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房产税为何仍未全面实施?

(匿名) 2017-11-14 看房
房产税为何仍未全面实施?
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  • (匿名)

    第一部分:先搞清楚房产税是什么

    房地产是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

    房屋的计税余值,光看字面的意思是仅仅针对房屋本身价值,没有涉及到房屋坐落的土地价值。然而从目前的房产税立法方向,以及试点的城市实施情况来看,房产税实际上是把房屋和土地看做一个完整的部分进行计税。

    既然包含了土地,就会对房产税立法造成巨大障碍,但是最大的障碍并不是对房屋的估值,而是——土地

    第二部分:土地是房产税立法的最大障碍:

    一、首先我国已经有“城镇土地使用税”这一税种,向土地使用人课税。

    但是我们在实际住居房屋的过程中从未遇到过该项税种,这是因为在对征收对象的说明中,个人非营业建房用地,免征土地使用税。

    在现行法律中,我国是对非营业房屋不征收土地使用税的,而房产税的课税基础则是要包括土地,这应该是一个比较深奥的法学问题和逻辑的问题。当然,这些问题只要合理修改法律条款,理顺逻辑,会有比较完善的解决办法。

    二、真正难以解决的问题在于我国的所有制形式:

    在我看来,这是关乎房产税能否顺利立法的根源。

    我们是社会主义公有制,其中市场正常流通的房产中的土地部分,都是属于社会主义公有制中的全民所有制部分。我们的土地作为一项重要的生产资料,有全国劳动人民共同所有,由国家政府代为行使相应的权利。

    我们知道社会主义制度是一种生产关系,生产力水平决定生产关系;同时生产资料所有制又是生产关系产生和形成的前提和条件。也就说,在现行制度体系之下,所有制变化会导致社会制度的变化,因而生产资料所有制是不容许由公有变成私有。并且土地是生产资料中最重要的部分,更不允许被变成私有。

    自从改革开放以来,我们逐步摒弃了苏联老大哥“计划经济”为主的经济体系,转而大力推进“社会主义市场经济”体系。随着市场经济不断深化和发展,一度有人在轰轰烈烈的经济大潮中迷惘了,提出过我们的社会制度到底是姓 “社”还是姓 “资”。

    到底是姓 “社”还是姓 “资”?只要生产资料的公有制不发生改变,那我们的社会制度就一直是毋庸置疑的姓社。

    这就是为什么我们是土地使用权出让,而不是土地产权出让。一旦出让的是产权,则全民公有的土地就会变成个人私有。所以我们所谓的房地产权,实际上并非真正的土地产权,而是土地使用权——这是我们的社会制度决定的,绝对不容许更改。

    三、土地私有为何可以课税?

    以美国为例,土地多为私有,土地所有者拥有地下的一切财富,可以自由开采地下资源,或者将地下资源单独出售给别人。

    土地所有者可以自由使用自己土地资源的前提,是国家提供的各类社会公益事业以及社会的安定和谐。

    举个简单例子:国家稳定,社会稳定是保障土地价值的关键,而国家稳定,社会稳定需要国家暴力机关的维护,而国家暴力机关是靠着纳税人的钱运作,所以土地所有者为此纳税天经地义。

    四、再回过头来看一下公有制土地:

    我们个人住房中的产权仅仅是一定年限的使用权,除了土地使用权,其他一切与我们无关。用一个更加形象的说法就是,我们实际上是租用了70年的土地,在上面建了一个属于我们自己的房子而已。而我们支付的土地出让金,更像是一次性支付了70年的土地租金。当土地使用权到期之后,我们还需要继续支付相应的租金。

    而当我们交易土地使用权时,增值部分会缴纳对应的增值税;当出租我们的房屋时,对应租金会缴纳对应的个人所得税,等等等等。

    所以,既然付了土地的租金,过程中也有足够完善的税务制度,我们为什么还要再缴纳房产税呢?

    因而,从理论上来讲,全面征收房产税的确有非常多的问题需要解决。当然现在已经有上海、重庆作为试点城市,但征收范围极为狭窄,缺乏理论依据的普遍性。具体情况这里就不一一表述了,有关心这方面的朋友还请自行百度。

    第三部分:房产税实施对房地产市场的影响

    房产税目前被寄予厚望,认为是调控房地产市场的长效机制,甚至被某些预期房地产市场崩盘的人们当做让房价下跌的灵丹妙药。对于这类人群,我只想说,之前你们对每次调控的预测都是错误的,只有房产税这一项,你们猜对了。

    一旦房产税真正全面开征,必然引发房价的大幅暴跌。为何有如此定论?其实道理并不复杂:

    一、房产税相当于变相提升土地使用权价格

    这些年来,房子一直在升值。然而大家都清楚:房子本身并不能升值,反而会随着时间折旧逐步贬值。升值仅仅来在于土地价值这唯一的因素,并且房价的根本也是土地价值,除此之外,再无其他。

    在提出房产税概念之初,更是希望以房产税来替代目前的土地财政收入,因此房产税中的计税基础一定会包含土地价值,而从我们房产税试点的情况来看,核定征收标准的基础确实是包含土地价值的。

    上一篇文章中曾经提到过,我们只是获得了土地一定年限的使用权,在使用权年限届满之时,必须缴纳一定的费用进行续期,才可继续使用土地。如果再这个基础之上开征房产税的话,我们可不可以这样比喻:

    原本我们购房款中,包含了土地使用权的出让金,相当于对土地使用权的一次性全额付款。但是开征房产税之后,购房款中包含的土地使用权出让金从全款变成了一个首付款,而后需要每年再支付分期款,直至使用权到期。

    二、可能出现的变化

    这样可能会出现两个方向的变化:

    第一个方向是保持目前的土地使用权价格不变,也就是房价保持稳定。问题是购房者未来持有房产的成本会升高,导致土地使用权的价格变相的升高。但实际上市场对于土地使用权的价格评估并没有升高,理智的购房者们不会为大幅升高的土地使用权价格买单。

    接下来就是出现第二个方向的情形。就是没有人再去在这个价位上买房。要不房屋滞销,要不让土地使用权价格降至合理范围,也就是降价,保证销售的持续。

    所以一旦房产税全面实施,保持房价保持稳定的情况很难出现,只有可能出现第二种情况:那就是土地价格下跌至市场预期的合理价位,顺带房价下跌。

    三、房价会跌到什么程度:

    但这个市场预期的合理价位能是多少,会是目前土地价格的多少分之一,这应该是一个比较复杂的逻辑关系:

    理论上来说,假设其他条件不变的情况下,根据房产税拟实行的1.2%的税率,按住宅70年产权,开发5年后业主可以入住,到下一个土地使用权周期还有65年,则购房者还需要在目前的房价之外多支付78%的费用,才可以获得在这个土地使用权周期里对此房产完整的权利。

    那问题就来了,房产税的全面开征,相当于让目前的房价在一夜之间变相的大幅上涨。但是一个理智的市场是绝对不可能认可这部分增长, 未来增加的获得房产全部权利的费用,势必会在当前市场的价格水平下,像挤水分一样的被挤掉,留下应有的部分。

    那被挤掉的水分来自于哪里呢?建筑成本和各项税费是一定的,那就只能是挤掉土地的价值。在刚刚计算的费用比例我们可以明白,绝大多数房产其中包含的土地价值是达不到78%比例的。目前二线城市的房价,其中的土地价格大约是站到总房价的30%-50%左右,高端项目土地价格占比更高一些,低端项目土地价占比相对低一些。

    四、所以全国的土地使用权价格将瞬间归零,并成为负数。

    这个情况不是耸人听闻,某些人宣扬美帝低房价的时候,会列举出那个国度有很多售价1美元的别墅。道理很简单,《国富论》中就指出过,地租是创造价值的一种形式,因而土地才会有价值。同时美帝全面征收房产税,当地租创造的价值不能满足房产税,土地价值就会变成负数。负数的土地价值抵消了上面房屋的价值,出现1美元的别墅也就顺理成章。

    在持有房产的期间,房产增值并不是房子本身,而是来自于土地的价值提升。全面房产税带来抵消了土地创造价值的能力,使得土地价值归零并成为房产增值的负担,抵消了房产自身的价值。至于能抵消多少,让市场上的房价下跌至多少,将不再是数学计算题,而变成了市场心理学问题。一旦大幅下跌,杀跌急抛是每个人都会做的动作,就如同2016年初中国股市连续的两次熔断继而复盘瞬间跌停的情形。

    楼市也许会一样在瞬间跌停,而楼市下跌对经济的危害我曾在之前的文章里分析过,这里不再赘述,有兴趣的朋友可以在公众号的历史文章中找到相应的文章。

    全面开征房产税,最初的定位:一是作为调控房地产市场的长效机制;二是替代土地财政。但通过分析,一旦开征,房地产市场不会被调控,而是会被瞬间杀死,作为长效机制显然是不合适的。而杀死房地产市场后,房产税征收基数大幅降低,更不能满足替代土地财政的额度。

    因此,从市场层面来看,房产税完全没有全面开征的市场基础,只能在某些时候蹦出来迷惑一下不明真相的吃瓜群众,只是让某些信以为真的人们耽误了买房的时机。

    综合来看,房产税在目前的客观条件下,完全不具备全面实施的基础。而且本人预测在很长的一段时期以内,都不可能真正实施。也许当我们伟大的共产主义理想实现的时候,房产税还只是一个所谓的概念。

    • 2017-11-14 16:46:10

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