货币环境轻微放松 房企融资压力仍存
中国房地产行业的高负债模式,到2018年遭遇了挑战。当行业进入下行通道后,销售放缓、信贷紧缩,融资难成了大部分房企的苦恼。
2019年初,央行全面降准为房地产的资金面带来了利好,但多个业内人士指出,整体来看,金融去杠杆、表外融资仍然收紧,房企融资渠道有限,而2019年的房地产销售也不再会大幅增长,融资压力仍大。
不过,在不同的房企之间,融资的“马太”效应出现,超大型央企、龙头房企更加受益。
1月23日,中海地产发行2019年第一期公司债,利率最低仅有3.47%;次日,中海又在香港拿下300亿港元的银团贷款,创新纪录。
上海(楼盘)资深房地产评论员宋会雍对21世纪经济报道表示,对于像中海这样的地产龙头,往往能够融到更多和更优惠的资金,而其他信用资质不足的中小企业则处境堪忧。
他还预计,房地产行业的集中度将继续加强,房企之间将会以更为多元的方式进行兼并重组。
融资分化加剧
过去的一个月,房企融资稍显宽松,但这并不意味着所有的房企都能够顺利融资。分析近期房企融资的金额和利率,不难发现融资正在分化,马太效应显现。
1月24日晚间,中海地产宣布,与20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款,创下公司融资金额记录。
此前一天,中海还宣布发行了2019年第一期公司债券,发行规模不超过35亿元,两个品种的票面利率分别为3.47%和3.75%,利率水平之低令人艳羡。
国泰君安证券报告认为,像中海地产、万科、保利等信誉良好的地产龙头将在2019年有更好表现,从而获得更高的盈利能力,也就能够更多优惠的融资额度和融资成本。
不过,并不是所有的龙头房企都有如此待遇。在2018年曾发行利率高达13.75%的美元票据的恒大,也在1月23日增发了3期合计30亿美元优先票据,利率分别为7%、6.25%和8.25%,并与此前票据合并。
中小房企整体的融资成本会更高。1月10日,明发集团以15%的利率,发行了2亿美元的美元债,期限1年;1月11日,力高集团发行了2.5亿美元的优先票据,利率为13.5%,2020年到期。
申万宏源(000166)证券报告显示,开发贷单月增速在2018年12月单月由正转负,销售回款快速回落,整体融资环境再收紧,行业资金面压力上行,将带来行业内部整合的投资机会。
宋会雍也认为,2019年房企之间的兼并重组会愈演愈烈,“这是市场在成熟过程中,必须要经历的。”
在他看来,中小企业的市场机会在2019年将会继续缩小,实力强大的房企在开发贷及发债端仍有灵活性,会有更多的收并购机会。
1月22日,融创中国以125亿元,收购泛海控股(000046)京沪项目;而刚卖地的泛海建设也紧接着在23日被深交所披露,拟发50亿公司债。标普称,泛海有超过500亿元的债务在12个月内到期。
宋会雍表示,房企间的兼并重组将以多样的形式出现。比如说,有的项目中小企业会与大型企业进行合作,“当下,中小房企与大型房企之间的合作也正是基于这一点,他们无力独自拿下一个项目,只能选择去合作。”
而这样的合作发展的最终结果便是,中小房企的逐步退出。当市场周期走完、换仓结束、合作机会减少,这些中小企业会寻找新的资金去向,进而逐渐退出房地产行业。
2019年的春天不远了,房企融资回暖会继续吗?
1月22日,省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班上,国家领导人在关于经济领域七“要”中强调,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,要切实解决中小微企业融资难融资贵问题,加大援企稳岗力度,落实好就业优先政策。可以预见的是,或有货币政策定向宽松,但维护房地产市场平稳是大方向。
在这种政策和经济环境下,资金密集型的房企应该做出什么样的融资抉择?
如今的房地产行业分化越来越大,行业并购重组加速,未来这种行业整合还会继续,并购融资也将是不错的融资机会。
房企多为重资产,融资收紧的情况下资金链变得紧绷起来,如若通过资产证券化将自身“变轻”,既提高了灵活性又降低了风险,换个角度来看这也是房企融资的不错办法。
就目前来讲,银行贷款依旧是房企融资的主要来源,然而也是受政策调控影响较大的一种方式。除争取常规贷款业务之外,踩准政策节奏,相信会挖掘到更多贷款空间。
融资收紧下,不少房企选择借道信托融资,然而成本水涨船高。未来如何通过信托拿到价位合适且稳定的融资是一个不可忽略的问题。
经济形势在变化,房企的融资方式和渠道也需要不断创新来适应未来的发展。如何房企融资创新,或许在一场房地产和金融精英深度探讨中能找到自己的答案。
(房掌柜整理来自焦点房地产网、观点地产网)
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
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