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住房市场化后将迎来拐点 效应与年轻人发展相辅相成

来源:房掌柜  整理 绵阳房掌柜  2019-01-10 16:52:34
[摘要]现在各个城市越来越复杂,当然这可能是最近五年的一个比较大的变化

  在刚刚过去的2018年,房地产市场的发展趋势、城市圈发展等成为了备受关注的社会话题。近日,链家集团董事长左晖在接受腾讯新闻访谈节目《财约你》采访时对这些话题表达了看法。他表示,“从热度来看,如果说2016年的热度是100,那么2017年可能就是30,2018年可能是50、60。2018年是一个相对比较平稳的市场。并且我们预期未来几年,楼市很难是一个很热的状态。换句话说,其实我们今天房价高速增长的压力是比前两年要小不少。”

  “现在各个城市越来越复杂,当然这可能是最近五年的一个比较大的变化。以前大家一起涨或者一起降,或者有比较明确的轮次。一线城市、二线城市、三线城市,一拨一拨的。这五年变得越来越复杂。”对于城市房地产市场的发展状况,他认为,每个城市的状况发生了很大的变化。

  中国房地产大背景是从增量市场到存量市场

  左晖回顾改革开放四十年以来的不动产领域的增长历程与未来资产价格的变化时说:“改革开放这40年,跟全世界的国家对照,没有任何不一样的地方。全世界大多数发达国家在战后都经过了20年公共住宅的建设,到了20年之后都会发现公共住宅实在走不下去了,开始市场化、商品化发展。我们把这个进程大幅度压缩了,别人可能用了一百多年的时间,我们用了40多年的时间。”

  “我们这40年时间干了什么事?中国的存量住宅的面积从5亿平米翻了超过40倍,今天已经超过200亿平米的存量住宅。在整个40年过程中尤其是后20年,1998年房改之后,在如此快速、大规模城市化,同时又是高速成长的经济体里面,迅速地完成这个积累,我觉得还真是很不容易的。那么资产价格在过去20年时间里面的确也发生了非常大的变化,这个变化并不是中国才有的。”他表示。

  “我们看到的美国、西班牙、日本、(中国)台湾等等,都会有这么一个阶段形成了快速的资产变化。我们看世界银行的数据,人均GDP在3000美元-8000美元的时候就是房地产新增投资额快速增长的时候。”

  对于当下,左晖认为房地产正在经历着巨大变化:“今天整个中国大的背景都是在从增量市场到存量市场。我们说房地产有三大变化,这是第一大变化:就是从增量市场到存量市场,新增的开工量一定会降下来了,并且非常巧合的是,我们人均GDP也刚刚过了8000美元以后,这种变化都是必然的。所以新增的开发市场未来一定会逐步下降,直到它是一个非常低的比例,当然可能存量市场慢慢会发展起来。”

  “今天一线城市里面完全已经是存量交易为主了。全国来看,我觉得来3-5年是全国性的拐点:存量的交易GMV会超过增量的交易GMV。房价快速增长的阶段,我觉得已经过去了。”左晖在谈到未来时说。

  城市圈效应与年轻人发展相辅相成

  针对当下二线城市间相继出台的吸引人才政策,左晖也谈到了对城市竞争对人口流动的影响。“中国的很多二线城市,其实进到城市里面年轻人,相对来说都是比较有才华的。他有很强的工作能力,其实他的生活实际上是无忧的。今天年轻人的压力很大,但是不会因为吃不上饭,或者找不着地方睡觉而担心。但是这个背景就是在整个中国大的背景下,的确对有才华年轻人的竞争上面是到了一个非常高的高度。”

  “当然,可能今天中国非常多的二线城市在这个上面花了很大的精力,我们看到很多城市里面的一年的人口净流入可能到了30万甚至到50万的规模。如果你要净流入50万的话,理论上讲,人均居住面积20平米,你就要给他1000万平米增量的配套住宅供给,其实这个压力是非常大的。1000万平米,50平米一套,就要20万套,我们想想都是很大的事情。我觉得这都是阶段性的。可能今天经过了一轮的城市发展,比如说我们依靠投资,依靠出口贸易等等,那么一轮之后大家越来越发现我们要依靠消费,依靠服务行业等等的。这样的话,城市里面越多聚集年轻的、有才华的年轻人,从城市未来的竞争力来看是更好。大概我们城市的变迁也是到了这么一个阶段了。”左晖还认为,城市之间的竞争会使未来的各个城市出现分工。

  “全世界的城市都有所谓的超大型城市的恐惧症,不仅是我们,纽约、东京,当人口达到一个数值以后,1000万、2000万之后都有这个恐惧症,都要把人往外面去疏散。有各种各样的方法。纽约当时了好几十个法规,专门来做疏散。中国尤其是这样的,我们这么大的国家,这么多人口,未来真的是有20个很好的城市圈会出来的话,不管是对整个中国的经济,还是对年轻人发展都是会有很大的帮助。”左晖对城市圈的发展十分看好。

住房租赁市场的主导方向

完善租购并举,深化租赁市场调控,加快推进住房保障体系建设将是2019年住房租赁市场的主导方向

  近日,58同城、安居客发布《2018年中国住房租赁报告》(以下简称报告)显示,流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体,2018年全国租赁房源同比增长36%,上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三。专家表示,未来租赁人群对于居住品质的要求会不断提升。因此,在增加租赁房源供给量的同时,租赁也将迎来品质时代。

  据原国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》数据显示,2015年至2017年间,我国年均流动人口达到2.46亿,主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区,这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。此外,从我国租房市场需求结构来看,全国普通高校毕业生逐年增长,也是房屋租赁需求的重要群体。

  与租赁需求相对应的,是2018年房屋租赁市场房源供应量持续增长。报告显示,2018年全国租赁房源同比增长36%,上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三,占比分别是11.9%、11.3%、10.6%。从面积上看,2018年全国租赁房源主力供应面积集中在50平方米以下和70平方米至90平方米两个区间,占比分别为29.5%和22.6%。

  报告显示,从价格段的访问量上看,租赁房源主力需求价格段集中在500元/月至1000元/月和1000元/月至1500元/月,2000元/月以下价格段需求总占比为79.4%。

  从重点监测城市的租金水平上看,目前有21座城市的月租金在40元/月/平方米,北京、深圳、上海、杭州4座城市的月租金超过50元/月/平方米。从租金涨幅上看,21座城市的月租金同比涨幅都在5%以内。这说明,随着房地产政策的收紧,房屋租金得到了有效控制,涨幅均有所收窄。

  严监管的政策效应还体现在租售比上。报告指出,2018年全国租售比进入2.1时代。2018年8月份之后,租售比降低到2.1%至2.2%。同时,一线城市的租售比均在2%以内。数据表明,部分热点城市租金上涨得到了有效控制,租售比趋于稳定。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,可以明确的是,未来租赁人群对于居住品质的要求会不断提升,因此在增加租赁房源供给量的同时,租赁也将迎来品质时代。值得关注的是,2018年下半年以来,部分城市纷纷出台相关政策,加强对长租公寓市场的管理,预计2019年对租金上涨以及长租公寓的运营管理还将加强。

  张波还认为,完善租购并举,深化租赁市场调控,加快推进住房保障体系建设将是2019年住房租赁市场的主导方向。从城市范围看,除首批开展住房租赁试点的12座城市外,预计2019年租赁政策会在更多城市落地。

(房掌柜整理自中国网、经济日报)

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责任编辑:庄晓霞

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