【掌柜日报】7家房企销售额过千亿 5月土地市场成交均价涨势趋缓

　　2019年过去了5个月，房企的业绩表现尚可，已经有7家房企的销售额达到了千亿范畴。在今年相对保守的业绩目标下，企业的业绩完成度较高，普遍在30%-40%。另外，今年以来，房企对待土地也表现得相对谨慎，拿地的步伐也大大减缓，主要战线拉回一二线城市，土地溢价率也相对不高。

　　1―5月百亿房企增加至95家七家房企过千亿

　　2019年1-5月中国房地产企业销售金TOP100榜单，1-5月，销售金额进入千亿门槛的房地产开发商已达7家，与去年同期相比增加1家，环比今年前4月则增加2家。

　　中指院数据显示，前五月房企销售额TOP100均值达407.1亿元，规模破百亿的房企增加至95家。2019年1-5月份，房企销售额超过百亿的企业均值为423.5亿元，前十房企销售业绩同比增长16.4%，单月环比增长7.8%，头部效应日趋明显。

　　恒碧万销售额超2000亿，其中碧桂园销售额高达3100亿元;保利、融创、绿地、中海四家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500-1000亿、100-500亿、100亿以下的企业分别为14家、74家、5家，房企销售额TOP100门槛提升至92.2亿元。随着房企竞争不断加剧，2019年1-5月，百强房企各梯队的销售额门槛持续提升，百强企业超级阵营形成，千亿阵营大幅扩容。

　　从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达295.5万m2。2019年1-5月份，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后。值得注意的是，部分中西部、长三角区域房企表现突出，通过城市深耕，把握市场需求，持续提升产品品质和服务，实现了销售规模的稳步增长。

　　房企融资规模稳步增长，融资成本保持高位。1-5月份，房企融资规模超9500亿元;其中信用债占比29.3%，是房企首要选择的融资工具;海外债占比为23.1%，票面利率均值为8.91%，融资成本进一步提高;超短期融资券5个月内融资总额超600亿元，主要用于偿还债务利息。值得一提的是，房企积极推进资产证券化，前五月通过资产证券化获取超1000亿元的资金，占全部融资规模的10.4%，有效补充房企的资金来源;另一方面加强发挥证券市场的融资优势，如新城控股通过定向增发融资38亿元。

　　业绩完成度较高

　　另一方面，今年以来，企业不再押宝下半年的销售黄金期，而是将业绩冲刺常态化，目标完成不再拘泥于重要时间节点的考核，只要有货，每月都要考核目标完成情况，每天都要业绩冲刺。

　　亿翰智库提供的数据显示，与2018年同期相比，2019年1-5月销售目标完成率普遍较高。2019年1-5月，已有7家房企销售目标完成率超40%。

　　其中，龙光的业绩完成度最高，已经达到目标的48.31%，其次是宝龙，完成度为45.04%，正荣、雅居乐、滨江、越秀完成度均超过了40%。恒大、华润、龙湖、招商蛇口、阳光城等完成度也在35%以上。

　　对于房企业绩完成度，张波认为，今年房企把目标放低，所以完成率高。1-5月的完成率高并不代表业绩增速持续提升，相反1-5月TOP100房企整体操盘销售业绩规模同比仅微增4.1%。房企销售目标整体放低是完成率高的主因。一般来说，房企的上下半年业绩是四六开，换言之如果当下销售目标已经达到或接近40%的房企，上半年目标基本已经达成，从目前销售业绩排名TOP20的房企来看，销售目标的达成率大都在30%-40%，完成全年50%目标任务的可能性很大。

　　张波分析，如果说以往房企更关注下半年，那么2019年的房企没有“慢跑期”从春节后直接进入“冲刺”阶段，并且2019年全年加速跑的势头除了品牌房企外，整体市场也呈现出节奏加快的趋势。因此，6月份必然是房企相当关注的一个月份，上半年任务的达成情况，会极大影响到房企下半年节奏。

　　为什么今年房企变得更加谨慎呢?张波分析，目前房企拿地的两大特征是回归一二线、谨慎度提升。从谨慎度提升来看，房企重点在两个方面表现明显，一是三四线及以下城市拿地的谨慎度明显提升，拿地的价格、地块本身的价值评估更为保守;二是针对一线城市部分类型的土地拿地谨慎提升，例如北京的限竞房以及部分商业类土块。

　　卢文曦也表示，企业拿地动作和市场预期紧密相关，尤其是大的房企今年预期普遍都不是特别乐观，也调低了业绩目标，拿地自然会更加谨慎，尤其是类似地王的高价地，这种项目是要以时间换空间的，在目前的市场情况下操盘的难度很大，风险是大于收益的，所以房企在拿地方面会更加谨慎，少拿高价地块。

　　5月土地市场成交均价涨势趋缓

　　后端销售业绩出现下滑，叠加政策收紧，前端土地市场在经历了两个月的高潮之后，在5月回归理性。

　　数据显示，5月土地市场成交均价涨势趋缓，环比微涨1.6%，溢价率迎来2019年的首次回落，下降2个百分点。1~5月，销售TOP100房企拿地销售比为0.41，百强房企拿地整体趋于谨慎。对此，分析师表示，标杆型房企如碧桂园、万科、恒 大、融创等均没有在土地市场疯狂抢“地王”，这些规模房企作为市场的风向标，一定程度上也可以反映出当前企业对待拿地的态度仍是相对理性的。

　　从企业端来看，截至2019年5月末，销售百强房企新增总土储货值已经超过3.4万亿，突破千亿的房企共8家，突破百亿房企共74家，较4月份增加16家。

　　从新增土地货值来看，1~5月，碧桂园、绿地、融创是前三名，均超过2000亿，碧桂园更是遥遥的领先达到2737.8亿元，而第四名万科与第三名融创产生近600亿货值的落差，融创新增货值为2017.7亿元，万科只有1478亿元。