[摘要] 回望中国房地产行业的发展,尤其近30年的历史,我们可以发现,纵使风云变幻,房地产行业也不断经受“有形的手”撩拨,但它在百姓心中以及国家经济中的地位,从未消减。
2017年10月,在上海外滩,一处正在拆闲的空地废墟与背景陆家嘴参天大楼的形成鲜明对比
安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。
1300年前,穷困潦倒的“诗圣”杜甫,曾为一间可以遮蔽风雨的房屋感叹不已。但最终,他并没有落得一个温暖之所,而是倒在了长沙到岳阳的一条破船上。从古至今,房子在中国人心中都有极高的位置,是与“家”等同的。不管是过去的筒子楼,还是如今的商品房小区,有一套属于自己的房子,才算有了家。
回望中国房地产行业的发展,尤其近30年的历史,我们可以发现,纵使风云变幻,房地产行业也不断经受“有形的手”撩拨,但它在百姓心中以及国家经济中的地位,从未消减。
萌芽:
筒子楼的最后时光
在中华人民共和国成立后的十余年时间里,苏联在中国进行了多个项目的援助,苏联专家和设计师也得以深入中国人的生活,让中国很多地方至今仍保留有俄罗斯风格的建筑。
筒子楼,更是在全国各地都能看到。所谓“筒子楼”,又称赫鲁晓夫楼,一条长走廊串连着许多个单间,每个单间有十几个平方米的面积,走廊、卫生间和厕所都是公用。因为长长的走廊两端通风,状如筒子,所以名曰“筒子楼”。
尽管一些建筑师认为,这种住宅就像火柴盒一样丑陋,无需任何设计,只管粘贴复制,简直是对建筑艺术的亵渎。但它曾容纳了无数中国人的结婚生子,以及锅碗瓢盆奏响的交响曲。
20世纪80年代以前,中国社会还没有“商品房”这个概念,住房制度采用“福利分房”,当时城镇居民解决住房停留在等、靠、要,等国家建房,靠组织分房,要单位给房。
在1980年代,中国城镇居民平均住房建筑面积不足7平方米,“找媳妇容易找房子难”是所有人的写照。
“我们一家3口人,只有9平方米的一间房,这间房包含所有功能,煤油炉子就是厨房,痰盂就是厕所。很多人把蜂窝煤炉子放在过道。”四川省成都市建川博物馆馆长樊建川曾如此回忆。
20世纪80年代,城市出现了新建的楼房居民小区。每家每户开始有了室内厨房和卫生间,筒子楼逐渐被单元楼取代。单元楼相当于西方的公寓,指设施相对完备,自成体系的独立房子。住户除了出入自己的单元,无需和别人共用空间,居住条件上升了一个大台阶。更重要的是,商品房的概念开始进入中国,一场房产革命即将拉开。
启动:
从住房是商品,到“92”派企业家
1980年1月,《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文,指出住宅是个人消费品的重要组成部分,应该走商品化道路。至此,我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。
但在此之前的一个月,全国第一个商品住宅项目东湖新村已经在广州打下了第一根桩。而在更早的1979年初,广州市乃至广东省已经在考虑用商品房解决居民的住房问题。东湖新村,全国第一个商品住宅项目,第一个引进外资开发的住宅项目,第一个实施物业管理的住宅小区。
1980年4月2日,邓小平更明确地提出了住房制度改革的总体思路,提出要走住房商品化的道路。紧接着,1981年1月,中国最早的房地产企业—中房公司创办,这意味着,中国的住房商品化道路已经开始了;万科,也在3年后诞生,只不过,当时的万科还是一个贸易公司,进入房地产行业是在1988年了。
1987年,在一个不起眼的南方小镇启动了一个不起眼的土地拍卖会,后据考证这是新中国进行的第一次土地拍卖,中国土地正式开始招拍挂。这个地方,叫深圳;这一年,中国地产终于开始进入商业化。这块地一年以后建成了“东晓花园”,并在内地第一次以按揭贷款的方式出售,不到1个小时就全卖光,当时的房价已经是408元/平方米。与此形成对比的是,蔬菜价格还是以分为单位计算。
在20世纪80年代初,以邓小平关于住宅商品化的一系列讲话为起点,中国城镇住房开始了对福利分配制的配套改革,但这种改革主要是针对住宅分配体制的改革,未涉及对住宅供应体制的改革,住宅的供给仍然是由国家、职工所在单位统一提供,由此市场机制完全被排斥在住宅供给体系之外。
人们还未完全建立住房资源依据市场来配置的观念,公有住房占主要比重,市场上的商品住宅份额很小,住宅的大部分还是单位建房,然后分配给职工,住宅的分配形式主要以实物配置为主,货币为辅。
房地产真正出现跨越式的发展,是在20世纪90年代。1992年,邓小平南巡讲话后的10月,中央首次提出建立社会主义市场经济体制,有效地解决了计划与市场的关系问题,由此带动了整个房地产开发的热潮。
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