杭州15万套“天量”库存 不少楼盘卖了五年还没卖完

　　九堡老盘悦麒美寓，仍有超300套房源在售

　　城东老盘康恒悦麒美寓位于九堡沿江板块，近期的销售均价为18177元/平方米。自2009年首次申领预售证开始，该项目的销售周期已经长达6年了。6年后，这个总共1409套房源的项目，竟然还有327套房源可售。按照这个速度来计算，这6年来，悦麒美寓的年去化速度仅为180套左右。

　　悦麒美寓可以说是2009年前后楼市热闹期的一个典型楼盘。当时，整体楼市都处于快速上升通道，不少多年未在杭州做项目的开发商重回杭州市场，企图“分一杯羹”。当时，购房者也比较癫狂，购房的时候只求买到就好。悦麒美寓在那个时候的销售情况也非常热闹，2009年底首开时也需要购房者漏液排队才有可能抢到。

　　岂料，2010年开始，楼市就开始下探，直到去年取消“限购”、今年二套房政策的放宽，杭州楼市才真正重回上升通道。

　　楼市的这一下跌，使得2009年漏液排队抢房的购房者成了最大的受害者。2010年时，房价急速下跌，开发商为回笼资金，不得不降价卖房，房价跌至2009年的八成甚至更低。与此同时，不少本身资金较少、开发资质也不是很好的楼盘，开始了“降价减配”。

　　2012年时，悦麒美寓的业主开始维权之路。业主在网上诉说了悦麒美寓的20多项“罪状”。他们投诉，销售员告知的项目周边的“东城国际广场”原应于2013年建成并投入使用，但实际上该项目并未确定。直到现在，该地块都没有经过任何招拍挂的手续，上面也没有任何综合体的建筑。除此之外，业主投诉的内容基本是一些比较主观的“品质问题”。

　　当时，业主甚至还自发组成了维权团队，轮流在售楼处门口堵截新的购房者。一旦有购房者靠近售楼处，业主们就会热情招呼其过去，并对其陈述自己的“惨状”。老业主的维权长达半年，那半年的销售也几乎停滞。

　　后来，老业主维权事件过去，悦麒美寓又因为不是品牌开发商，加上定价偏高，再次成为滞销产品。后来，悦麒美寓不得不以降价的形式继续销售。记者从透明售房网上看到，项目最近卖出的一套房源的单价仅为14359.21元/平方米，比高点时的25000元/平方米下调了10000元/平方米有余，降价幅度惊人。

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　　购房者应理性对待

　　高品质楼盘仍值得选择

　　根据记者粗略统计，这些卖了很多年还有大量房源的楼盘，主要集中在三个区域：九堡、下沙和滨江。这些区域，有一个共同点，就是房价随市场变化的起伏幅度都比较大。

　　“这是杭州楼市经过几年调整后的分化结果。”中国指数研究院杭州分院研究总监高院生分析道。他认为，2009、2010年的时候，购房者无论是刚需还是投资，都比较不理性。而经过几年调控，两者都相对理性，在有选择余地的时候，尽量选择大开发商产品或者区域内的热销项目。

　　其实，杭州购房者一般还是比较“贪新鲜”的：近期没有广告宣传的楼盘，很快就会被市场遗忘。而这些存量较大的楼盘，由于前期销售较差导致现在的营销费用非常紧张，从而进一步导致市场上缺少声音和关注度，项目的销售也就更加不容乐观了。这些楼盘，大都已经进入了这个恶性循环的过程当中，无法脱身。

　　实际上，购房者在选房的过程中，应该更加理性和冷静。

　　其实，除了上述表格中的楼盘外，杭州市场上还有大量的存量房源。这些房源中，有些的确是因为产品质量较差造成滞销，有些却是因为开发商定价偏高或开发商营销策略失误，导致滞销。

　　高院生认为，如果项目滞销原因单纯是因为开发商营销方面的失误，那仍可以购买该项目。并且，购房者可以尝试跟开发商谈价格，一般情况下，库存偏大的项目都有较大的议价空间。