【掌柜日报】多城供地计划相对保守 房企抢地置身“两难”

　　土地市场在经历了从2018年第四季度以来的“持续走低”后，于2019年3月有所回暖。

　　5月1日，中国指数研究院发布的《2019年1?4月全国房地产企业拿地排行榜》显示，全国土地成交金额TOP10城市累计成交4838亿元，同比增长6%;规划建筑面积TOP10城市成交11802万平方米，同比增长10%。其中，杭州(楼盘)土地市场4月单月成交379亿元，累计成交总价850亿元，高居该项榜首;西安(楼盘)土地市场趋于火热，规划建筑面积成交1700万平方米，位居该项首位，且4月涨幅显著。

　　“从大背景看，金融环境有所改善，会带来很多新的市场机会。而从房企本身的经营情况看，也会积极抓住拿地机会补库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者。

　　易居(中国)首席执行官丁祖昱则提醒称，三四月份土地市场回暖，越来越多的房企开始跟风拿地，其中不乏高溢价地，尤其是二线城市，土地竞争格外激烈。“但最佳的拿地时期已经过去，目前市场不确定性较大，对于企业而言，无论是战略调整还是规模需要，在二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎，盲目追高并不可取。”丁祖昱建议。

　　多城供地计划相对保守

　　4月17日，按照自然资源部通知要求，各地政府应在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标：消化周期在36个月以上的，应停止供地;36?18个月的，要适当减少供地;18?12个月的，维持供地持平水平;12?6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　克而瑞指出，结合各城市实际消化周期来看，今年大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档，仅少数城市存在供地计划“超标”的现象。

　　数据显示，绝大多数二线城市去化周期均处于12个月以下，其中、苏州(楼盘)、无锡(楼盘)、长沙(楼盘)、成都、合肥(楼盘)、郑州(楼盘)、南京(楼盘)、西安等城市去化周期6?12月之间，可适当增加供地，但事实上，除成都外，其余城市2019年宅地供应较2018年都呈减少趋势。

　　此外，济南(楼盘)、佛山(楼盘)等去化周期处于12?18个月的城市，供求关系均处于合理区间，可维持供地持平，但两个城市2019年都减少了宅地供地。其中今年佛山住宅用地拟将供应400万平方米，同比下降13.4%，这也是自2014年以来，佛山住宅用地供应最少的一年。

　　另据中国指数研究院数据，2019年一季度，全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。其中，住宅用地推出2.0亿平方米，同比下降7.7%;商办用地推出0.5亿平方米，同比下降26.8%。

　　“今年供地减少和2018年流拍增加有关，所以导致地方政府土地的供应会有所放缓或保持节制。从实际过程看，这会使得部分房企加快拿地，即土地市场也容易出现一种‘饥饿营销’的效应。当然若是房企资金面较好，这个时候土地的价格也是容易反弹的。”严跃进告诉时代周报记者。

　　克而瑞广州(楼盘)区域首席分析师肖文晓也告诉时代周报记者，部分城市供地计划减少，这在一定程度上给房企以暗示，即现在买入的地块会更加值钱。

　　房企抢地容易置身“两难”

　　近期住建部发布地价波动预警，再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地。

　　自3月份以来，热点城市的土地市场明显升温，尤其是一二线和部分三线城市的土地竞拍市场普遍回暖。据不完全统计，5月8日，包括天津、苏州、济南在内的10多个城市共成交地块32宗，单日成交额近300亿元。除个别地块以底价成交外，大多数地块都以高溢价率成交。参与拍地的企业既有房企龙头碧桂园，也有金地、奥园等实力房企，还有天阳、秦山之类的中小规模房企。房地产行业的调控政策尚未明显松绑，房企重启“抢地”模式到底有何底气?

　　4月份以来，国内房地产价格整体回落，成交量下降，库存量上升。但土地拍卖市场却“量增价涨”，尤其是4月下旬以来，虽然各地土地供应量不断增加，但土地成交价却不断走高，溢价率同比和环比均明显增长。其中，荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州某居住地块，成交楼面价14263元/平方米，周边新房的单价普遍在15000元至18000元之间。秦山以4.39亿元摘得浙江嘉兴某地块，楼面价5217元/平方米，溢价率达56.50%，周边新房销售单价普遍在8500元至13500元之间。