近期房地产市场转暖 一二线城市土地的争抢十分激烈

  由于近期房地产市场转暖，楼市热度开始向土地市场传导，尤其是对一二线城市土地的争抢十分激烈。

　　北京住宅用地热卖

　　北京无疑是土地市场最具热度的城市。记者了解到，从6月25日开始的短短10天内，北京就成交了7块地，土地出让金达84.75亿元。这些地块无一例外地遭到开发商哄抢，且皆以高楼面价成交，“面粉”价格已经接近或超过“面包”价格。

　　在这轮土地竞拍过程中，绿地、首创、龙湖首开、天恒、旭辉永同昌联合体、保利、新城、中粮、中铁建、住总、金地信达、中骏、碧桂园、中水电平安招商联合体、融创大兴城建联合体、远洋、鸿坤、k2地产、中骏、恒大……北京楼市数得着的开发商悉数到场。7月18日，多次拿地未果的恒大终于以15.7亿元竞得房山区良乡高教园西区地块，其中居住部分配建均价为1.75万元/平方米的自住房;北京天恒乐活城置业有限公司以31.78亿元及配建7.1万平方米限价房的代价竞得良乡高教园东区地块。根据成交结果，这两宗土地成交价合计47.48亿元，溢价率分别达到40%和41.4%。

　　根据伟业顾问首席分析师张大伟计算，良乡高教园东区地块楼面价高达2.1万元/平方米，未来商品房售价预期将在3万元/平方米以上，而目前区域内在售的商品房住宅售价仅为2.3万元/平方米。据记者了解，房山其他区域楼盘目前的均价在每平方米1.9万元-2.5万元之间。

　　为何北京住宅用地如此抢手?看了以下数据就不难理解。截至目前，北京今年内合计供应了21宗含住宅性质用地，合计建筑面积为390万平方米，其中保障房、公建房和开发商配建的限价房、自住房供应较为充足。相比而言，可售的商品房住宅用地仅为62万平方米，换算成商品房住宅还不到5000套，而北京正常的商品房住宅年需求量在5万-8万套。

　　一二线城市土地市场升温

　　房地产市场回暖、土地供应量减少激发了开发商争抢一二线城市土地的热情。7月15日，北京金融街控股股份有限公司首次在上海土地市场亮相，以88.15亿元的高价将上海闸北区上海火车站北广场以北地块一举拿下，刷新了上海今年以来土地总价成交纪录;7月10日，在安徽省合肥市土地拍卖会上，5宗地块成交，其中文一地产以470万元/亩摘得肥东县地块，溢价率147.37%;禹洲地产以950万元/亩竞得新站区地块，溢价率111.11%;同日，华润置地以总价10.34亿元竞得福建省福州市马尾一宗住宅地块，折合楼面价6935.09元/平方米，溢价率91.84%。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，北上广深一线城市7月土地成交溢价明显上涨，截至7月12日，成交的14宗土地平均溢价率高达38.14%，其中住宅类土地溢价率高达54.81%，均处于年内最高纪录;二线城市成交的328宗土地平均溢价率也达到了23.69%。整体来看，土地市场热度明显高涨。

　　拿地节奏可以反映出开发商对市场的判断。从目前土地市场的表现来看，20家龙头房企的大部分已经踊跃出现在一二线城市的土地市场上。

　　三四线城市房价止跌难

　　国土资源部近日公布了2015年第二季度全国主要城市地价监测报告。其中显示，二季度全国地价水平整体稳步上升，同比增速持续放缓。同时，地价市场的分化程度正逐步加深，一线城市环比和同比增速明显高于全国及二三线城市的平均水平。

　　报告显示，二季度全国主要监测城市地价总体水平为3574元/平方米,其中商服、住宅、工业地价分别为6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米;综合、商服、工业地价环比增速平稳，未超过1%，而住宅地价增速则超过1%。

　　二季度全国主要监测的105个城市中，综合地价环比增速呈整体上行趋势，82个城市地价环比上涨，较上一季度增加13个;而住宅地价与综合地价的变化趋势保持一致，整体呈上行趋势，地价环比上涨的城市79个，比上季度增加14个。

　　张大伟认为，房地产市场需求、供应、库存、价格涨跌幅表现出明显不均衡现象，存在严重分化。一二线城市聚集了过多资源，供给和存量与需求相比显现短缺，房价易涨难跌;三四线城市库存绝对值过高，依然酝酿较大的风险。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示：“一线城市新增供应相对紧张，需求旺盛，尤其是在改善型购房需求旺盛的情况下，新房和二手房价格涨幅领跑全国。供求关系相对合理的部分二三线城市，楼市也逐步走出阴霾，随着交易量的回升，房价止跌回稳，并呈现稳中有升的态势。但是，一些前期供应量太大，而本地购房需求又较为匮乏的三四线城市，楼市交易量难有起色，在短期内房价难以摆脱持续下跌的困境。”。