成都修订公积金实施细则 扩大贷款对象严格认房认贷

　　近日，四川成都公积金中心修改了《成都住房公积金个人住房贷款管理办法相关规定实施细则》，据中华人民共和国住房和城乡建设部的消息显示，成都公积金新政将于3月15日起正式执行。

　　据观点地产新媒体获悉，修订后的公积金实施细则扩大了公积金贷款对象、增加了累计公积金贷款次数、严格“认房认贷”标准、调整了逾期记录应用、放宽了贷款年限的计算、强化了贷款风险防控，同时明确了贷款结清前应继续履行缴存义务。

　　贷款对象方面，政策调整前公积金贷款对象为在成都市连续正常缴存公积金的职工及具有成都市户籍的异地缴存职工。而新政则将贷款对象调整为在成都市连续正常缴存公积金的职工(含个人自愿缴存者)及异地缴存职工。

　　值得一提的是，修改后明确了在成都市以外的公积金中心(以下简称异地中心)正常缴存住房公积金的职工，可向成都公积金中心申请公积金贷款的规定。取消了异地贷款职工需具有成都市户籍等规定，与该市缴存职工的贷款条件保持一致，实现与该市缴存职工“同城同待遇”。

　　贷款次数方面，新政表示，借款申请人首次公积金贷款结清后，可再次申请公积金贷款，但公积金贷款累计次数不超过2次。此前的公积金政策并未对借款申请人使用公积金贷款次数进行限制。

　　贷款住房套数认定标准方面，新政对借款申请人名下的住房、未结清住房贷款，及未成年人名下的住房，一并纳入住房套数计算，即“认房认贷”，严格界定住房套数认定标准，精准支持刚需职工购房。

　　同时，成都公积金新政调整了逾期记录的应用，重点关注近两年内出现的逾期情况，采取拒贷或提高其最低首付款成数的措施，以控制贷款风险。

　　新政还调整了收入还贷比。调整前，借款人当笔贷款月还款额不得高于借款人家庭月平均收入的70%。调整后，借款申请人偿还住房贷款月还款额不得高于月收入的50%。

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　　1月29日，成都住房公积金管理中心印发《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》的通知，总9章43条对成都住房公积金个人住房贷款实施细则进行了规定。

　　四川新闻网记者了解到，公积金贷款所购住房类型分为三类：期房：房地产开发企业已取得商品房预售许可证且与成都公积金中心建立项目合作关系的住房;现房：房地产开发企业已完成商品房现售备案且与成都公积金中心建立项目合作关系的住房;再交易房：已取得房屋产权权属证书，具有完全处置权利且可在当地房管、不动产登记部门办理买卖过户及抵押登记的住房。符合贷款条件的两人及以上职工最高贷款额度为70万元，单职工最高贷款额度为40万元。本实施细则自2019年3月15日起施行。

　　30日，成都公积金管理中心发布《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》解读文本。

　　以下为解读全文:

　　一.修订背景

　　2018年10月，成都住房公积金管理委员会印发了《成都住房公积金个人住房贷款管理办法》(成公积金委〔2018〕6号)。为了细化《贷款管理办法》的相关规定，确保住房公积金贷款管理规范运作，适应国家房地产市场宏观调控政策的要求及我市房地产市场环境的变化，防范贷款风险，成都住房公积金管理中心在充分调研和学习借鉴的基础上，结合实际情况，修订了《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》。该《细则》经成都住房公积金管理中心2019年第1次主任办公会审议通过，将于近期实施。

　　二.修订依据

　　1.《住房公积金个人住房贷款业务规范》(国家标准，GB/T 51267-2017);

　　2.成都住房公积金管理委员会《成都住房公积金个人住房贷款管理办法》(成公积金委〔2018〕6号);

　　3.四川省住房和城乡建设厅《关于开展住房公积金政策执行情况检查及风险隐患排查工作的情况通报》(川建金管〔2018〕961号)。

　　三.主要调整内容及政策解读

　　(一)关于异地贷款职工

　　《细则》第四条：在本市(含省级分中心、石油分中心，下同)正常缴存住房公积金的职工(含个人自愿缴存者)，可向成都公积金中心申请公积金贷款。

　　在本市以外的公积金中心(以下简称异地中心)正常缴存住房公积金的职工，可向成都公积金中心申请公积金贷款。

　　解读：根据《关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》(建金〔2016〕230号)的相关规定及四川省住房和城乡建设厅《关于开展住房公积金政策执行情况检查及风险隐患排查工作的情况通报》(川建金管〔2018〕961号)的工作要求，在异地公积金中心正常缴存的职工也可向成都公积金中心申请公积金贷款，取消了异地贷款职工需具有成都市户籍等规定，享有与同本地贷款职工同等的权益。

　　(二)关于公积金贷款累计次数

　　《细则》第七条：借款申请人在首次公积金贷款结清后，可再次申请公积金贷款，但公积金贷款累计次数不得超过两次。

　　解读：根据四川省住房和城乡建设厅《关于开展住房公积金政策执行情况检查及风险隐患排查工作的情况通报》(川建金管〔2018〕961号)的工作要求，借鉴了行业中心做法，为了进一步体现国家“房住不炒”的要求，惠及更多刚需购房职工的贷款需求，增加了公积金贷款累计次数不得超过两次的规定。

　　(三)关于公积金贷款住房套数的认定标准

　　《细则》第九条：公积金贷款住房套数的认定标准。

　　1.属于下列情形的，认定为购买首套住房，执行首套房公积金贷款政策：

　　无住房且无未结清的住房贷款。

　　2.属于下列情形之一的，认定为购买第二套住房，执行第二套房公积金贷款政策：

　　(1)有一套住房但无未结清的住房贷款;

　　(2)无住房但有一笔未结清的住房贷款;

　　(3)有一套住房，有一笔未结清的住房贷款，且为同一套住房(须提供借款合同及房屋权属资料等佐证资料)。

　　3.属于下列情形之一的，认定为购买第三套及以上住房，不予贷款：

　　(1)有两套及以上住房;

　　(2)有两笔及以上未结清的住房贷款;

　　(3)有一套住房，有一笔未结清的住房贷款，且非同一套住房。

　　《细则》第十条：符合下列情况的，经成都公积金中心经办部门认定后，可不纳入住房套数计算：

　　(一)选择货币补偿的棚改项目被拆迁的住房，提供被拆迁房屋补偿安置合同和补偿安置合同备案表等;

　　(二)集体土地上修建的住房，提供农村房屋的产权权属证书和当地房管部门出具的房屋信息摘要等。

　　解读：根据《成都住房公积金个人住房贷款管理办法》(成公积金委〔2018〕6号)、《关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》(建金〔2016〕230号)的相关规定及四川省住房和城乡建设厅《关于开展住房公积金政策执行情况检查及风险隐患排查工作的情况通报》(川建金管〔2018〕961号)的工作要求，进一步体现国家“房住不炒”，的要求，精准支持刚需职工住房消费，结合本市实际，严格界定公积金贷款住房套数的认定标准。

　　(四)关于征信逾期记录应用

　　《细则》第十三条：申请公积金贷款时，借款申请人存在以下情形之一的，不予贷款：

　　1.个人征信系统、公积金贷款信息系统等存在以下不良信用记录之一的：

　　(1)当前贷款逾期的，或担保人代偿的;

　　(2)近两年内，贷款连续逾期超过6期或累计逾期超过12期的;

　　(3)存在呆账、核销、止付、被强制执行等的。

　　1.被纳入失信被执行人名单的。

　　2.存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的。

　　3.被纳入住房公积金失信行为登记的。

　　4.存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

　　《细则》第二十条：申请公积金贷款时，借款申请人近两年内存在下列逾期情形之一的，最低首付款比例相应提高30%：

　　1.贷款连续逾期超过3期但未超过6期的，或累计逾期超过6期但未超过12期的;

　　2.信用卡连续逾期超过6期的，或累计逾期超过12期的。

　　《细则》第二十一条：借款申请人的信用状况以个人征信系统、公积金贷款信息系统等查询结果为依据，同时结合具体逾期时间、逾期金额等因素综合评估，不依据商业银行开具的非恶意逾期证明等。

　　如因信用卡年费、挂失手续费等产生的逾期记录，应提供商业银行开具的说明或流水明细，经认定后可不纳入逾期期数计算。

　　解读：为推进诚信社会建设，提升缴存职工诚信意识，防范贷款潜在风险，借鉴行业中心及商业银行的经验，重点关注近两年内出现的逾期情况，采取拒贷或提高其首付款成数的措施，以控制贷款风险。

　　(五)关于所购再交易房不予贷款的情形

　　《细则》第十四条：申请公积金贷款时，所购再交易房存在以下情形之一的，不予贷款：

　　(一)买受人与售房人之间存在夫妻、父母、子女关系的;

　　(二)楼龄超过20年，砖木结构，无独立厨卫，被有关部门鉴定为危房，被有关部门认定为已改变产权用途，或存在其他不宜处置情形的。

　　解读：为防范职工通过直系亲属间交易买卖套取公积金贷款的风险，借鉴了行业中心做法，对所购再交易房的买受人与售房人属于直系亲属关系的情形不予贷款。

　　(六)关于收入还贷比

　　《细则》第十九条中的：借款申请人偿还住房贷款月还款额不得高于月收入的50%。住房贷款月还款额是指个人征信系统显示的住房贷款月还款额和申请的当笔公积金贷款月还款额之和。

　　解读：根据住建部《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(建金〔2015〕150号)的相关规定，及四川省住房和城乡建设厅《关于开展住房公积金政策执行情况检查及风险隐患排查工作的情况通报》(川建金管〔2018〕961号)的工作要求，强化公积金贷款的风险管理，借鉴了行业中心及商业银行的经验，严格审查借款申请人的还贷能力。

　　(七)关于贷款结清前应继续履行缴存义务

　　《细则》第三十四条：在贷款结清前，借款人应按照借款合同约定及相关规定，继续缴存住房公积金，其住房公积金账户存储余额优先用于偿还公积金贷款。

　　解读：为保障贷款权利与缴存义务的一致性，切实防范违规套取贷款风险，明确借款人贷后的缴存义务，强化借款人的缴存意识。

　　(房掌柜整理自四川新闻网、观点地产网)