮，热度一点不逊于股市“独角兽”上市引发的打新热，中签率亦屡创新低。

　　据统计，上海(楼盘)、南京(楼盘)、长沙(楼盘)、成都、杭州(楼盘)、西安(楼盘)、武汉(楼盘)和深圳(楼盘)8个城市已经发布房源统一摇号的政策，全部或者部分房源需要摇号出让。南京，775套限价房引1.25万人抢购。成都，7万人抢千套房。杭州，2万人抢488套房。深圳一高端楼盘，要取得摇号资格，需要缴纳500万元诚意金。西安，疑似登记表显示多套楼房被多名副厅级及以下级别政府工作人员内定。

　　近日，部分城市出现房地产销售火爆的场面，被媒体称为“万人抢房”、“抽奖买房”、“楼市打新”甚至“房荒”。客观地说，一线城市楼市基本上已经和预期一致，呈现降温态势。但是，部分新一线和二线城市的新房销售环节相对火爆。我们需要找出背后的根源，避免“万人抢房”向其他二三四线城市蔓延。

　　“万人抢房”，抢的都是新房，并且是比周边二手房明显要便宜的新楼盘。以摇号的杭州楼盘华夏四季为例，单价限价为26000多，而距离此楼盘直线距离仅2公里的二手楼盘万科西庐单价已达52000元。

　　显而易见，只要能中签，把房子转手一卖就是一二百万的净收益，轻轻松松“空手套白狼”般赚回一套房子。为了增加中签率，许多人把父母、子女能动用的指标都用上。新房与二手房价格倒挂，多人抢房不排除看中其中存在的差价，是想去捡便宜的。

　　新房和二手房价格倒挂的状态，来源于房价双轨制。形成这一制度的直接原因，是部分热点城市中心区域实行严格的限购限价政策。当限价实行一段时间以后，其他区域楼房价格不断上涨，限价区域的新房与周边二手房、存量住宅形成价格落差，形成套利空间。

　　价格倒挂引发的抢房现象，实际只存在于局部、个别楼盘，但很容易造成传导效应，让大众误认为房子紧张。于是，一部分本来无意购房的群体加入买房大军，还有些单纯是为了套利去碰运气。如此倒挂，进一步刺激买房需求增加。

　　此外，抢房现象造成部分城市新房库存规模下滑，新楼盘库存紧张。在密集的调控政策下，长沙、西安等多地出现库存告急现象。据《中国百城住宅库存报告》显示，截至4月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，已连续33个月出现同比下跌。其中，二线城市库存环比下跌，且同比跌幅最大。目前百城库存规模已回落至六年前水平。

　　限价之下，开发商利润空间压缩甚至亏本，拿地热情冷却，土地流拍事件逐渐增多。数据显示，4月以来，北京(楼盘)、杭州、成都等地都出现过土地流拍事件。