金九银十重庆楼市表现平淡 卖方市场打折动作频频

　　楼市“银十”进入了倒计时阶段。

　　近日，时隔两年再次举行的重庆秋季房交会落下帷幕，但似乎并没有因此改变楼市的观望态势。市场热度减退，金九不在，银十“未”来。

　　据了解到，今年年初以来，国内房地产市场调控趋于常态化，融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出，加之近期“金九银十”楼市反响平淡，业内预计，四季度市场规模调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大，房价涨幅也有望进一步回落。

　　监管政策从严从稳

　　今年以来，全国房地产调控政策依然密集发布。中原地产研究中心统计数据显示，9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次，前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。

　　在房地产行业金融管控方面，2019年三季度以来，房地产行业金融管控明显收紧。中国人民银行数据显示，房地产贷款增幅持续平稳回落。2019年三季度末，人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%，增速比上月末低0.6个百分点，连续14个月回落;前三季度增加4.59万亿元，占同期人民币各项贷款增量的33.7%，比上年全年水平低6.2个百分点。

　　同时，融资成本也再上台阶，今年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点。

　　银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧，严控违规资金流入房地产市场，房企融资收紧将成为常态化，且有愈演愈烈之势。同时，居民房贷业务大幅减少，短期内房贷利率继续向上调整的可能性较大。

　　分化明显市场回归理性

　　在激烈的市场竞争下，重庆中介市场的分化也逐渐明显。一些小品牌、实力欠佳的中介逐渐离场。“近一年重庆经纪人数量减少了约1/3左右。”记者从重庆链家总经理金玉鹏处也得到证实，他表示，随着消费者越发理性，客户对高品质服务需求不断增加，在这个过程中，一部分中介和经纪人也遭遇到了市场的自然淘汰。目前重庆房产经纪品牌繁多，小品牌(如单店)生存周期短、更替快。

　　小品牌难以生存，大品牌却逆势扩张。包括链家、中原地产等，都曾表示过要加大门店布局。

　　“从整个市场来看，重庆作为人口净流入城市，房产经纪市场有着稳定的人口基数，也有向上的契机。”金玉鹏表示，以重庆链家为例，目前在重庆有460家门店左右，涵盖主城9区，2018年还启动了新房业务，下一步将结合市场，要将门店发展至500家左右。到2020年二手房团队达到7000人以上，新房团队要达到3000-4000人规模。

　　“金九银十”褪色

　　2019年三季度，房地产供给侧改革取得关键性进展。在“住房不炒”的总基调下，三季度重点城市商品住宅成交规模同比有所调整，土地市场推地节奏放缓带动成交规模有所回落，宅地成交楼面均价环比下跌，土地流拍率回升，平均溢价率走低，土地竞拍热度明显减弱。

　　事实上，今年以来各季度重点城市新房成交面积同比均有所回落，尤其是楼市“金九”成色明显不足。中国指数研究院的统计数据显示，2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模降至2015年同期水平。

　　三季度以来，政策环境趋严，购房者观望情绪浓厚，叠加市场销售端的回暖导致需求后续释放动力不足，市场调整压力有所加大。

　　就重庆市场而言，进入10月以来，卖方市场打折动作频频。10月20日，时隔两年再次举行的重庆秋季房交会落下帷幕。据了解，今年重庆秋季房交会参展企业达69家，其中开发企业41家，各类商品房参展项目共计226个，其中主城区参展项目180个，创近5届房交会的新高。

　　尽管如此，但成交情况却并不理想。克尔瑞重庆数据显示，房交会期间，主城区多个项目以加推形式力求抢占市场，主城区商品住宅市场供应量达37.76万平方米，环比上涨149.90%;商品房成交43.90万平方米，环比上涨1.50%。有媒体报道，今年房交会期间，新房成交量与2016年秋交会、2017年春交会相比均出现大幅下降。

　　外地房企密集入渝，积极布局重庆

　　近几年，全国性房企积极布局重庆，以招拍挂、收并购的形式进行城市占位，这批新入渝房企，包括金地、阳光城、领地、华远、顶融、正荣、中南、中骏、禹洲、新希望、弘阳、朗诗等，他们在给重庆楼市带来新鲜血液的同时，也带来新的竞争格局。

　　“第一是市场的容量，重庆商品房成交一直以来位于全国成交量前列;第二，重庆的GDP在全国也是排在前面，这说明人均消费潜力很大;第三，和其他城市比起来，重庆作为直辖市，城市价值潜力也比较大。”华远地产重庆公司总经理叶方明表示，之所以入驻重庆，是看中重庆未来的发展潜力。

　　在重庆房地产平稳健康的态势之下，这些新晋房企承载着房企“招牌”的重担，在产品打造上格外用心，更有利于在重庆站稳脚跟，企业快速稳定的发展。

　　比如金地自入渝以来，将产品打造力、新材料、新工艺的运用与重庆地域人文相融合，保留“重庆属性”的基础上，融入“金地特色”，打造出更适合重庆的产品。目前，在渝项目分布在中央公园、大渡口、弹子石、李家沱，已实现主城多区域的全面布局。

　　(房掌柜整理自江北嘴财经、重庆晨报、重庆商报)