“以房养老”推进缓慢 保险公司担心房价下跌是主因

“以房养老”被提出多年，但推进仍缓慢。作为“以房养老”主要倡导人，原中国房地产开发集团理事长、原幸福人寿董事长孟晓苏认为，推进慢的主要原因为保险公司长期担忧房价下跌而不敢介入。

“以房养老”保险指“老年人住房反向抵押养老保险”，即老年人通过住房反向抵押的方式，从银行或其他金融机构领取养老费，并且可以继续保留房屋居住权，老人身故后，保险公司则获得抵押房屋处置权，处置所得优先用于偿付养老保险费用，剩余部分返还给老人的继承者。

但是从提出“以房养老”以来，各方对其多持谨慎态度。2015年，保监会确立了北京、上海、广州、武汉等四大试点地区，今年试点范围有望扩大。

昨日（5月22日），孟晓苏在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，“以房养老”的未来出路，一是“以房养老”保险在全国试点城市范围的扩大；二是保险公司推出更多样化的产品，来满足老年人的实际需求。

为什么提出12年推进仍缓慢？

“以房养老”保险最早发源于20世纪60年代的美国，在海外已成熟、且被政府力推。

孟晓苏是中国“以房养老”的首倡者，早在2003年就建议开展“以房养老”。

在昨日于成都举行的“2016北大光华西南论坛”上，孟晓苏再次呼吁推进“以房养老”保险模式。

最近这些年来，国家层面推进“以房养老”保险模式开始落地实施。2014年6月，保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式确定在北京、上海、广州、武汉四地开始为期两年的试点。但实际上响应者寥寥，部分参与方在推进时也遇到重重困难。

幸福人寿系国内保险公司中唯一成功运行“以房养老”保险产品的企业。据悉，截至2016年4月底，幸福人寿推出的首款以房养老产品已与58户签约，77位老人参与到以房养老项目中。

孟晓苏透露，这已超出了公司的原来预期，“（以房养老保险）能有试点已经不错。原来说有20户就成功了。”他进一步称，从幸福人寿的结果来看，投保人满意也说明了模式成功，“但未来的完善和推广还需要时间。”

“以房养老”进展缓慢，至今仍然步履维艰，背后原因是什么？孟晓苏认为主要原因在于，保险公司担忧房价下跌而不愿参与。

“房价下降，保险公司不仅无法获得房产升值产生的溢价，甚至可能遭遇损失。这是保险公司一直都有的顾虑。如果保险公司10年前就开始积极参与进来，现在已经能享受到红利了。”孟晓苏称。

房价走势往往不可控，但孟晓苏认为保险公司长期对房价下跌的顾虑实际并不成立。“从我们‘以房养老‘产品推出到现在，北京、上海的房子，十多年增长了十多倍。而且，‘以房养老’可以让老人、子女、保险公司实现共赢，是对老人保险服务的一种新供给。”他认为，目前房价走势仍将稳中有升。

怎么继续推进“以房养老”？

在外界分析看来，“以房养老”在我国尚属新生事物，其业务流程复杂、期限较长、涉及领域广。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。除此之外，房屋70年产权制约、房产价值的评估等也是外界顾虑。对此，孟晓苏回应称，2007年出台的《物权法》提到的自动续期已解决了商品房70年产权的问题。

最近两年来，国家针对“以房养老”的政策更加明确。就在今年3月31日，国家发改委公布《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出将推进住房反向抵押养老保险试点。

怎么继续推进“以房养老”？孟晓苏认为，第一，国内试点区域应该扩大，试点的城市需要增多。其次，保险公司推出的产品应更多元化。

国内也计划扩大试点城市范围。2016年1月初，保监会副主席黄洪曾对外称，今年上半年要在四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。

“现在要推开试点，要在更多城市包括省会城市试点，这是范围的扩大。”孟晓苏也呼吁更多条件好的城市参与进来，“再者，‘以房养老’保险产品需要更加多元化。我认为目前产品还是较单一，还需要出更多的产品种类。比如房子增值了，产品能否让投保人分到更多钱，同时让保险公司多分钱？”

“以房养老”与楼市走势将直接关联，当前，国内楼市面临去库存的问题。对于楼市发展，孟晓苏认为，去库存仍是楼市主要任务，特别是三四线城市。

前期，国内部分一、二线城市房价出现明显上涨。孟晓苏认为，国家需要保持对楼市政策的稳定性，不能据此就出台新政打压房价，而解决一、二线城市房价上涨的对策应是增加供给。

“我认为政策要保持定力。对个别城市出现的问题采取分类调控。需要继续推动房地产去库存，同时因城施策地来解决局部性问题。”孟晓苏最后说。