二手房交易中可能出现的漏洞 草率签约导致问题多多

　　问题1

　　代理人来签约，事后业主不认账咋办？事先或事后必须签委托书

　　就李女士代理人签约、随后业主不认账的遭遇，记者来到一家中介公司了解情况。该公司中介人员表示，业主签约当天有事，来不了现场，代理人是可以代理签约的。但前提是代理人需要带着业主的身份证、房产证以及委托责任书。中介公司也会跟业主本人确认该合同签订是不是其本人真实意思。“委托书是必须的，当天临时有事来不了，事后也必须马上补一个，保证代理人所签合同真实有效，对业主也有制约。”

　　问题2

　　首付没有用来解押咋办？提前签署补充协议

　　如今的二手房买卖，很多业主的房并没有还清贷款，这就意味着，过户前需要先将房屋解押，才能继续交易。问题来了，谁来为房屋解押？

　　“行业内常用的一种方式，是买方的首付用来解押，不够的业主自己补上。”中介小张介绍说，但有些买方付了首付，对方却拿着这笔钱另作他用，导致房屋没有解押，无法继续交易，引发诉讼。

　　为了防范这些问题，目前在二手房交易过程中，双方应提前签订一份补充协议，约定首付款的用途是用来解押房产，并约定解押后过户到买方名下的具体时间以及违约责任，为顺利交易上一份“双保险”。

　　问题3

　　房屋有户口问题咋办？提前约定迁出时间

　　除了房屋本身，二手房买卖还牵涉到水电物业交接、户口问题、租客问题等。如果约定不明，可能引发纠纷。这些问题在签订房屋买卖合同之前，双方就要协商清楚，尤其是户口问题，卖房者如果不按照约定时间迁出，可能会给买房者带来意想不到的麻烦。

　　目前，不少中介会选择预留5000元至10000元不等的房款，作为双方交接房屋物业、水电等费用的“押金”，如果卖方有滞留的物业费、水电费等没有结清，则中介可以使用这部分预留房款结清，避免买方受到损失。

　　问题4

　　房价上涨，业主不愿意卖了，咋办？增大违约成本

　　从签约到真正办理完过户，双方两清，一般情况下需要两三个月的时间，在这个过程中，房价突然上涨，业主不愿意卖了，咋办？

　　记者在采访中就遇到了大量类似的案例。其中，市民李女士2016年7月通过中介购买金水区福元路一套二手房，缴纳定金5万元、评估费7000余元、按揭费1.1万余元以及抵押费880元等费用。但在银行办理完贷款手续后，卖方反悔，提出涨价12万，才能继续配合办理网签。李女士提起诉讼，要求法院判决被告继续履行房屋买卖合同，并赔偿违约金5万元。

　　该案一审法院判决赔偿违约金5万，但不必继续履行买卖合同。原告李女士不服，已提出上诉，目前该案正在进一步审理中。

　　“我们这个社会非常需要呼吁诚信，出现纠纷有一部分是因为缺乏诚信，后期被钻了空子。”律师王长兴介绍说，对于房屋买卖合同来说，除了规范更清晰的合同文本外，增大双方的违约成本，是抵制“不讲诚信者”的途径之一。“有些人宁愿赔付违约金也要毁约，为啥？就是因为即便赔了违约金他还能‘赚钱’。在合同约定时可适当增大违约成本。”