房企融资规模缩水 土地市场反常引政策收紧

　　经历了前四个月的发债潮之后，房企最不愿面对的融资收紧局面还是出现了。

　　同策研究院近日发布的数据显示，今年5月，40家典型上市房企融资总额环比下降了52.07%，创2019年以来历史新低位。中原地产研究中心也称，5月房企融资规模大幅缩水。

　　近段时间，市场上频频传出融资收紧的声音。银保监会在近日的发文中，要求规范房企资金来源。业内人士认为，一些城市出现的拿地热引起了监管部门的关注，为防范信用风险和稳定市场，融资政策趋严，预计房企后期融资会略有收紧。

　　房企融资规模大幅下降

　　今年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，相较于4月，融资规模下降了52.07%。这是继4月融资总额小幅回落后的再次下滑，创2019年以来历史新低位。

　　房企的债权融资方式大致包括银行贷款、公司债、其他债权融资、信托贷款、委托贷款、中期票据、海外银团贷款、境内再融资、海外配股融资等。具体来看，同策研究院称，上述40家典型上市房企5月债权融资额为326.67亿元，其中发行信托贷款100亿元，环比上涨32.76%;境内银行贷款融资77.69亿元，环比上涨141.21%;公司债发生6笔，共融资95.85亿元，环比下降79.74%;其他债权融资总额为53.13亿元，环比下跌50.54%;上述房企5月没有发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款。

　　在债权融资总额下滑的同时，股权融资也环比减少了36.96%，5月份股权融资金额为41.32亿元。

　　该研究院称，从4、5月份房企融资渠道看，整体融资额都在下滑，但主要是公司债发行锐减，环比下降79.74%。总体来说，上述房企5月融资成本较低，基本控制在6.5%以内。

　　中原地产研究中心统计数据显示，房企在4月创造单月融资2600亿元的年内高峰后，在5月前两周，虽然遇到小长假，但融资额继续高位运行，融资接近800亿元。但下半月有逐渐减少的迹象，5月下半月合计融资只有600亿元左右。

　　值得注意的是，房企融资总额在2018年5月也出现了大幅跳水，直到2018年第四季度才有所放松。

　　土地热引发政策收紧

　　同策集团首席分析师张宏伟指出，暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”。

　　申宏万源6月2日发布的研报显示，2019年初以来，一二线地产市场成交逐步回温，而三四线城市开始下行，在此背景下，地产公司纷纷加大在一二线城市拿地。根据万得土地大全数据统计来看，从2019 年3月开始，二线城市土地成交热度明显提升，3、4、5 月二线城市土地成交总价同比增速分别为32%、89%及43%，楼面均价同比增速分别为51%、46%及65%。

　　具体来看，2019年至今，旭辉控股、大连万达、新城发展、首创置业、金地集团、荣盛发展、华润置地、中骏集团等企业，在2019年拿地建面已超过了2018年销售面积的50%;拿地总价方面，截至5月31日，今年碧桂园、融创、万科、新城发展、龙湖、保利、旭辉、金地等拿地总额最高，均超过300亿元。

　　火热的土地市场触发了监管。

　　诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐认为，当前房企融资局势与政府方面对于市场的调控是一致的，如5月份住建部对房地产价格涨幅较大的城市提出预警。最近，土地、房价有升温的迹象，融资收紧也是为了预警房地产市场再度升温的情况。

　　张宏伟表示：“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。”

　　近日监管部门收紧部分房企公开市场融资的消息已在市场上传开。消息指出，包括旭辉控股、中铁建等在内的部分房企，其债券、ABS发行被暂停。

　　据旭辉控股、中铁建方面求证该事项表示。旭辉控股方面回应称：“目前，我们没有收到相关书面通知，资本市场业务暂无异常。”截至发稿，中铁建方面尚未给出回复。

　　不过，6月5日，业务涵盖房地产开发、商业运营等的北京兆泰集团，其申请发行的“中信证券-北京兆泰国际中心资产支持专项计划”已被上交所终止审核。据悉，该项资产支持计划拟发行金额为21亿元。

　　值得注意的是，在融资金额大幅下滑的同时，5月份，房企的境内银行贷款融资额度达77.69亿元，环比上月的32.21亿元大幅上升141.21%;信托贷款融资总额为100亿元，环比上月上涨升32.76%。张宏伟表示，以上两个渠道融资金额有所上升是由于原本基数较低。

　　事实上，近来在监管层的紧盯下，银行、信托等机构对房企融资持审慎态度。5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号)，对信托公司开展房地产业务提出严格要求，重点关注以下几方面：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资;直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

　　到5月31日，有报道显示，因部分房企拿地激进，出现一些“地王”，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。