2017二手住宅成交直追一手 租售投资回报率仅2.1%

    2017年，东莞一手住宅市场在调控压力下呈“量跌价升”之势，而以一手房为“风向标”的二手楼市，在这一年，表现又是怎样的呢？

    市场

    一手房与二手房成交量比创新低

    根据东莞中原战略研究中心监测，2017年，东莞二手住宅网签量为48286套，成交量仅次于2016年，为近年来成交量第二高年份。同期一手住宅成交50629套，一手房与二手房成交量比是1.05，为历年最低，业界由此判断东莞楼市基本步入存量房时代。

    去年4月，东莞楼市调控升级，本市户籍和非本市户籍都限购两套，造成很多购房需求被抑制。新政之后，非本市户籍须1年（本科及以上须半年）社保或个税才可购买首套新房，2017年一手房成交量同比2016年下滑三成。反观二手房却不限购，这也致使不符合购买一手房要求的市民把目光转向二手房。

    数据统计显示，2017年一手住宅供应690万平方米，同比2016年的848万平方米，减少近两成，同时一手住宅成交均价同比上涨19%，使得部分需求转向整体价格相对较低的二手房。

    随着2016年“全面二孩”政策的放开，不少家庭的二居室甚至三居室已经不够住，同时对生活品质的要求也越来越高，使得这部分家庭的改善需求日益迫切。

    业内人士认为，随着房子的升值，早些年购房的家庭坐享红利，有了改善的资本。而且，由于孩子多数已经上学，这部分家庭大多选择在同一个小区或者附近小区购房，来实现“以小换大”。

    区域

    樟木头二手房成交全市最多

    据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2017年，樟木头二手住宅成交8483套，占全市总成交的17.57%，同比增长0.66%，连续多年蝉联东莞二手房成交最多的镇区。

    东莞中原战略研究中心认为，樟木头由于开发房地产较早，吸引了很多香港人购房，后来深圳房价上涨后，又吸引了不少深圳客购房，房地产总体体量较大，各种生活配套也较齐全。

    “加上可选房源多、楼龄相对较高，总体二手房价格非常便宜，且有直通香港、深圳、广州的城际铁路。”一名业内人士说道。

    2017年，东城二手住宅成交5663套，仅次于樟木头，占全市总成交的11.73%，同比下跌22.32%。成交量下跌的原因主要有：今年东城的一手住宅供应量大增；石碣、茶山、寮步等地的价格相对较低，两个因素均导致了购房者的分流。东莞中原东城区域的二手房成交均价为15569元/平方米，套均总价140万元/套。

    东城成交较多的是世博广场板块和东泰板块，这两个板块临近地铁R2线路，且附近学校、商超齐全，故很受置业者青睐。花样年华和东城中心的成交均价在1万元/平方米左右，性价比颇高，非常适合刚需及过渡自住选择。

    2017年，南城二手住宅成交4748套，位列第三，占全市总成交的9.83%，同比下跌30.46%。东莞中原成交均价为15761元/平方米，套均总价157万元/套。

    数据显示，南城成交较多的是石竹板块和宏远北板块，其中石竹板块同样临近地铁R2线路，且临近南城CBD，附近商超齐全，成交均价多在1.5万元至1.8万元/平方米之间，对改善和刚需都是不错的选择。

    2017年，凤岗二手住宅成交3494套，占全市总成交的7.24%，同比下跌11.12%，跌幅相对较小。东莞中原成交均价为22540元/平方米，套均总价208万元/套。

    数据显示，凤岗成交最多的是官井头板块和凤岗体育中心，该板块有着无与伦比的区位优势，很多在深圳工作的置业者承受不了深圳的高房价，转而到凤岗购房。成交均价多在1.9万元至2.6万元/平方米之间，无论是单价还是总价都比距离仅一步之遥的深圳低很多。

    据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2017年，塘厦二手住宅成交2835套，占全市总成交的5.87%，同比下跌38.06%，跌幅相对较大。塘厦镇的二手住宅成交均价为20265元/平方米，套均总价198万元/套。

    租金

    同比略涨但租售比下降 租赁投资回报率仅为2.10%

    在房产投资中，租金收入是投资回报的重要组成部分。那么，东莞的住宅租金情况又是如何呢？

    据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2017年，东莞平均住宅租金同比微涨，为每月28.93元/平方米。租售比降至1∶571，投资回报率持续走低，超出1∶300的合理范围。

    数据显示，2017年东莞的平均租售比为1∶571，投资回报率仅为2.10%，租金涨幅远低于房价涨幅，投资回报率继续走低。也就是说，按照当前的租金收益和一手房价，不考虑其他因素，平均需要50年左右才能收回购房成本。

    按区域看，投资回报率靠前的镇区多在水乡、东部产业园及中心城区的高埗、石碣等东莞北部各镇区，而投资回报率较低的主要是在泛临深片区的多个南部镇区。

    主要原因是东莞北部这些地区整体房价比南部的低一大截，而租金却相差不大，所以投资回报率相对较高。

    以平均租金最高和最低的两个镇街为例，平均租金最高的是东城，为每月39.17元/平方米，但其新房均价为19481.75元/平方米，过高的房价降低了投资回报率，回报率位列第四；平均租金最低的是沙田，为每月20.81元/平方米，但是由于房价仅为14903.64元/平方米，低于全市的新房均价，故拉高了回报率，排名19。

    各镇街租金较高的楼盘多是区位优势明显、周边商业发达、交通便利、各项配套成熟、人员聚集，其中不乏别墅区等高档小区。