廖尧：踩红线的中南建设 剥离众创空间与财务管理

　　在投资设立众创空间公司4年后，中南建设选择将这项不赚钱的业务剥离，交由母公司管理。

　　9月18日，江苏中南建设集团股份有限公司发布关于出售南通中南谷股权的关联交易公告。中南建设拟以200万元向公司控股股东中南控股集团有限公司转让持有的南通中南谷投资管理有限公司100%股权。

　　据了解，南通中南谷定位于为创业者打造综合性众创空间，希望逐步成为创业孵化基地，先后设立了海门中南谷信息科技有限公司、海门中南谷企业孵化基地有限公司、南京中南谷信息科技有限公司及南京中南谷企业孵化基地有限公司4家下属公司。

　　根据经审计的财务报告，南通中南谷2020年6月30日总资产954.02万元，总负债786.25万元，净资产167.77万元，2020年1-6月净利润-133.73万元。截止2020年6月30日，南通中南谷对公司其他应收款359.79万元，除此之外不存在与公司的其他债权债务关系。

　　中南建设表示，本次交易完成后，公司将进一步聚焦主业，为全体投资者创造更好的回报。按照公司长期股权投资的账面价值计算，预计本次交易对公司将产生约232万元的投资收益。

　　这并非一项大交易，但是背后，也许潜藏着中南建设对于财务管理的决心。

　　规模增长致负债高企

　　中南建设是在过去几年，少有的规模实现跨越式发展的房企。

　　据观点地产新媒体查阅，在销售方面，2015-2019年，中南建设销售金额从225亿元快速增长至1961亿元，年复合增速高达72%;销售面积从239万平方米增长至1541万平方米，年复合增速为59%。

　　在经营业绩方面，中南建设在2015年至2019年分别实现3.5亿元、4.7亿元、6.9亿元、21.9亿元、41.6亿元的归母净利润，年复合增速为85.5%。

　　在2020年上半年，尽管受到疫情影响，中南建设依旧实现了经营业绩的同比增长。

　　数据显示，于上半年实现营业收入296.9亿元，同比增长27.32%;实现归属于母公司股东的净利润20.5亿元，同比增长56.2%，基本每股盈利0.54元，同比增长54.06%;加权平均净资产收益率9.11%，同比增长2.36个百分点。

　　销售额方面，上半年，中南建设房地产业务实现合同销售金额813.9亿元，同比仅增长0.2%，销售面积609.1万平方米，同比减少5.7%，平均销售价格13,360元/平方米，高于去年同期水平和全年水平。

　　事实上，中南建设规模跨越式的发展离不开其高强度的投资力度。

　　数据显示，在拿地力度上，中南建设2016-2019年始终保持较高的拿地力度，拿地建面占销售面积的比重分别为117%、173%、139%和64%。其中于2019年，在严格调控环境下，中南建设拿地力度有所下降，但是全年新增项目依然有78个，拿地建面989万平方米，拿地金额519亿元，权益拿地金额为374亿元。

　　只是，不可能的三角适用于任何一家房企，规模、利润、负债，三个指标之间是不能完全兼顾的，中南建设也不例外。其在近年规模、利润指标快速增长，负债的规模自然不可能小。

　　数据显示，在2015-2019年及2020年上半年，中南建设净负债率分别为213.98%、203.34%、261.28%、244.21%、214.63%以及188.28%。

　　这种情况的出现无可厚非，房地产是资金密集型行业，地产企业必须依靠杠杆撬动规模的扩大。但是，近年来，随着国家政策对房地产企业融资要求越来越严苛，主动降负债亦成为企业普遍的选择。

　　加强股端融资

　　中南建设也采取了主动的现金流管理。

　　有券商研究报告指出，中南建设净负债率在近年净负债率持续改善，主要来源于公司对现金流的管控能力不断增强及净资产规模不断提升。

　　值得一提的是，在2020年上半年，中南建设净负债率得到进一步的改善。数据显示，于2020年6月末，中南建设总资产为3229.03亿元，同比上升11%，净资产上升了16.8%，股东权益上升6%;总负债为2889.36亿元，下降1.29%，净资产负债率下降21.22个百分点。

　　在今年的中期业绩会上，中南建设管理层表示，“主要是有息负债增加没有那么快，净资产增加更快一些，所以总负债率在下降，不仅如此，净负债率也下降得更明显一些。”

　　也许得益于此，9月17日，穆迪将江苏中南建设集团股份有限公司的企业家族评级(CFR)从B2上调至B1，将海门中南投资有限公司现有票据的担保高级无担保债务评级从B3上调至B2。评级展望稳定。

　　与此同时，穆迪预计，未来12-18个月，中南建设经调整后的债务增长总额将保持不变，因为它将把每年的土地购买控制在每年房地产销售收入的40%以内。

　　这也许概括了中南建设过去一段时间的常态。

　　据中南建设管理层表示，虽然合约额在过去四年里是增加了很多，但有息负债的增幅，一直跑输销售合约额的增速，中南建设并不依赖于高有息负债去扩张。“因为我们一直希望用高周转策略来应对成长需求，我们一直需要在运营端口，向运营端要增速、要效益。”

　　对比中南建设往年的财务数据，其在2015年至2019年经营活动产生的现金流入分别是308亿元、427亿元、608亿元、971亿元、1110亿元。但是同期的有息负债规模为288亿元、382亿元、530亿元、579亿元以及699亿元。

　　此外，据兴业证券指出，2016-2019中南建设均保持着较高的总资产周转率和存货周转率，截至2019年末公司总资产周转率为0.16，略高于行业平均的0.14;存货周转率为0.22，高于行业平均的0.17。

　　尽管如此，其依旧踩过近期热议的“三道红线”政策，仅现金短债比达到1.19满足红线要求，剔除预收款后的资产负债率，以及净负债率则均在红线之上。

　　较少的有息负债增加、高效的资产周转效率，常规的降杠杆举措短期内显然是帮不上中南建设。因此，中南建设或许打上了转让股权的主意。

　　这是一项房企过去无法通过债务端实现降杠杆而采取的举措，即通过引入战略投资者、大股东注资、加快上市等方式增厚权益，或分拆上市增加现金流入，缓解母公司融资压力。

　　中南建设管理层在中期业绩会上也提及该事项。彼时，管理层指出，“三道红线”的政策落地后，将要求中南建设加大权益类的合作，政策倒逼着在股+债的模式里，可能在股的端口需要做更多的努力。

　　也许，此次剥离众创空间业务正是中南建设加强股端力度的第一步。

　　来源：观点地产网