房地产市场销售有望恢复性增长 地方微调力度料加大

　　“西安就是一个例子。”沈路(化名)是西安本地人，刚回国就业时正好赶上抢人期。2017年3月，西安推出被标榜为“史上最宽松”的户籍政策，此后又出台23条人才新政。据报道，自户籍新政实施以来至2018年底，西安新增落户人口超过105万，截至2018年末，西安户籍人口共计992万余人。

　　“工作竞争方面倒感受不大，但房价确实是涨了。现在高层均价一般在1.3万-1.4万元/平方米左右，曲江周围基本2万元起，而像城西、城北这些2017年均价不过万的板块，房价也在去年破万了。”沈路说。易居报告显示，2017年，西安城区房价同比增幅37.9%，排在第六。据胡润研究院数据，在户籍政策深度和力度加大的2018年，西安房价涨幅为14.6%，排名依旧靠前。

　　西安并非是个例。2018年5月，天津落户条件放宽后，有中介反映当地出现成交周期缩短、卖家溢价空间增大等现象。

　　中大城市的人才济济和持续人口聚集效应留给小城市的或是人口流出的落寞。

　　易居研究院研究员沈昕对记者指出，一些经济实力较弱的城市就业资源有限,难以对人才形成较强的吸引力,虽然4月8日发布的《2019 年新型城镇化建设重点任务》要求城区常住人口100 万-300万的大城市全面取消落户限制,但预计这类城市未来房地产市场也难有大发展。

　　四方面把握应对下阶段市场

　　当前房地产市场在“房住不炒”的定位下，各方对于政府的调控决心和调控的长期性都需要有清醒认识。以房地产税收为主要手段构建房地产长效机制的落实步伐会越来越快。房地产企业要增强坚决去杠杆的意识，切实控制好经营风险，提升房地产市场的供给质量和加快产业转型升级。购房者应加强风险意识，合理配置房地产在家庭资产中的比例。

　　一是中央政策仍以“稳”为主，注意货币政策的溢出效应。稳市场、稳价格、稳预期可以说是今年中央对于房地产市场调控的主要目标，围绕这一目标，首先在政策上加大对稳市场的支持，稳定市场的供给和需求，对需求较大的地区注意加大租赁性住房供给外，商品房供给不可大幅减少；需求端继续严控投机性需求，重视刚性需求，对于限价带来的一二手房房价倒挂的现象也应引起重视。其次，在稳房价方面继续督促地方落实主体责任，既要坚决遏制房价的上涨，也要关注三四线城市房价的大幅波动。三是稳定市场预期需要中央层面的政策，尽量减少对市场预期发生较大影响，在当前情况下不轻易删减和增加房地产相关政策。最后就是货币政策在保持流动性合理充裕的情况下，要注意结构性宽松，防止货币政策对房地产的溢出效应，防止宽松的资金流入房地产市场带来房价攀升，尤其是要注意一季度天量融资对于房地产市场的影响。

　　二是各地应加强对市场变化的监控，适时做出预调微调。今年房地产市场的地区差异性可能会拉大，因此各地必须密切关注本地供需关系，做好相应政策储备，在市场出现一定波动时进行微调。在实现中央对于房地产市场“三稳”的目标下，做好房地产市场的预期引导，既要坚决遏制投机性的需求，也要满足刚性需求。尤其是一些人口长期净流出地区要进行房地产供给和需求的调研，控制土地供给，积极发展二手房市场，维护房地产市场的稳定。

　　三是房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级。房地产企业应该意识到，去杠杆是一项长期任务，针对高杠杆可能带来的风险，一方面要加快土地开发节奏，加快销售进度、加快资金回笼；另一方面要积极提高房地产自有资金的比率，通过股权式融资降低债务杠杆率。政府应积极引导房地产企业展开并购重组，允许合规企业发行ABS等债务融资工具。

　　房地产开发企业应深刻意识到房地产市场调控的长期性，加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，推动开发企业与物业、中介之间的合作。增强企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产与教育、医疗、物流等跨界联合。加快开展技术创新、产品创新、管理创新，提升房地产全产业链尤其是后端服务的附加值。强化企业服务，将由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，提升住宅品质和小区品位。

　　四是购房者需要理性，加强风险意识。当前房地产市场区域差异会越来越大，对于刚性需求购房者来说，应趁政策有微调的时候果断出手。同时，对未来房价波动应有理性认识，有足够的心理预期，尤其要对未来房产税出台对于房地产市场的影响有充分预期。

（文章整理自中国证券报、国际金融报）