【掌柜日报】40城楼市分化一线反弹二线趋稳 因城施策进一步深化

上半年40城不同城市分化明显

7月4日发布《2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》。报告显示，6月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长8%，同比增长3%。

今年上半年，40城成交面积同比下降0.3%。总体看，今年上半年不同城市分化明显，呈现一线反弹、二线趋稳、三四线降温的态势。其中一线城市同比增长38.9%，二线城市同比下降0.4%；三四线城市同比下降8.9%。

这40个典型城市分别为： 4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成 都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波。18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、 金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。

上海易居研究院研究员沈昕分析，上半年，40城新建住宅成交面积同比微降，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。其中一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹。

67个重点城市新房均价16416元/㎡ 环涨0.38%

6月数据显示，全国67个重点监测城市新房平均价16416元/㎡，环比上涨0.38%，其中41城新房房价环比上涨；67城二手房挂牌均价15253元/㎡，环比上涨0.34%，其中45城二手房挂牌房价环比上涨。上半年房地产市场总体呈现出平稳基础上的微涨。

张波说，2019年上半年房地产市场出现了分化延续、热点恒热、调控持续三大特点。首先，一线城市在严格调控的背景下，土地市场和一二手房市场均呈现出量升价平态势；二线城市市场热度提升过快，引发了调控从紧政策出台；三四五线城市房价虽保持上升，但土地市场及二手房交易整体热度有所回落。

同时，上半年调控呈现出“双边多点”效应，“双边”即在因城施策下，热点城市政策总体从紧，而存在房价下跌风险的城市会出台“托市”政策；“多点”体现在调控不仅针对房价，还针对地价、限售、限购、公积金等多维度，这一趋势也将在下半年延续。

资金是房企发展的命脉，今年上半年，受整体市场流动性放松影响，房企“融资难”得到缓解，融资成本有效降低。同时，受一二线购房者入市步伐加快影响，房企拿地积极性明显提升，加大了对融资的需求。张波认为，在上述背景下，银保监会重申对房企的融资限制，属于楼市调适度从紧，如果房企持续在土地市场的表现过为激进，则有可能面临更为严格的资金监管。

因城施策以“稳”为结果导向进一步深化

政策方面，因城施策以“稳”为结果导向，调控有松有紧进一步深化，如西安因房价数月涨幅在全国前列，调控进一步收紧；资金方面，5月以来随着规范信托流入房地产，多地上调房贷利率，流动性有收紧态势，但随着美联储降息渐浓，国内经济下行压力再次加大，未来市场资金面是否会进一步宽松有待观察；估值方面，近期板块回撤让重点房企的PE估值落入5-9X区间；该行认为当前地产股估值低，业绩稳定，股息率极具吸引力。再考虑到当前宏观经济或将长期受内外压力影响，地产政策调控波动或进一步钝化，今年以来部分地方限价已经放开，本轮以“稳”为轴的调控基调，必然伴随着松紧拿捏，建议更多关注调控对行业总量的支持及结构上的优化。

（整理来自易居房地产研究院、中国经济网、财华智库网）